Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2015 по делу n А07-1763/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (пункт 2 статьи 4 Закона № 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ).

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях (статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) этого права за покупателем.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 1 ст. 16 названного Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Однако обществом не представлено доказательств возникновения права собственности на недвижимое имущество в указанном выше порядке, доказательств государственной регистрации права собственности не представлено.

Таким образом, федеральным законом предусмотрен определённый административный порядок регистрации права собственности лица, финансирующего строительство на недвижимое имущество, который не может быть подменён судебным актом.

Ссылки апеллянта на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности и в этой связи – на отсутствие иной возможности подтвердить право собственности, возникшее на основании инвестиционного договора, подлежат отклонению, поскольку отказ регистрирующего органа от 21.01.2015 истцом в судебном порядке не обжаловался, судом обоснованность и правомерность такого отказа не проверялась. Ссылки истца на бесперспективность такого обжалования ввиду рассмотрения дела № А07-11972/2014 подлежат отклонению на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ, поскольку судом по указанному делу был рассмотрен спор между иными лицами, по иному правовому основанию.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Нормой ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены первоначальные и производные способы возникновения права собственности.

Создание лицом новой недвижимой вещи для себя является первоначальным способом возникновения права собственности у такого лица (п. 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса).

В силу ст. 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» изложена концепция взаимоотношений инвестора и застройщика по договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей вещи.

По смыслу указанных разъяснений покупатель вправе в судебном порядке понудить продавца недвижимой вещи к совершению определённых действий, необходимых для возникновения права собственности покупателя на вещь (передать вещь, понудить к государственной регистрации права, требовать возмещения убытков), однако такие способы защиты предоставлены покупателю как средство защиты от недобросовестных действий застройщика.

Между тем названные положения не могут быть истолкованы как требование о необходимости государственной регистрации вещного права застройщика на возведённую по инвестиционному договору недвижимую вещь в случае надлежащего исполнения сторонами инвестиционного договора и отсутствия спора относительно приобретения имущества между сторонами инвестиционного договора.

В связи с указанным апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что возникновение права собственности истца на недвижимые вещи, являющиеся предметом инвестиционного договора № 4-СЗ от 02.02.2011, обусловлено регистрацией права собственности застройщика на эту вещь, а также вывод о том, что при отсутствии такой регистрации единственным способом защиты прав инвестора является возмещение убытков.

Указанное позволяет признать необоснованным мнение апеллянта об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности истца в силу отсутствия государственной регистрации права ответчика.

По вышеизложенным основаниям заявленные истцом требования не могут быть квалифицированы в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса, применимые к случаям государственной регистрации перехода права собственности, то есть к случаям производного приобретения такого права.

Таким образом, с учетом изложенного правового обоснования, фактических обстоятельств, предмета и основания заявленного иска, оснований для его удовлетворения апелляционным судом не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу № А07-1763/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» (ИНН 0276125864, ОГРН 1100280013327) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                              Л.В. Пивоварова

                                                                                         Л.А. Суспицина