Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу n А47-2328/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а не с начала их строительства. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) указано на то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (акт реализации субъективного права).

Из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. № 132-О следует, что  государственная регистрация права собственности, будучи юридическим актом признания со стороны государства титула на имущество у конкретного лица, не может порождать сама по себе каких-либо ограничений или препятствий лицу, которое приобрело имущество на законных основаниях, в осуществлении своего вещного права.

При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (Пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление № 10/22)

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 53 Постановления № 10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Требование истца о признании за ним права собственности, по существу, является оспариванием  зарегистрированного права другого лица, поскольку оно направлено на прекращение этого права и исключение из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности Оренбургской области на спорную квартиру.

Из материалов дела следует, что спорный объект не находится у ответчика 1, с которым правопредшественник истца – ООО «Бастард» заключил договор № 1/7 –и об инвестировании строительства жилого дома.

Материалами дела подтверждается также, что право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Оренбургской областью на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 29.12.2012 №RU 5630100-14312, выданного Государственному унитарному предприятию Оренбургской области «Облжимкомхоз», договора купли-продажи от 27.09.2012 № 88/12 и Соглашения о распределении квартир в многоквартирных домах от 18.07.2013.

Указанные в свидетельстве о праве собственности Оренбургской области на спорный объект серии 56-АВ № 181317 от 30.10.2013 основания – Соглашение от 18.07.2013 и договор купли-продажи от 27.09.2012 № 88/12 не оспорены и признаны недействительными. Доводов относительно их недействительности истцом не приведены.

Не ссылаясь на недействительность оснований возникновения права Оренбургской области на спорный объект недвижимости, истец, вместе с тем, не представил достаточных доказательств в подтверждение возникновения у него права собственности на те же объекты (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).

Представленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам и приходный кассовый ордер (том 1, л.д. 24-27) о произведенных истцом оплатах за квартиру обоснованно не признаны судом первой инстанции первичными документами, подтверждающими оплату по спорному инвестиционному договору в отношении спорной квартиры, поскольку не содержат ссылок на спорный инвестиционный договор либо иной соотносимости к нему, то есть отсутствуют доказательства, что истец осуществлял финансирование по спорному договору на инвестирование.

Судом учтено, что эти квитанции свидетельствуют о том, что оплата осуществлялась истцом Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная Фирма «Интерьер», которое не являлось стороной каких-либо правоотношений по строительству квартиры № 7 в доме № 72 по ул. Сумской города Оренбурга.

Определением Арбитражного Суда Оренбургской области от 19.05.2010 по делу № А 47-11930/2009 Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная Фирма «Интерьер» отказано во включении в реестр требований кредиторов Оренбургского регионального общественного фонда славянских общин в связи с отсутствием доказательств по факту получения фондом продукции.

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание и то, что в ходе рассмотрения дела Арбитражного Суда Оренбургской области №А47-6231/2009 установлено, что истцом Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная Фирма «Интерьер» по договору № 245 от 06.11.2008 г. переданы денежные средства в сумме 1 046 250 руб. на неопределенный срок под 24% годовых (2% в месяц), что подтверждается представленной в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру №594 от 06.11.2008г. на сумму 1 046 250 руб., в связи с чем его требования о возврате указанной суммы включено в третью очередь реестра требований кредиторов Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная Фирма «Интерьер», как требования, возникшие из отношений займа денежных средств.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно критически оценил представленную в дело справку Общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная Фирма «Интерьер» о том, что оплата по договору на приобретение квартиры №245 от 06.11.2008 произведена в полном объёме и задолженность отсутствует, поскольку предметом договора №245 от 06.11.2008 г. является не приобретение квартиры, а заём денежных средств.

В силу ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Достаточных доказательств, подтверждающих наличие у истца прав на спорный объект, суду не представлено.

Истцом не представлено также и подтверждение факта нахождения спорной квартиры в  своем фактическом владении.

Напротив, материалами дело подтверждается ее нахождение во владении третьего лица по делу - Государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Облжимкомхоз».

Отсутствие владения недвижимой вещью является самостоятельным препятствием для удовлетворения иска о признании права собственности.

Признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2015 по делу № А47-2328/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Гайфутдинова Равиля Нуриахматовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                       М.И. Карпачева

Судьи:                                                                                              Г.Н. Богдановская

                                                                                                          Л.П. Ермолаева