Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2008 по делу n А47-4928/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-114/2008

г. Челябинск

12  февраля 2008 г.

Дело № А47-4928/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Махровой Н.В., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   общества  индивидуальных предпринимателей Курочка Владимира Витальевича, Паренькова Дмитрия Анатольеича, Шаманского Александра Анатольевича  на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.11.2007 по делу                     № А47-4928/2007 (судья Федорова Г.А), при участии: истцов Курочка В.В. (паспорт 5300 444896), Шаманского А.А.(паспорт 5397 034620), Паренькова Д.А. (паспорт 5304 028905), представителя Шапурко Ю.Н., (доверенность от 24.09.2007)

УСТАНОВИЛ:

  Индивидуальные предприниматели Пареньков Дмитрий Анатольевич, Курочка Владимир Витальевич, Шаманский Александр Анатольевич   (далее по тексту  – ИП Пареньков Д.А., ИП Курочка В.В., ИП Шаманский А.А, истцы) обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю Тонких Дмитрию Владимировичу (далее по тексту – ИП Тонких Д.В., ответчик1), Управлению федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее по тексту – УФРС по Оренбургской области, ответчик2) с учетом уточнений исковых требований о признании договора купли-продажи от 20.12.2005 года заключенным, признании права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, 30/1 по 1/3 доли в праве собственности за каждым; и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.11.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи объект (здание бывшей диспетчерской) со старыми техническими характеристиками  не существовал. Поскольку право собственности продавца на фактически существующий объект зарегистрировано не было, суд пришел к выводу о том, что объект является самовольной постройкой и не может быть предметом купли-продажи, вследствие чего сделка по купли-продажи здания является ничтожной.

В апелляционной жалобе ИП Курочка В.В., Пареньков Д.А., Шаманский А.А просит решение суда отменить, направить на новое рассмотрение

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что договор заключен, покупателями исполнен. Предметом договора является здание магазина с подвалом, литер В19, самовольно возведенные постройки в виде пристроя  не являлись предметом договора.

Представитель подателей апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал, изложив их в тезисной форме, дополнительно пояснив, что настаивает на удовлетворении всех  заявленных по иску требований.

Ответчики Тонких Д.В., ГУ ФРС по Оренбургской  области не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.

        Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, здание магазина с подвалом – диспетческая, литер В19, общей площадью 649,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, 30 находился в собственности ИП Тонких Д.В. Право собственности Тонких Д.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство серии 56-00  309662.

Распоряжением главы г. Оренбурга от 27.07.2005 г. № 4222-р литеру В19 установлен адрес: г. Оренбург, ул. Шоссейная, 30/1, который является составной частью владения № 30-30/1 по ул. Шоссейной г. Оренбурга.

20.12.2005 года между предпринимателями Курочка В.В., Пареньковым Д.А., Шаманским А.А. (покупатели) и предпринимателем Тонких Д.В. (продавец)  заключен договор купли-продажи двухэтажного здания магазина (бывшая диспетчерская) с подвалом, литер В19, общей площадью 649,2 кв.м., расположенным по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, 30/1.

Согласно договору продавец (ответчик) передает, а покупатель (истцы) принимает в пользование с правом  последующего выкупа двухэтажное  здание магазина с подвалом, литер В19, с торговым, складским и офисным оборудованием, а так же механизмами и устройствами  для погрузочно-разгрузочных работ. Стоимость здания определена в размере 6000000 рублей. Сумма  4000000 рублей передана покупателем и получена продавцом до 20.12.2005, оставшаяся плата, равна сумме 2000000 рублей, вносится согласно графику (приложение № 1) в течение 24 месяцев со дня  подписания договора. Имущество переходит в собственность покупателя,  если он внес продавцу в полном объеме сумму платы в сроки, установленные настоящим договором               (п. 2.1-2.3).

20.12.2005 года по акту приема передачи  ИП Тонких Д.В.  передал, а Курочка А.В., Пареньков Д.А., Шаманский А.А.   приняли здание  с подвалом, литер В19 по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, 30/1, площадью 649,2 кв.м.

Согласно графика выплат  2005-2006 г. истцами  в пользу Тонких Д.В. в срок до 25.04.2007 выплачены  денежные средства в сумме 5 800 000 рублей.

Платежным поручением № 540 от 21.09.2007 года истцы перечислили Тонких Д.В. 1 012 500 рублей в счет оплаты договора от 20.12.2005 года.

Согласно справки ГУП «ОЦиОН» от 18.01.2006 года по данным инвентаризации по состоянию на 15.12.2005 к строению литер В19  возведен шлакоблочный пристрой литер В22 в уровне 1 этажа.

Постановлением Главы г. Оренбурга от 13.03.2007 3 1789п утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию здания магазина «Автолидер» после реконструкции здания в г. Оренбурге по ул. Шоссейная, 30/1. Право собственности на реконструированный объект не зарегистрировано.

Уклонение предпринимателя Тонких Д.В. от  регистрации перехода прав собственности по сделке, а так же оспаривание возникновения права собственности истцов на  здание магазина явилось основанием обращения истцов  в  суд с настоящим (уточненным) иском.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции    подлежащим отмене, в силу неправильного применения норм материального права.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 551 ГК РФ  переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В  случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными, в том числе, являются условия о предмете договора.

По мнению суда апелляционной инстанции заключенный сторонами договор от 20.12.2005 в части соглашения о приобретении здания магазина по  правовой природе является договором купли-продажи с рассрочкой платежа.  Установленное п. 1.1 договора условие о передаче спорного здания в пользование покупателя с правом последующего выкупа не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды с правом выкупа.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется  предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и  пользование.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключенный сторонами договор не предусматривает обязательств по внесению истцами арендных платежей за полученное во временное пользование имущество (здание магазина) с указанием  размеров  такой платы,  порядка и сроков её внесения. Из содержания договора от 20.12.2005 усматривается воля собственника имущества на его отчуждение за плату, в размере стоимости здания в сумме 6 000 000 рублей, часть которой в размере 4 000 000 рублей на момент заключения договора  продавцом получена. В отношении оставшейся части стоимости здания в размере 2 000 000 рублей сторонами согласовано условие о рассрочке платежа на 24 месяца, исчисляемых с момента подписания договора. О наличии воли сторон на заключение договора купли-продажи спорного здания свидетельствует содержание пунктов 3.2.6 и 3.2.7 договора, в силу которых  покупатель с момента подписания договора принимает на себя все риски, гибели, утраты, порчи хищения, повреждения имущества, а так же  обязуется всячески содействовать  оперативному оформлению документов по купле-продаже здания в соответствующих инстанциях.  Включение в договор  условия о переходе права собственности после внесения продавцу в полном объеме суммы оплаты соответствует норме ст. 491 ГК РФ предусматривающей возможность сохранения за продавцом  права собственности на  переданный покупателю товар до оплаты товара или наступления иных обстоятельств.

Условие договора, устанавливающее обязанность продавца  в определенный срок вручить покупателю перечень  с описанием и стоимостью дополнительного оборудования, которое переходит в ведение покупателя на условиях аренды с правом выкупа свидетельствует о наличии самостоятельного соглашения сторон об условиях  приобретения истцами права собственности на торговое, складское и офисное оборудование, а так же механизмы и устройства для погрузочно-разгрузочных работ, поименованные в п.1.1 договора  от 20.12.2005г.  О наличии такого самостоятельного соглашения,  свидетельствует  изложенное в п.3.1.1 договора условие, согласно которому  сроки аренды и выкупа  данного оборудования оговариваются сторонами в  дополнительном соглашении,  прилагаемом к настоящему договору. Заключенние в рамках договора от 20.12.2005 самостоятельного соглашения о передаче истцам в аренду с правом последующего выкупа поименованного в п.1.1 договора движимого имущества не влияет на правовую природу  спорного договора в части соглашения о купле-продаже здания.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что к отношениям сторон в части  соглашения о  приобретении здания магазина «Автолидер» - бывшего здания диспетчерской подлежат применению нормы  главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции усматривает, что  в договоре от 20.12.2005г. в части соглашения о купле-продаже здания согласованы все существенные условия, в том числе о товаре, являющемся предметом договора.  Предмет договора определен как двухэтажное здание магазина с подвалом литера В 19, общей площадью 649, 2 кв.м., расположенное по адресу  460052,  г. Оренбург, ул. Шоссейная, д.30/1.

         Наличие у продавца Тонких Д.В. права собственности на поименованный в договоре предмет – здание магазина «Автолидер» подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д.43)

Идентичность предмета договора купли-продажи здания от 20.12.2005 с находящимся в собственности ответчика объектом недвижимости подтверждается распоряжением Главы  Оренбурга 27.07.2005 г. № 4222-р об установлении адреса, текстом договора (п. 2.1), названием договора, где отражен факт предыдущего функционального назначения здания – диспетчерская.

Также суд апелляционной инстанции усматривает, факт исполнения истцами договора от 20.12.2005 года, что подтверждается графиком платежей (л.д. 28-29 т.1) и платежным поручением (л.д.44 т.2).

Поскольку между сторонами оговорены существенные условия о товаре и цене,  то в силу   ст. 432, 454, 554  ГК РФ договор считается заключенным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не соглашается  с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора 20.12.2005 года в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащего  правилам ст. 209, 222 ГК РФ.

Из письменных материалов дела следует, что Актом приемочной комиссии от 16.03.2004 о приемке законченного строительством объекта (л.д.88-93) в эксплуатацию принят магазин «Автолидер», состоящий из литеров В19 и В 22 общей площадью  724,4 кв.м., в том числе литер В22 – 65,4 кв.м.  Здание поставлено на технический учет как самостоятельный объект капитального строительства, возникший в результате того, что  ответчиком к строению литер В19  был возведен шлакоблочный пристрой литер В22 в уровне 1 этажа.

В силу ст. 131, 219  ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество  возникает с момента государственной  регистрации.

Право собственности на новый объект, не зарегистрировано за ответчиком, как на момент заключения договора, так и на момент рассмотрения дела в суде. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что здание как объект правоотношений существует  в прежнем виде. Документы о приемке его в эксплуатацию не свидетельствуют о наличии у ответчика права собственности на новый объект, так как основания возникновения права собственности установлены законом.

Поскольку права ответчика на ранее существовавший объект не прекращены, объект в натуре существует, то оснований для признания сделки ничтожной не имеется.  Возведенный ответчиком объект под литером В22  не являлся предметом договора купли-продажи, тем самым  вывод суда первой инстанции о заключении договора купли-продажи в отношении самовольно возведенного объекта является ошибочным. Иных оснований недействительности договора от 20.12.2005 доводы ответчика не содержат.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований  удовлетворения требований истцов о государственной регистрации договора купли-продажи.

Условием удовлетворения данного иска в силу положения ч. 3 ст. 551 ГК РФ является доказанность обстоятельств уклонения стороны сделки от её государственной регистрации.

Доказательств наличия указанного обстоятельства сторонами не представлено, т.к. предложения о досрочной регистрации договора  купли-продажи, были направлены ответчику до исполнения обязательства полной оплаты стоимости здания в сумме 6 000 000 рублей. До указанного момента в силу п. 2.3 договора продавец вправе сохранять