Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А07-11136/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6064/2015

г. Челябинск

18 июня 2015 года

Дело № А07-11136/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Тамин» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № А07-11136/2014 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Тамин» - Гайнильзянов М.В. (доверенность                       от 02.04.2014 № 2/04-14).

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Тамин» (далее – ООО ПКП «Тамин», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об 1) обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта нежилого фонда, предусматривающий обязательства Управления как продавца передать в собственность ООО ПКП «Тамин» как покупателю нежилые помещения первого и цокольного этажей двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Интернациональная, д. 171, общей площадью 263 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 161,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9), нежилые помещения цокольного этажа площадью 101,2 кв. м (номера помещений 1, 2, 2а, 3, 4, 5); 2) определении условий пунктов 2.1, 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.4, 5.1, 6.3, 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, направленного в адрес истца письмом от 12.02.2014 № УС552, в следующей редакции:

пункт 2.1. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере                    5 796 610 руб. 17 коп. (налог на добавленную стоимость не предусмотрен);

пункт 3.1. Оплата объекта осуществляется покупателем в рассрочку;

пункт 3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора;

пункт 3.1.2. Платежи в оплату цены объекта, а также процентов, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего договора, перечисляются покупателем ежемесячно в течение 7 лет. Оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств по реквизитам продавца, указанным в разделе 12 настоящего договора;

пункт 3.4. Покупатель вправе в любое время произвести досрочное исполнение обязательств по оплате;

пункт 5.1. Продавец обязан передать, а покупатель принять объект по акту приема-передачи в срок не позднее 15 календарных дней после заключения настоящего договора;

пункт 6.3. Государственная регистрация перехода права собственности на объект производится в срок не позднее чем через 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта;

пункт 8.3. Исключить (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л. д. 27, 28).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» (далее также – ООО ЦНЭ «Суд-Информ», третье лицо)

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.04.2015 (резолютивная часть объявлена 02.04.2015) исковые требования удовлетворены частично. Арбитражный суд первой инстанции принял пункты 2.1, 3.1.1, 3.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.02.2014, заключаемого Управлением с                               ООО ПКП «Тамин» в отношении нежилых помещений первого и цокольного этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Интернациональная, д. 171, общей площадью 263 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 161,8 кв. м (номера помещений: 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9); нежилые помещения цокольного этажа площадью 101,2 кв. м (номера помещений: 1, 2, 2а, 3, 4, 5) в следующей редакции:

пункт 2.1. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 5 796 610 руб. 17 коп. (без учета НДС).

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта от 10.11.2014 № 14/14, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт»;

пункт 3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 579 661 руб., в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца;

пункт 3.1.2. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение семи лет равными взносами согласно графику платежей. Оплата производится в рублях;

в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ПКП «Тамин» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить в части принятия пункта 3.1.1 договора купли-продажи муниципального нежилого фонда от 12.02.2014 в редакции: «3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 579 661 руб., в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца», принять пункт 3.1.1 договора купли продажи в следующей редакции: «3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора».

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, по мнению подателя жалобы, суд необоснованно не учел, что в настоящее время финансовое состояние истца таково, что для него будет затруднительно единовременно уплатить сумму первоначального платежа в размере                          579 661 руб., что подтверждено представленными в материалы дела документами бухгалтерской отчетности. В связи с невозможностью уплаты первоначального взноса в размере 579 661 руб. без ущерба для своей хозяйственной деятельности истец, по сути, лишается возможности реализовать предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого объекта.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лицо не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 13.09.2012 № 3833.3 ООО ПКП «Тамин» является арендатором помещений муниципального нежилого фонда, расположенных на первом этаже, площадью 161,8 кв. м: № № 1-4, 6-9, цокольном этаже, площадью 101,2 кв. м: № № 1, 2, 2, 2а, 3, 4, 5, по адресу: Калининский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан,                                            ул. Интернациональная, д. 171, литера А, общей площадью 263 кв. м, для использования под торговлю (т. 1, л. д. 9-13).

В целях реализации права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, 29.07.2013 истец обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой включить объект муниципального нежилого фонда в прогнозный план приватизации (л. д. 15).

На основании обращения истца Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление от 03.02.2014 № 245 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого и цокольного этажей двухэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Интернациональная, 171, а также утверждены условия приватизации данного объекта (приложение к постановлению от 03.02.2014 № 245)                       (л. д. 16-20).

Письмом от 12.02.2014 № УС552 ответчик направил истцу данное постановление, а также экземпляр проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.02.2014 (т. 1,                   л. д. 21-28).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 550 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом от 10.01.2014 № 632/11-2013, выполненным ООО ЦНЗ «Суд-Информ».

В силу пункта 3.1 проекта договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

Согласно пункту 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 755 500 руб., перечисляемый на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к договору).

Истец в 30-дневный срок после получения письма ответчика от 12.02.2014 № УС552 подписал проект договора купли-продажи с пометкой «с протоколом разногласий от 11.03.2014» и сопроводительным письмом от 11.03.2014 направил подписанный со своей стороны и скрепленный печатью договор с приложением протокола разногласий ответчику. В протоколе разногласий истец предложил ответчику изменить и принять в редакции истца условия пунктов 2.1, 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.4, 5.1, 6.3, 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, а также принять приложение к договору (график платежей) в редакции приложения к протоколу разногласий (л. д. 29-34).

Учитывая, что между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражный суд первой инстанции по ходатайству истца назначил проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемых обществом помещений.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела, экспертом общества с ограниченной ответственностью «Информ-Эксперт» в материалы дела представлено заключение от 10.11.2014 № 14/14 и сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилых помещений первого и цокольного этажей двухэтажного жилого здания, общей площадью 263 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 171, составила              6 840 000 руб., в том числе НДС 1 043 389 руб. 83 коп. (т. 2, л. д. 124-262).

Наличие между сторонами разногласий по условиям заключаемого договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, касающейся определения порядка рассрочки внесения платежей за выкупаемое имущество в редакции истца, арбитражный суд первой инстанции указал, что из статьи 5 Закона № 159-ФЗ не следует запрет на установление единовременного первоначального платежа за выкупаемое имущество в размере 10 % от выкупной стоимости имущества. Суд отметил, что условие о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 № 11/21, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом. Доказательства того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, истцом не представлены. При таких обстоятельствах условие пункта 3.1.1 в редакции ответчика соответствует балансу интересов сторон.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации