Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А07-2964/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса).

Исходя из условий договора от 15.04.2008 № 06/08-ОХ, суд первой инстанции правильно квалифицировал данную сделку как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54).

Договор от 15.04.2008 № 06/08-ОХ с учётом приложений к нему содержит условия, позволяющие установить объекты недвижимого имущества, которые застройщик (общество «СК») обязан передать инвестору (обществу «БНЗС») по завершении строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по улице Центральная в д. Алексеевка муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан. Расположение земельного участка может быть установлено посредством использования соответствующих документов о предоставлении публичной земли под строительство капитального объекта, в частности протокола заседания комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды или права собственности на земельные участки от 19.06.2007 № 2.

Сторонами согласована цена продаваемого имущества – 26 000 рублей за 1 кв.м. площади.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54).

Тем самым, между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения.

В силу заключенного договора общество «БНЗС» обязано осуществить инвестирование строительства жилого дома.

Истец в полном объёме исполнил данное обязательство, что подтверждается соответствующими платёжными документами и не оспаривается ответчиком.

В свою очередь, общество «СК» обязано в срок не позднее 30.09.2011 завершить строительство жилого дома, ввести готовый объект в эксплуатацию и передать обществу «БНЗС» 9 (девять) квартир общей площадью 497,26 кв.м.

Довод апелляционной жалобы о том, что сторонами достигнута договорённость об изменении срока завершения строительства (4-ый квартал 2012 года), во внимание суда апелляционной инстанции принят быть не может, так как не основан на относимых и допустимых доказательствах. Договор на участие в инвестировании строительства от 20.12.2011 № 21/11, подписанный обществом «БНЗС» и Назмутдиновым Р.М. (т. 1, л.д. 79-82), не подтверждает доводов общества «СК», поскольку ответчик не является участником сделки. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса). Дополнительное соглашение к договору инвестирования от 15.04.2008 № 06/08-ОХ сторонами не подписано.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Ответчик свои обязательства в согласованный сторонами срок не выполнил, строительство жилого дома не завершил, жилые помещения истцу не передал. Как указано выше, в письме от 24.01.2014 № 1-3 ответчик указал, что сдача жилого дома в эксплуатацию планируется во II квартале 2014 года.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).

В данном случае соглашение о неустойке за нарушение, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по введению здания в эксплуатацию к определённому сроку предусмотрено в пункте 6.7 договора от 15.04.2008 №06/08-ОХ. Так, в случае просрочки застройщиком исполнения обязательств, установленных пунктом 1.4 данного договора, застройщик выплачивает инвестору неустойку в размере 0,1 % от стоимости проинвестированных площадей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Истец потребовал от ответчика уплаты неустойки в размере 12 657 256 рублей, рассчитанной за период с 01.10.2011 по 19.02.2014.

Расчёт судом первой инстанции проверен, ошибок не выявлено.

Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд первой инстанции, исходя из размера ставок по краткосрочным кредитам, заключения истцом с третьими лицами договоров «соинвестирования», получения истцом денежных средств в оплату стоимости квартир, из того, что строительство жилого дома находится в завершающей стадии, уменьшил размер неустойки до 2 839 708 руб. 12 коп. Итоговая сумма рассчитана судом путём применения однократной ставки рефинансирования.

Утверждение ответчика о том, что судом первой инстанции сделан вывод о необходимости снижения неустойки ниже ставки рефинансирования, не соответствует тексту обжалуемого судебного акта.

Общество «БНЗС» решение суда первой инстанции в части уменьшения размера неустойки не оспаривает (часть 5 статьи 268 АПК РФ), в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения.

В свою очередь, общество «СК» настаивает на уменьшении взысканной судом неустойки до 100 000 рублей.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом (части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).

Именно ответчик, при несогласии с предъявленным к нему денежным требованием, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Аналогичная правовая позиция приведена в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Между тем доказательств в обоснование своего требования об уменьшении неустойки до 100 000 рублей ответчик не представил.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу этого само по себе предположительное наличие у общества «СК» препятствий для обеспечения жилого дома поставками тепла, воды и иных ресурсов не является основанием для дополнительного уменьшения размера неустойки. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что он по не зависящим от него причинам был лишён объективной возможности завершить строительство жилого дома в срок не позднее 30.09.2011. В том числе, ответчик не представил вступивший в законную силу судебный акт, подтверждающий его доводы о нарушении иным лицом обязанностей, предусмотренных законом либо договором, которое (нарушение) привело к увеличению сроков строительства жилого дома. Следует также отметить, что производство по делу № А07-20167/2013 завершено в апреле 2014 года – исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Непредставление истцом доказательств в подтверждение факта несения убытков вследствие неисполнения ответчиком предусмотренных договором обязательств также не свидетельствует о необходимости уменьшения неустойки до 100 000 рублей. Как указано выше, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Следует также отметить, что обстоятельства получения обществом «БНЗС» денежных средств от третьих лиц письменными доказательствами не подтверждены. Кроме того, реализация истцом своих прав путём заключения договоров с третьими лицами в 2011-2012 гг., то есть спустя 3-4 года с момента заключения договора с ответчиком, получения оплаты в ином размере (нежели внесена ответчику в 2008 г.) в отсутствие объективных сведений о ценах на жилую недвижимость не свидетельствует о получении истцом дохода, значительно превышающего возможные убытки.

Доказательств удовлетворения требований «дольщиков», лиц, с которыми истец заключил договоры «соинвестирования», в части уплаты неустойки за нарушение срока введения здания в эксплуатацию ответчик не представил. Более того, факт погашения денежных обязательств перед третьими лицами не освобождает ответчика от необходимости исполнения обязательств перед истцом, непосредственным контрагентом по договору от 15.04.2008.

В силу этого избранная судом первой инстанции мера ответственности уменьшению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса не подлежит.

Довод общества «СК» о том, что общество «БНЗС» утратило право требования уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 6.7 договора от 15.04.2008 № 06/08-ОХ, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, основан на неверном толковании норм материального права.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Представленные в дело договоры на участие в инвестировании строительства, подписанные между истцом и третьими лицами в 2011-2012 гг., не содержат признаков договора цессии (уступки права требования). По условиям данных сделок именно общество «БНЗС», а не иное лицо, обязано передать соответствующим «соинвесторам» поименованные в договорах объекты недвижимого имущества – жилые помещения (т. 3, л.д. 59-92, 97-100).

Договоры, заключенные обществом «БНЗС» с обществом с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» (т. 3, л.д. 93, 96), также не опровергают правильных по существу выводов суда первой инстанции, поскольку с учётом уменьшения размера неустойки с 12 657 256 рублей до 2 839 708 руб. 12 коп. ущемления прав ответчика не допущено.

С учётом изложенного выше, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество «СК» (податель жалобы). В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в размере 3 000 рублей (чек-ордер Сбербанка России от 03.07.2015 – т. 7, л.д. 32).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу № А07-2964/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания» – без удовлетворения.

Постановление может быть