Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А07-11136/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Наличие у общества преимущественного права на выкуп поименованного в договоре арендуемого имущества сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа указанного помещения для направившего оферту Управления заключение договора в силу статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Как установлено материалами дела, наряду с иными разногласиями истец просит принять пункт 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора».

Таким образом, по сути, истец не согласен с включением в договор условия, согласно которому покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, перечисляемый в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. 

Основания для удовлетворения исковых требований общества в данной части отсутствуют в силу следующего. 

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В силу части 2 указанной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10 сформирована правовая позиция по вопросу о порядке внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Закона           № 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О, при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

В настоящем случае условие о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан                    от 25.12.2008 № 11/21, на что верно обратил внимание арбитражный суд первой инстанции.

Соответственно, в результате включения такого условия в спорный договор купли-продажи истец не поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение.

Указанное исключает оценку действий ответчика как злоупотребление правом.

Податель жалобы ссылается на то, что включением в договор указанного условия о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества он фактически будет лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, так как размер первоначального платежа (в настоящем случае 579 661 руб.) сопоставим с размером среднемесячного дохода общества в 2013, 2014 годах, что истец подтверждает представленными в материалы дела документами бухгалтерской отчетности за названный период и справками банков (т. 2, л. д. 1-9, т. 3, л. д. 16-26), из которых следует размер среднемесячного дохода ООО ПКП «Тамин» 650 000 руб. – 700 000 руб.

Между тем, указанное само по себе не свидетельствует о невозможности выкупа истцом арендуемого имущества, привлечения истцом на эти цели иных денежных средств.

Также установленный ответчиком размер первоначального платежа в                        10 % от стоимости имущества не является чрезмерным. Так, из дела № А05-18651/2009, по результатам рассмотрения которого вынесено указанное ранее  постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10, следует, что в исследованном в данном деле нормативном акте субъекта Российской Федерации первоначальный взнос составил 30 % от суммы, подлежащей оплате.

Условие о повышенном первоначальном платеже призвано, в том числе, установить гарантию для продавца надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате выкупаемого имущества. 

При таких обстоятельствах анализируемое условие пункта 3.1.1, предложенное ответчиком, в части определения первоначального платежа в               10 % от стоимости имущества соответствует балансу интересов сторон.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.    

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО ПКП «Тамин».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № А07-11136/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Тамин» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              Л.П. Ермолаева

                                                                                                          М.И. Карпачева