Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А76-2755/2015. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

сформированного земельного участка исключает возможность повторного проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта на этом же земельном участке, то есть проведения в отношении земельного участка мероприятий, предусмотренных статьей 31 ЗК РФ.

Согласно положениям ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Северная, для размещения комбината бытового обслуживания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Следовательно, на момент обращения общества земельный участок уже был сформирован. В связи с этим предоставление в аренду спорного земельного участка должно осуществляться в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ.

В пункте 6 статьи 30 ЗК РФ определено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, если иной порядок не установлен Кодексом.

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Оценив представленные в материалы дела документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что  Администрация нарушила установленный пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ порядок предоставления под строительство земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 30 ЗК РФ информирование органами местного самоуправления о возможном и предстоящем предоставлении земельного участка имеет целью получение наибольшего числа заявок и проведения торгов с участием всех желающих приобрести его лиц, то есть оно должно одновременно обеспечивать возможность участия в торгах всем желающим и максимально выгодные условия заключения договора собственнику.

При этом по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ в объявлении должна содержаться  информация о возможном  предоставлении земельного участка для строительства без торгов, с  предложением приобрести земельный участок и обратиться с соответствующим заявлением по определенному адресу.

Выводы суда первой инстанции о том, что основная информация, позволяющая идентифицировать земельный участок и определить процедуру предоставления земельного участка, в публикации имелась, а также о том, что в случае возникновения вопросов заинтересованные лица не были лишены возможности обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией, следует признать необоснованными.

Как следует из названной публикации (т. 1 л.д. 23), в ней изложена информация о поступивших заявлениях о сформированных земельных участков для строительства.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Упомянутый в постановлении Президиума принцип сочетания интересов общества и отдельных граждан (п.п. 11 п. 1 ст. ЗК РФ) корреспондирует с принципом обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, установленным пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ применительно к случаям предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, ввиду чего названные цели публичного информирования одинаково применимы как в случае предоставления земельного участка для целей строительства, так и для целей, не связанных со строительством.

В силу этого, содержание размещённой органом местного самоуправления публикации не должно оставлять сомнений как у неопределённого круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно предмета и целей такого информирования – сообщение о том, что земельный участок планируется к предоставлению в аренду для строительства без торгов.

Между тем в рассматриваемом случае содержание размещённой уполномоченным органом публикации не позволяет сделать такой вывод, поскольку из содержания публикации не усматривается сведений о намерении предоставить земельные участки в аренду, в то время как сама по себе информация о поступлении заявлений о сформированных участках не свидетельствует о наличии у муниципального образования такой цели.

Кроме того, в информационном сообщении не определены способ и порядок подачи заявлений о предоставлении участка, публикация не содержит сведений о принятии решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Апелляционный суд полагает, что  достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) является создание условий для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Поскольку строительство комбината бытового обслуживания подразумевает использование земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, в связи с чем его предоставление конкретному лицу без проведения торгов и надлежащего предварительного информирования о них нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, создает преимущества отдельным лицам и ограничивает конкуренцию между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.

Кроме того, действиями Администрации были нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц в сфере землепользования, которые по смыслу подпунктов 4, 11 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 15, пункта 4 статьи 30 ЗК РФ считаются равными и предполагают обязанность органов местного самоуправления обеспечить гарантии доступа населения к участию в принятии решений о предоставлении прав на землю и к ее получению.

В силу изложенного, следует признать обоснованным доводы апеллянта о нарушении Администрацией части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Нарушение порядка публичного информирования  также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.

При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определённости, на что сослался суд первой инстанции, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут исцелять сделку, совершённую в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.

По вышеизложенным мотивам апелляционный усматривает нарушения при заключении спорного договора краткосрочной аренды земли требований земельного законодательства в части информирования неопределённого круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости (пп. 3 п.4 ст. 30 ЗК РФ), что позволяет оценить оспариваемую сделку как ничтожную (ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, требования Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска., заключенного 30.01.2014 между комитетом и ООО "Авангард", в результате неправомерных действий Администрации, является обоснованным и подлежащим  удовлетворению.

В части требования о применении последствий недействительности указанного выше договора в виде возврата Комитету спорного земельного участка, апелляционный суд отмечает следующее.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в названный Реестр прав.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка в данном случае влечет отсутствие у общества законного основания для использования земельного участка (возникновения права аренды).

Учитывая, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости (незавершенный строительством объект площадью 989,4 кв.м., степень готовности – 15% - Свидетельство о государственной регистрации права  (л.д.157 т.1), фактический возврат этого земельного участка во владение Комитета в порядке реституции невозможен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах последствием недействительности ничтожной сделки в данном случае будет являться прекращение обременения в виде аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования прокурора Челябинской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды спорного земельного участка.

В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора  от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и  применении последствий недействительности ничтожной сделки  в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора  аренды спорного земельного участка, в силу несоответствия выводов суда обстоятельствам дела ( п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ). В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению. В остальной части решение отмене или изменению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу того, что Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины (ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации), подлежат взысканию с учетом распределения суммы государственной пошлины между ответчиками по исковым требованиям с ООО «Авангард» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 по делу № А76-2755/2015 отменить в части отказа в удовлетворении требований Прокурора Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" о признании недействительным (ничтожным) сделки  и  применении последствий ее недействительности.

Признать недействительным (ничтожным) договор  от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и  применить последствия недействительности ничтожной сделки  в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466