Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А07-24112/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6975/2015

г. Челябинск

02 июля 2015 года

Дело № А07-24112/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Строй-Мир» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.04.2015 по делу № А07-24112/2014 (судья Кузнецов Д.П.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Строй-Мир"  (далее – ООО Компания «Строй-Мир», Компания, ответчик) с иском о взыскании 10 695 542 руб. 17 коп. задолженности по договору аренды № 1580-09 от 18.09.2009г. за период с 02.05.2012г., по 30.09.2014  и 12 829 819 руб. 32 коп. - пени за период с 12.01.2011 по 24.09.2014г., а так же с требованием о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 7-9).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.04.2015 исковые требования  удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды № 1580-09 от 18.09.2009, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Строй-Мир», обязал Компанию передать земельный участок Управлению по акту приема-передачи, взыскал с ответчика в пользу истца  сумму основного долга в размере 10 695 542 руб. 17 коп., сумму пени в размере 1 951 035 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части требований отказал (т. 2 л.д. 50-63).

Не согласившись с принятым решением, ООО Компания «Строй-Мир»  обратилось в арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой.

Как поясняет апеллянт, по причинам,  зависящим от администрации  создалась ситуация, в силу которой ответчик не мог  использовать спорный земельный участок для строительства первоначально  в связи с отсутствием технической возможности присоединения объекта к инженерным сетям, а начиная с 29.05.2012  добавилось обстоятельство  в виде отсутствия  продления срока договора аренды. Тем самым апеллянт полагает, что  ответчик не мог использовать земельный участок по назначению по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, отказавшегося продлевать договор аренды, что явилось препятствием  в получении разрешения на строительство. Полагает, что невозможность использования участка, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора,  освобождает последнего от  исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Кроме того, суд не учел, что истец в одностороннем порядке оформил  прекращение арендных отношений путем  составления акта о прекращении договора аренды  и погасил запись в ЕГРП, а  так же обстоятельство того, что  Администрация в полной мере осуществляет полномочия собственника  участка, в частности  путем вынесения постановления об изменении вида разрешенного использования участка от 04.08.2014  № 3460.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,  явку своих представителей не обеспечили. Ответчиком в суд представлено ходатайство о рассмотрении дела с использованием систем видеоконференц-связи. В связи с отсутствием технической возможности проведения  заседания  путем использования систем видеоконференц-связи в удовлетворении ходатайства отказано.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа  Республики Башкортостан № 2468 от 29.05.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Мир» заключен договор аренды от 18.09.2009  №1580-09 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:70, расположенным по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа РБ, в поселке 8 Марта, для проектирования и строительства ресторанного комплекса, гостиницы и паркинга, общей площадью 11640 кв.м. (т.1, л.д. 11-14).

Срок аренды определен с 29.05.2009 до 29.05.2012 (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы  исчисляется путем умножения ставки арендной планы за землю,  установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа на кадастровую стоимость земельного участка (п.4.2 договора), размер арендной платы  может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год  в одностороннем порядке (п. 4.5 договора), арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее  десятого числа текущего месяца (п.4.7 договора),  не использование арендатором земельного участка не является основанием  для невнесения арендной платы (п.4.8 договора).

Согласно п. 7.1 договора в случае неисполнения обязательств арендатором по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 настоящего договора.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи 18.09.2009 (т.1, л.д. 17).

05.10.2010г. между ООО «Строй-Мир» и ООО «Компания Строй-Мир» заключен договор о передаче прав и обязанностей, согласно п.2 которого общество «Строй-Мир» передает обществу «Компания Строй-Мир» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.  Согласно пунктам 3,  4 договора о передаче прав  с момента государственной регистрации договора общество   «Строй-Мир» утрачивает права требования к Администрации, а общество «Компания «Строй-Мир»   приобретает права и обязанности по договору аренды  (т.1, л.д. 23).

Договор  передачи прав и обязанностей зарегистрирован в 18.01.2011 (т. 1, л.д. 89).

Письмом от 18.06.2012 № 5039, направленным в адрес арендатора почтовым отправлением от 23.06.2012 Администрация сообщила  Компании об отказе от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ и потребовала освободить земельный участок, передав его  по акту приема-передачи (т.1, л.д.16, 109).

18.09.2012 Администрацией составлен Акт о прекращении договора аренды №1580-09 от 29.05.2009 (т.1 л.д.19).

         Письмами от 28.05.2012, 17.09.2013, 05.11.2013 ООО «Компания «Строй-Мир»  обращалась в Администрацию с просьбой о  продлении договора аренды ссылаясь на то, что Компания профинансировала и  разработала комплексные инженерные изыскания,  практически завершило разработку проектно-сметной документации, заключила договор инвестирования строительства канализационного коллектора в связи с  отсутствием централизованной канализационной сети (т. 1 л.д.88, 89-90, 91-92).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, а так же на  наличие оснований для расторжения договора, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии  между сторонами правоотношений аренды земельного участка  по договору от 18.09.2009  №1580-09, неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 02.05.2012 по 30.09.2014, наличии оснований для  расторжения договора и возврата участка  арендодателю. Кроме того, суд пришел к выводу о необходимости снижения в порядке ст. 333 ГК РФ размера договорной неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Представленный договор аренды от 18.09.2009  №1580-09, является заключенным, поскольку истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы поименованные в законе существенные для такого вида гражданско-правового договора как аренда земли условия.

Исполнение обязательства по  передаче земельного участка арендатору   подтверждено  актом  приема-передачи, а так же обращениями ответчика о продлении договора аренды, в которых факт  передачи ему участка прежним арендатором не оспаривается.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Оговоренный  в п. 3.1 договора аренды срок аренды истек 29.05.2012. По условиям договора арендатору при намерении продлить  договор необходимо было не позднее чем за три месяца  до истечения установленного в п. 3.1 срока  уведомить об этом арендодателя  в письменной форме.

Согласно пункту 6.3 договора аренды  по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1  и неполучении от арендатора  письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Материалами дела подтверждено получение арендодателем, до момента истечения срока договора аренды,  заявления арендатора о продлении договора (заявление от 28.05.2012), что  свидетельствует об отсутствии оснований признания договора прекращенным  с момента истечения срока его действия и продлении договора аренды на неопределенный срок.

Обстоятельство направления  23.06.2012 истцом в адрес ответчика в порядке ст. 610 ГК РФ  письма об отказе от договора аренды и составление акта о прекращении договора   не изменяет  указанных обстоятельств, поскольку  не свидетельствует  об извещении  ответчика о наличии такого волеизъявления арендодателя. В отсутствие у арендатора таких сведений основания для  признания договора аренды прекратившимся  так же отсутствуют., поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях  с другим лицом не  может предполагать о прекращении этих отношений  до тех пор, пока оно не будет проинформировано  об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.

 Представленная истцом в материалы  дела копия уведомления о  вручении заказного почтового отправления (т.1, л.д. 109) не может быть принята в качестве  надлежащего доказательства  уведомления арендатора, поскольку относимость данного документа к письму  с исх. № 5039 от 18.06.2012  ничем не подтверждена (т.1, л.д. 109). Кроме того, изложенная в иске правовая позиция арендодателя свидетельствует о признании им обстоятельств продолжения арендных отношений.

В соответствии со ст. 622  Гражданского кодекса РФ  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

С учетом того, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком в период с 02.05.2012 по 30.09.2014, не исполнялись, вывод суда об удовлетворении требований в части взыскания основной задолженности следует признать обоснованным.

В силу наличия обстоятельств неоднократного нарушения условий договора об оплате арендной платы, требования истца о расторжении договора   судом удовлетворены обоснованно.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Из представленного  истцом расчета (т.1 л.д.24-25) следует, что к взыскиванию истребуется пеня, предусмотренная пунктом  7.1 договора аренды от 18.09.2009  №1580-09, за нарушение обязательства  по своевременному внесению арендной платы  в размере 0,3% за каждый день просрочки. 

В пункте 8 Постановления