Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2015 по делу n А47-11422/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

настоящего Федерального закона (учёт части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (учёт адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учёте и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учёта документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (часть 2 статьи 16 Закона № 221-ФЗ).

С заявлениями об учёте изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 ст. 20 Закона № 221-ФЗ).

Если иное не следует из настоящего Федерального закона, необходимые для кадастрового учёта документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учёта изменений документами являются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (пункт 5); копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (пункт 6); копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешённое использование земельного участка (при кадастровом учёте земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ сведений), - запрашивается органом кадастрового учёта в порядке, установленном частью 8 статьи 15 настоящего Федерального закона (пункт 9 части 1 статьи 22 Закона № 221-ФЗ).

То есть, в силу федерального закона о государственном кадастре недвижимости арендатор государственного (муниципального) земельного участка, переданного в аренду публично-правовым образованием на срок свыше 5 лет, имеет право обратиться в орган кадастрового учёта с заявлением об изменении отдельных характеристик такого земельного участка.

Безусловно, с заявлением об изменении сведений ГКН вправе также обратиться уполномоченный представитель собственника земельного участка, то есть представитель соответствующего органа власти.

В рассматриваемой ситуации сведения ГКН о виде разрешённого использования и кадастровой стоимости земельного участка изменены на основании заявления физического лица, уполномоченного на совершение соответствующих действий отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования «город Бугуруслан». Так, 22.04.2014 Комитет издал распоряжение № 174-з о наделении Евсеевой Г.Б. полномочиями на проведение государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26 (т. 1, л.д. 81).

Довод апелляционной жалобы, приведённый Комитетом со ссылкой на несоблюдение правил части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным в силу следующего.

Основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Данное правило не означает, что органы государственной власти (местного самоуправления) в принципе лишены права требовать изменения вида разрешённого использования земельного участка, а также не предполагает возможность изменения такой характеристики земельного участка исключительно на основании правового акта органа власти.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 даны следующие разъяснения относительно практики применения норм материального права при разрешении вопроса об изменении вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного в аренду частному лицу.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор, также как и арендодатель земельного участка, не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели предусмотрено условиями договора, в том числе и посредством изменения вида разрешённого использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Тем самым, при наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путём подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешённого использования земельного участка.

Из текста договора аренды от 26.07.2012 № 66 следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 может быть использован арендатором для размещения площадки по торговле стройматериалами (п. 1.1).

Условий о том, что арендатор либо арендодатель вправе изменить вид использования земельного участка в одностороннем порядке (статьи 1, 421 Гражданского кодекса), текст договора не содержит.

Как указано выше, 01.07.2014 между Комитетом (истцом) и Ломовой Н.А. (третьим лицом) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.07.2012 № 66. Среди прочего, стороны изменили вид разрешённого использования с «для размещения площадки по торговле стройматериалами» на «для размещения гаражей». Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 93).

Данное обстоятельство наряду с распоряжением от 22.04.2014 № 174-з свидетельствует о согласовании сторонами нового вида разрешённого использования земельного участка и намерении арендодателя внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку изменение вида разрешённого использования земельного участка соответствует волеизъявлению арендодателя, оснований для удовлетворения исковых требований по настоящему делу не имеется.

Права Комитета оспариваемыми действиями Кадастровой палаты не нарушены, что также является препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Следует отметить, что в конце июля 2014 года арендодатель добровольно уменьшил размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014. Основанием для перерасчёта размера денежного обязательства арендатора послужило изменение (уменьшение) значения кадастровой стоимости земельного участка (с «2 505 220» до «567 220») и значения ставки арендной платы (с «6,4» до «3,56») (т. 1, л.д. 91, оборот).

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно вынес решение об отказе в удовлетворении требований Комитета.

Обжалуемый истцом судебный акт отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 по делу № А47-11422/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Бугуруслан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                              Л.В. Пивоварова

                                                                                         Л.А. Суспицина