Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А07-25602/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8216/2015

г. Челябинск

04 августа 2015 года

Дело № А07-25602/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2015 по делу № А07-25602/2014 (судья Пакутин А.В.).

В заседании принял участие представитель: 

общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» -                Маркова Л.А. (доверенность от 15.12.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» (далее –                    ООО «Лабиринт-Уфа», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики  Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 24.10.2014 № 01/321/2014-185.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Балян Камо Меружанович (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2015 (резолютивная часть объявлена 18.05.2015) в удовлетворении заявленных               обществом требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось общество и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Лабиринт-Уфа» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, общество указывает, что право арендатора на односторонний отказ от договора аренды предусмотрен в пункте 5.5 договора. Уведомление арендатора об отказе от договора арендодателем было получено.

Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель заинтересованного лица и третье лицо не явились. С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя заинтересованного лица и третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на доводах апелляционной жалобы.

По ходатайству представителя заявителя в судебном заседании арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные доказательства: заверенные копии договора аренды нежилого помещения от 02.10.2013 № ЛФ-69-05/2013, акта приема-передачи нежилого помещения от 29.10.2013, а также письма общества от 22.04.2014 № 149, адресованного Баляну К.М., с доказательствами направления и получения адресатом, телеграммы общества от 22.04.2014, адресованной Баляну К.М., письма общества от 30.05.2014 № 206, адресованного Баляну К.М., с доказательствами направления адресату, ввиду того, что указанные документы являются необходимыми для исследования обстоятельств дела.   

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между Баляном К.М. (арендодатель) и ООО «Лабиринт-Уфа» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 02.10.2013 № ЛФ-69-05/2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения № № 1 и 2 площадью 94,1 кв. м, расположенные на первом этаже, являющиеся частью нежилого здания, двухэтажного, общей площадью 356 кв. м, инвентарный номер 1261, кадастровый (или условный) номер 02:17:040217:463, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Бураевский район, с. Бураево, ул. Магдана, д. 48/1 (пункт 1.1 договора).     

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама (пункт 1.4 договора). 

В силу пункта 5.1 договора срок аренды пять лет.

В соответствии с пунктом 5.3 договора настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

В силу пункта 6.1 договора любое уведомление по договору среди прочего отправляется заказным письмом с уведомлением.

Согласно пункту 6.4 договора письменное сообщение считается полученным, если оно вручено адресату лично под расписку, отправлено заказным письмом на его коммерческое предприятие, по его постоянному месту жительства согласно регистрации и последнему известному другой стороне почтовому адресу.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.11.2013, номер регистрации 02-04-01/397/2013-865, что подтверждено штампом регистрирующего органа.    

Указанные в договоре помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 29.10.2013.

Текст договора аренды и акта приема-передачи приобщены к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции.

Письмом от 22.04.2014 № 149, адресованным Баляну К.М., общество со ссылкой на пункт 5.5 договора аренды сообщило о его расторжении и просило по истечении месяца с момента получения уведомления о расторжении явиться для приемки помещения. Указанное письмо получено третьим лицом 03.05.2014 (т. 1, л. д. 82, а также дополнительно приобщенные арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела документы).

Также заявителем в адрес третьего лица 22.04.2014 направлена телеграмма аналогичного содержания (дополнительно приобщенные арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела документы).

Письмом от 30.05.2014 № 206, адресованным Баляну К.М., общество повторно уведомило арендодателя о расторжении договора аренды (т. 1,                  л. д. 83, а также дополнительно приобщенные арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела документы).

Факт получения указанных уведомлений подтвержден почтовыми уведомлениями и самим третьим лицом в отзыве на заявление по настоящему делу (т. 1, л. д. 113).

Общество 08.09.2014 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бураевский район, с. Бураево, ул. Магдана, д. 48/1 (т. 1, л. д. 90-92).

Из дела правоустанавливающих документов по указанному объекту недвижимости, представленного в материалы настоящего арбитражного дела заинтересованным лицом (т. 1. л. д. 69-96), следует, что названные ранее уведомления общества от 22.04.2014 № 149, от 30.05.2014 № 206, адресованные Баляну К.М., о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на дату обращения заявителя в регистрирующий орган с указанным заявлением о государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав уже имелись в деле правоустанавливающих документов по объекту, так как ранее были представлены обществом с заявление о государственной регистрации сделки по расторжению договора аренды (т. 1, л. д. 70-73, 82, 83).

Регистрирующим органом государственная регистрация приостанавливалась с указанием в уведомлении о приостановлении на отсутствие в договоре аренды права арендатора на односторонний отказ от договора (т. 1, л. д. 93, 94).

Сообщением от 24.10.2014 № 01/321/2014-185 Управление Росреестра отказало ООО «Лабиринт-Уфа» в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бураевский район, с. Бураево, ул. Магдана, д. 48/1, со ссылкой на то, что досрочное расторжение договора по инициативе арендатора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке, однако, заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) (т. 1, л. д. 95, 96).

Считая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, а также доказательства, приобщенные к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением Росреестра решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

          Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

  Согласно абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на который сослался регистрирующий орган в оспариваемом отказе, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанием регистрирующего органа в оспариваемом отказе в государственной регистрации (правомерность которого поддержана арбитражным судом первой инстанции) на то, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 указанной статьи).

  Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

  Таким образом, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено как в нормах законодательства, так и в самом договоре. 

В настоящем случае согласно пункту 5.5 договора аренды арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

  Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения условия пункта 5.5 договора аренды следует, что для арендатора предусмотрено право на  досрочное расторжение договора в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения арендодателя об этом в срок не менее чем за один календарный месяц.

Следует отметить, что вывод об отсутствии в договоре аренды права арендатора на односторонний отказ от договора сделан арбитражным судом первой инстанции при отсутствии в материалах настоящего арбитражного дела текста договора.

  Из указанного ранее следует, что общество дважды направляло в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, при этом со ссылкой на условие пункта 5.5 договора. Указанные уведомления получены третьи лицом. 

  Также данные уведомления имеются в деле правоустанавливающих документов,