Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2015 по делу n А07-2242/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).

 Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.1 договора от 18.10.2011 № М116-11 срок аренды земельного участка установлен сторонами с 12.07.2011 до 11.07.2014, при этом арендодатель письмом от 25.02.2015 № 14216 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора от 18.10.2011 № М116-11 в связи с истечением срока его действия.

Условиями названного договора предусмотрено использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:266 в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства производственной базы и складского терминала.

 Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

  Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к использованию земельного участка в случаях, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08,  в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

   Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального  закона № 137-ФЗ  (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, действующей с 09.03.2015), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

 Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что на обозначенном земельном участке имеется объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал, в материалах дела не имеется.

Утверждения подателя жалобы об обратном не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их неподтвержденности материалами дела. 

  Так, согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 08.07.2014 № 1641/0, составленному в порядке муниципального контроля, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:266, предоставленный акционерному обществу «ТЕХНИП»  в аренду по договору от 18.10.2011 № М116-11, огорожен, используется для строительства, на участке ведутся земляные работы. Сведений о том, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект - производственная база и складской терминал, в акте отсутствуют.  

Представленные в материалы дела фотографии, на которые ссылается податель жалобы, по мнению суда апелляционной инстанции, не являются допустимыми доказательствами, поскольку отсутствует надлежащим образом заверенная информация о том, кем, где и когда они выполнены. Более того, из фотографий в принципе невозможно определить ни площадь застройки земельного участка, ни иные характеристики отображенного на них сооружения.

 Документы, на которые также ссылается податель жалобы (договор на выполнение работ (оказании услуг) от 24.09.2014 № 01-17-1206-1443, договор на создание изыскательской продукции от 18.10.2012 № 01634, договор на ведение строительного контроля от 02.09.2014 № 01-17-1021-1222, договор от 19.06.2014 № 19/06/14, договор на геодезические работы от 30.05.2012               № 040/ГР2012, договор на выполнение проектных работ от 04.07.2012 № 066-2012, договор подряда от 02.10.2012, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 № 1-14, договор на создание проектной продукции от 17.08.2011 № 395, договор на геодезические работы от 26.06.2014 № 031/РР2014, фотоматериалы, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 № 1-14 с приложениями, договор на выполнение отделочных работ от 22.07.2014 № 7/7, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, отчеты), также не позволяют суду сделать однозначный вывод о возведении на земельном участке объекта незавершенного строительством – производственной базы и складского терминала. 

 Факт возведения на земельном участке одноэтажного здания общей площадью 16,8 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за  акционерным обществом «ТЕХНИП», не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление договора аренды, заключенного в целях строительства объекта - производственная база и складской терминал. Согласно пояснениям представителей общества «ТЕХНИП», данным суду апелляционной инстанции в судебном заседании (аудиопротокол судебного заседания от 13.07.2015), данное здание является вспомогательным, возведено для обслуживания строителей.  

Следует отметить, что истец не лишен права оформить земельный участок, необходимый для эксплуатации данного здания площадью 16,8 кв. м, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

         Оценивая действия, которые были предприняты истцом в целях освоения земельного участка, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что материалы дела не позволяют признать истца добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.

  При этом, суд апелляционной инстанции учитывает следующее. 

Акционерное общество «ТЕХНИП», приобретая права и обязанности арендатора по договору от 18.10.2011 № М116-11 на срок с 12.07.2011 до 11.07.2014, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка до окончания действия договора аренды, учитывая, что договор УЗ      № 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 3 года).

Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства производственной базы и складского терминала в пределах первоначального срока аренды земельного участка в материалах дела                не имеется, равно как не имеется доказательств, свидетельствующих о незаконном воспрепятствовании арендатору в освоении земельного участка.  

Разрешение на строительство № RU03308000-1000-П на строительство объекта – производственная база и складской терминал первично было получено истцом 31.01.2014, соответственно, строительство фактически начато не ранее 31.01.2014, то есть менее чем за год до истечения срока действия договора.

Утверждения подателя жалобы о длительном оформлении различными уполномоченными органами и службами документов, необходимых для оформления разрешение на строительство в установленном законом порядке, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их бездоказательности.

Следует отметить, что решение суда не может быть основано на предположениях, не подкрепленных объективными доказательствами. 

Ссылку подателя жалобы на недостаточность денежных средств для быстрого освоения земельного участка в установленный договором от 18.10.2011 № М116-11 срок, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанное не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление данного договора.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

   Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

 Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

 Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что избранный истцом способ защиты путем заявления требований о понуждении Администрации города к продлению договора аренды, не является надлежащим.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, выраженной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

 Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату истечения действия спорного договора аренды) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.

В соответствии с пунктом 3.6 договора от 18.10.2011 № М116-11 по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом «ТЕХНИП», в аренду иным лицам.

С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность муниципального образования по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке                 после истечения срока действия договора от 18.10.2011 № М116-11                    не предусмотрена, принимая во внимание, что объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал на земельном участке отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

С учетом изложенного, обстоятельства, на которых общество «ТЕХНИП» основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации арендодателем права на отказ от арендных отношений после истечения действия договора аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы общество «ТЕХНИП»