Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А07-3354/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6810/2015

г. Челябинск

02 июля 2015 года

Дело № А07-3354/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей  Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу № А07-3354/2015  (судья Проскурякова С.В.).

Индивидуальный предприниматель Гарифуллин Ильдар Фанисович (далее – истец, предприниматель, ИП Гарифуллин И.Ф.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПО-ПЛАЗА» (далее – ответчик, общество, ООО  «ЭКСПО-ПЛАЗА») взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 464 400 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 (резолютивная часть оглашена 21.04.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Гарифуллин И.Ф. (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по заключению договора аренды нежилого помещения, принятых предварительным договором. До истечения установленного предварительным договором срока – 2-3 квартал 2014 года, 17.07.2014 общество «ЭКСПО-ПЛАЗА» направило истцу проект договора аренды, однако его условия не соответствовали ранее согласованным существенным условиям о размере арендной платы – 2 150 руб. за один квадратный метр по условиям предварительного договора и 2 300 руб. по условиям проекта договора аренды. При таких обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении ответчиком принятых обязательств, обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату предпринимателю.

ООО  «ЭКСПО-ПЛАЗА» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ООО  «ЭКСПО-ПЛАЗА».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2014 между обществом «ЭКСПО-ПЛАЗА» (арендодатель) и предпринимателем Гарифуллиным И.Ф. (арендатор) подписан предварительный договор № 2 (л.д. 13-15).

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора площадь помещения будет определена на основании замеров сторон на дату акта приема-передачи помещения и указана в договоре аренды, а его место расположения в здании будет указано на поэтажном плане в приложении к договору аренды.

В счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом статьей 3 договора (пункт 1.3 предварительного договора).

В силу пункта 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении № 1 к предварительному договору.

Согласно данному приложению № 1 к предварительному договору передаче в аренду подлежат помещения, расположенные на 1 этаже ТВК «ВДНХ», расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под № В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв.м. и № Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв.м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв.м., включая налог на добавленную стоимость; маркетинговый взнос составляет 150 руб. за кв.м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 16-17).

Пунктом 3.1 предварительного договора его стороны установили, что в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении № 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.

Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.

Доказательства перечисления ИП Гарифуллиным И.Ф. авансового и обеспечительного платежей в сумме 464 400 руб. в материалы дела не представлены, однако пояснениями участвующих в деле лиц факт исполнения названных обязательств истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-10670/2014 следует, что 04.03.2014 предприниматель в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464 400 руб.

В рамках вышеназванного дела судом не установлено доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в пункте 5.2 предварительного договора, наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, и права требовать возврата обеспечительных платежей. При этом, судом произведена оценка отношений сторон, как основанных на заключенном и действительном предварительном договоре, которым предусмотрено внесение предпринимателем авансового и обеспечительного платежей, имеющих обеспечительную правовую природу, ввиду направленности на необходимость исполнения обязательств по предварительному договору.

17.07.2014 ООО «Экспо-плаза» направило в адрес предпринимателя предложение о заключении основного договора аренды, с приложением проекта договора аренды (л.д. 22-30). В силу пункта 3.2 направленного для подписания предпринимателю проекта договора, размер  постоянной части арендной платы за один квадратный метр в месяц составляет 2 300 руб. (включая налог на добавленную стоимость). В названном пункте также содержались условия о зачислении авансового и обеспечительного платежа в соответствии с условиями предварительного договора: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за  ноябрь и декабрь 2014 года.

10.12.2014 ИП Гарифуллин И.Ф.   направил в адрес общества «ЭКСПО-ПЛАЗА»  уведомление об отказе от исполнения предварительного договора, мотивированного нарушением условий предварительного договора в части передачи нежилых помещений в срок до 30.09.2014 (л.д. 12). Письмо содержало требования о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы в размере 464 400 руб. в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления.

Полагая, что перечисленные предпринимателем обеспечительные взносы по предварительному договору подлежат возврату обществом «ЭКСПО-ПЛАЗА» в качестве неосновательного обогащения, ввиду неисполнения обществом условий предварительного договора и заявленного предпринимателем 10.12.2014 отказа от него, ИП Гарифуллин И.Ф.  обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что между обществом и предпринимателем  имелись отношения, основанные на заключении предварительного договора, до окончания срока действия которого предпринимателю было направлено предложение о заключении договора аренды. Поскольку предприниматель уклонился подписания договора  аренды,  удержание обеспечительных платежей ответчиком признано правомерным.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пунктов 1 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Настоящие требования  о взыскании неосновательного обогащения мотивированы истцом прекращением действия предварительного договора от 31.01.2014 № 2, что влечет необходимость оценки факта его заключения сторонами.

В пункте 1.1 предварительного договора стороны договорились заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности - II-III квартал 2014 года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

 На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости, которые по смыслу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре, являются предмет договора аренды и размер арендной платы.

В  соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении № 1 к предварительному договору, в котором стороны определили, что в аренду подлежат передаче помещения, расположенные на 1 этаже ТВК «ВДНХ», расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под № В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв.м. и № Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв.м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв.м., включая НДС; маркетинговый взнос - 150 руб. за кв. м., эксплуатационный платеж - 570 руб. за кв.м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями.

На основании вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом и ответчиком были согласованы существенные условия будущего договора аренды, а также срок заключения основного договора. Доказательств наличия разногласий между сторонами относительно указанных условий материалы дела не содержат.

Письменная форма предварительного договора от 31.01.2014 № 2, аналогичная требуемой статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форме договора аренды, также была соблюдена сторонами.

При таких обстоятельствах, учитывая оценку договора в рамках дела       № А07-10690/2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности предварительного договора от 31.01.2014 № 2.

Вывод суда первой  инстанции об обеспечительной природе предусмотренных пунктом 1.3 предварительного договора авансового и обеспечительного взносов, также является правильным.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии