Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А76-14106/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Согласно положениям статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

  В этом случае согласно статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 названного Кодекса убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

  Пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании изложенных норм в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В рассматриваемом случае по результатам проведенной по делу судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614012:27, площадью                      946 кв. м составила на апрель 2015 года 12 775 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614012:28, площадью 2270 кв. м – 29 238 000 руб. Выводы эксперта отражены в заключении № 13/03-15-ЗЭ-14106/2014.

Возражения КУИиЗО относительно неприменения экспертом затратного и доходного подходов отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки» (ФСО № 1), Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 15 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки» (ФСО № 1) затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

  В подпунктах «а» и «б» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) указано, что при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

В заключении № 13/03-15ЗЭ-14106/2014 эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода (т. 7, л. д. 78). Оценщиком указано, что затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов). У оценщика отсутствуют данные для использования затратного подхода.

  В пункте 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки» (ФСО № 1) указано, что доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Согласно пункту 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Таким образом, согласно требованиям ФСО № 1 доходный подход применяется в случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие денежные доходы, которые способны принести объекты оценки, а также связанные с ними расходы.

Эксперт в заключении № 13/03-15ЗЭ-14106/2014 (т. 7, л. д. 78) указал, что рынок аренды земельных участков находится в стадии становления, информация о сдаче в аренду земельных участков не открытом рынке отсутствует, и как следствие, не представляется возможным определить земельную ренту от оцениваемого земельного участка (доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли).

На основании изложенного мнение КУИиЗО о целесообразности применения затратного и доходного подходов не может служить основанием для критической оценки экспертного заключения. Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подателем жалобы не представлено.

С учетом изложенного ранее обоснования в целях определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подходы.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки» (ФСО № 1)).

  В силу пункта 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

  Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

  Спорные земельные участки имели разрешенное использование – для эксплуатации административных и торговых помещений.

Использованные в заключении эксперта № 13/03-15ЗЭ-14106/2014 объекты-аналоги (т. 7, л. д. 80-82) являются земельными участками, предназначенными для строительства объектов коммерческого назначения.

Применительно к доводу подателя жалобы о том, что объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования, отличный от вида разрешенного использования спорных земельных участков, необходимо отметить, что из материалов дела не следует, что спорные земельные участки до их фактического изъятия были застроены. Также объекты-аналоги имеют сходные с исследуемыми земельными участками площади, вид права.

Поскольку ответчик в материалы дела не представил доказательства, свидетельствующие о том, что заключение эксперта № 13/03-15ЗЭ-14106/2014 содержит недостоверные выводы, а также доказательства того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, названные КУИиЗО в апелляционной жалобе обстоятельства сами по себе не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Также следует отметить, что выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами, полученными истцом в установленном порядке, размер установленной экспертом рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на текущую дату, сопоставим с размером их рыночной стоимости, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» по состоянию на 18.12.2014, указанной в отчете  № 862Р-11.2014 (т. 4, л. д. 16-108).

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительная экспертиза может быть назначена судом в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта.

Ответчики ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не заявляли.

Также следует отметить, что в отчетах ООО «Профит Лайн» № № 114-О-2014 и 113-О-2014, представленных КУИиЗО в обоснование возражений относительно стоимости спорных земельных участков, подлежащей выплате истцу (т. 5, л. д. 67-129, т. 6, л. д. 1-62), эксперт также отказался от применения затратного и доходного подходов, в качестве объектов-аналогов также подобраны земельные участки с разрешенным использованием – для строительства коммерческих объектов, корректировка по виду разрешенного использования не приведена. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что материалами дела не доказан размер рыночной стоимости спорных земельных участков в меньшем показателе, нежели установлено заключением эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, методика расчета рыночной стоимости земельных участков экспертом не опровергнута ответчиками надлежащими доказательствами, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал требования истца подлежащими удовлетворению в части.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2015 по делу № А76-14106/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              Г.Н. Богдановская

                                                                                                          Л.А. Суспицина