Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу n А76-32169/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

реализации таким арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, то есть по существу являются преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения торгов и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.

Более того, по смыслу норм ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев, а в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, либо, если договор заключен с иным лицом - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 10, 11 Закона о защите конкуренции, п. 4.5 постановления Пленума № 73).

При этом, поскольку из названных норм не следует обратное, и напротив, соответствует существу преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок, право прежнего арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору может быть реализовано также в случаях, когда последний из договоров был заключен с новым арендатором по результатам торгов.

В данном случае из материалов следует, что путем заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 01.10.2014 обществом «Эффект ТК» было реализовано предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Из материалов дела не следует и истцом не доказано, что общество «Эффект ТК» в течение срока действия первоначального договора аренды ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору и являлось недобросовестным арендатором, из чего следует заключить, что преимущественное право на заключение договора на новый срок в льготном порядке было реализовано им на правовых основаниях.

В силу этого, права иных лиц, хотя и имеющих намерение приобрести в аренду муниципальное имущество, но не являвшихся ранее арендаторами по договору аренды, заключенному в порядке ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не могут быть противопоставлены правам ответчика как добросовестного арендатора, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ в судебном порядке подлежит защите нарушаемое субъективное право лица либо правомерный интерес.

Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 № 289-О-О).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Нарушение своего права при рассмотрении настоящего спора истец связывает с тем обстоятельством, что он наряду с ответчиком являлся участником торгов, по результатам которых был заключен договор аренды от 23.10.2013 № 5, и сохраняет намерение арендовать муниципальное имущество, являющееся предметом данного договора, поскольку при нарушении порядка продления срока первоначального договора, заключенного между ответчиками, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, муниципальное имущество, по мнению апеллянта, подлежит передаче в аренду на торгах.

Однако, как ранее отмечено судом, реализация добросовестным арендатором преференций, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исключает возможность заключения договора аренды того же имущества с иным лицом, в том числе путем проведения торгов, и тем самым – притязания иных претендентов на аренду муниципального имущества.

В силу этого следует признать, что у общества «МРСК Урала» отсутствуют правомочия оспаривать заключенный в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды на новый срок, поскольку его правовой интерес, обусловленный намерением приобрести муниципальное имущество в аренду, не может быть противопоставлен основанному на законе праву ответчика как добросовестного арендатора того же имущества, приобретённого ранее на торгах.

Следует также отметить, что в силу норм ст.ст. 1, 11, ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ результатом судебной защиты должно являться непосредственное восстановление нарушенных прав истца, в то время как в силу норм ст.ст. 447-448 ГК РФ конкурентный порядок выбора победителя торгов не повлечет безусловного приобретения им прав арендатора данного имущества.

Доводы истца о том, что предоставление обществу «Эффект ТК» имущества вне проведения торгов нарушает общие принципы конкурентных процедур распоряжения публичным имуществом, отклоняются, поскольку истцом не представлено доказательств наличия у него правомочий выступать в защиту прав неопределённого круга лиц, а также в защиту публичных интересов с учетом нормы п. 2 ст. 168 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По тем же основаниям отклоняются доводы истца о нарушении порядка определения арендной платы согласно алгоритму, предусмотренному п. 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу названной нормы при заключении без проведения торгов договора аренды на новый срок размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Однако наличие такого условия льготного порядка заключения договора не отменяет преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, и по существу является исключительно гарантией прав арендодателя (публично-правового образования) на получение эквивалентного возмещения стоимости пользования муниципальным имуществом путем установления рыночного размера арендной платы.

Такой вывод также подтверждается разъяснениями, изложенным в п. 4.2 и п. 4.3 постановления Пленума № 73, в силу которых для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Из изложенного следует сделать вывод о том, что согласование рыночного размера арендной платы при заключении договора аренды муниципального имущества на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции является не условием реализации арендатором преимущественного права на заключение такого договора, а исполнением договорных условий заключенного в таком порядке договора. Поскольку в силу ст.ст. 307, 308, 420 ГК РФ договорное обязательство связывает двух хозяйствующих субъектов, истец как лицо, не являющееся стороной такого обязательства, не вправе оспаривать порядок согласования условий договора и исполнения такого договора.

Цитированные положения пунктов 4.3 постановления Пленума № 73 позволяют также сделать вывод о том, что до момента заключения в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, договора аренды на новый срок при отсутствии возражений сторон ранее заключенный по результатам торгов договор аренды является возобновленным до момента заключения нового договора на прежних условиях, за исключением условия о размере арендной платы, которая определяется в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, с момента истечения срока прежнего договора.

Таким образом, оспаривание истцом заключенного между ответчиками дополнительного соглашения от 01.10.2014 не приведет к восстановлению прав истца, поскольку аннулирование правовых последствий заключения такого соглашения не отменяет действия первоначально заключенного договора аренды, поскольку до заключения нового соглашения такой договор в соответствии с названными разъяснениями продолжает действовать в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Следует также признать необоснованной позицию истца о том, что при заключении дополнительного соглашения от 01.10.2014 не было проведена рыночная оценка имущества.

Из условий дополнительного соглашения следует, что размер арендной платы, подлежащей оплате арендатором в течение нового срока действия договора аренды, определен на основании отчета об оценке от 25.07.2014 № 2014-119 в размере 28 083 руб.

Названный отчет в оригинале обозревался апелляционным судом в судебном заседании (протокол судебного заседания от 10.08.2015), из его содержания следует, что рыночная стоимость арендной платы определялась оценщиком по состоянию на 25.07.2014, что соответствует требованиям абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о шестимесячном сроке актуальности определённой оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылки истца на то, что названным отчетом была определена рыночная стоимости арендной платы 147 объектов, являвшихся предметом договора аренда от 23.10.2013, в то время как впоследствии дополнительным соглашением от 28.10.2014 (л.д. 31) ответчики исключили из перечня переданного в аренду имущества 7 объектов, и в отсутствие доказательств оценки рыночной стоимости  оставшихся 140 объектов условие п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя считать определённым, отклоняются.

Как ранее отмечено судом, положения названной нормы Закона о защите конкуренции направлены, прежде всего, на защиту прав публичного собственника имущества на эквивалентное возмещение стоимости пользования таким имуществом в силу определения арендной платы вне процедуры проведения торгов.

Таким образом, согласование сторонами размера арендной платы за больший объем имущества, нежели фактически передано по договору аренды, может свидетельствовать исключительно о нарушении прав публичного собственника, которым в данном случае таких возражений не заявлено, а истец не является лицом, уполномоченным выступать в защиту интересов публично-правового образования. Установление арендной платы в таком размере не нарушает прав истца, поскольку последний не является ни правообладателем имущества, которому подлежит возмещению стоимость его использования, ни, как ранее указано судом, лицом, имеющим право на получение имущества в аренду.

Следует также отметить, что из материалов дела усматривается наличие объективных причин исключения названного имущества из состава имущества, первоначально переданного первому ответчику в аренду – в силу того, что муниципальное образование собственником этого имущества не является. Указанное позволяет отклонить доводы истца о допущенном вторым ответчиком злоупотреблении правом и наличии оснований для квалификации оспариваемой сделки как противоречащей ст. 10 ГК РФ, в силу намерения публичного собственника передать в аренду иной объем имущества, нежели тот, который первоначально являлся предметом торгов.

В силу изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец не вправе ссылаться на нарушение порядка определения размера арендной платы при заключении ответчиками договора аренды муниципального имущества на новый срок в обоснование заявленных требований о недействительности оспариваемой сделки.

Также следует признать необоснованной позицию истца о нарушении положений п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении оспариваемой сделки.

В соответствии с названной нормой минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, как обоснованно ссылаются податели апелляционных жалоб, названная норма, направленная  на защиту прав арендатора, позволяет уменьшать срок договора аренды, заключенного без проведения торгов на новый срок, по заявлению арендатора.

Такое заявление со стороны ответчика представлено в материалы дела (л.д. 140), и из его содержания следует воля арендатора заключить новый договор на срок 11 месяцев, что не противоречит названной норме.

В силу изложенного оснований для оспаривания заключенного между ответчиками дополнительного соглашения по мотиву несоответствия минимального срока договора не имеется, выводы суда первой инстанции в данной части противоречат нормам материального права.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения прав и законных интересов оспариваемой сделкой, а также отсутствия достоверных доказательств нарушения порядка заключения данной сделки, установленного ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции; выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных требований не соответствуют обстоятельствам дела и основаны