Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу n А76-5888/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

работы по строительству объекта капитального строительства и подпорной стенки не велись на момент осмотра (т. 2, л.д. 80-82).

Удовлетворяя исковые требования в соответствующей части, суд первой инстанции исходил из отсутствия у Комитета законных оснований для отказа от договора УЗ № 010662-К-2012, выраженного в письме от 19.12.2013 № 22486.  

Решение суда первой инстанции в указанной части не обжалуется, в связи с чем не проверяется судом апелляционной инстанции на предмет законности и обоснованности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания незаконным отказа Комитета в продлении договора УЗ № 010662-К-2012,  выраженного в письме от 19.12.2013 № 22486, и обязания Комитета продлить указанный договор на два года, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств осуществления на спорном земельном участке строительных работ. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.   

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

 Из материалов дела следует, что правоотношения между обществом «Автогалактика» и Комитетом по поводу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:164 площадью 9166 кв. м возникли из договора от 27.03.2012 УЗ № 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.

  Соответственно, в рассматриваемом случае стороны рассматриваемого спора - Комитет как арендодатель и общество «Автогалактика» как арендатор - являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из заключенного договора аренды.

Уведомляя общество «Автогалактика» о прекращении арендных отношений письмом от 19.12.2013 № 22486, Комитет действовал как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия. В соответствии с положениями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора и отказ от продления договора по своей правовой природе являются односторонними  сделками.

Таким образом, оспариваемое обществом «Автогалактика» письмо от 19.12.2013 № 22486 об отказе в продлении срока действия договора                  УЗ № 010662-К-2012 не является по своей сути ненормативным актом и           не подлежит оценке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, следует признать, что суд первой инстанции правомерно рассмотрел настоящий спор по правилам искового производства.  

Оценивая договор аренды УЗ № 010662-К-2012, судебная коллегия  приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные,  позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).  Права и обязанности арендатора по договору УЗ № 010662-К-2012 переданы обществу «Автогалактика» по договору о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 16.09.2013, также зарегистрированному  в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1.4 договора УЗ № 010662-К-2012 условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 29.02.2012 до 29.02.2014, при этом арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении названного договора аренды  в связи с истечением срока его действия.

  Условиями анализируемого договора УЗ № 010662-К-2012 предусмотрено использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства автосалона.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08,  в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлялся обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» для строительства автосалона на срок до 29.02.2014, впоследствии права и обязанности арендатора были переданы обществу с ограниченной ответственностью «Планета Авто» и затем - обществу «Автогалактика».

Общество «Автогалактика», приобретая права и обязанности арендатора по договору от 16.09.2013, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды УЗ № 010662-К-2012 срок, при том, что договор УЗ № 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 2 года), а разрешение на строительство на момент приобретения обществом «Автогалактика» права аренды еще не было выдано (выдано обществу с ограниченной ответственностью «Планета Авто» только 23.09.2013), тогда как до окончания срока действия договора оставалось всего около пяти месяцев.    

Ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды спорного земельного участка в рассматриваемом случае для муниципального образования является обязательным, обществом «Автогалактика» не приведено, соответствующих доказательств, в том числе свидетельствующих о наличии на участке принадлежащих обществу «Автогалактика» незавершенного строительством объекта недвижимости,           не представлено.

Документы, на которые ссылается податель жалобы (договор совместного инвестирования, договор подряда, договор на разработку проектной документации, договор на выполнение проектных работ, технические условия, заключение государственной экспертизы и прочее), не подтверждают  возведение на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости.

Из акта проверки № 1 при строительстве объекта капитального строительства от 13.11.2013, проведенной Управлением регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, следует, что выполнены лишь работы по разработке грунта для устройства подпорной стенки, работы по устройству буронабивных свай для устройства подпорной стенки, строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства и подпорной стенки.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что избранный обществом «Автогалактика» способ защиты путем заявления требований о понуждении администрации к продлению договора аренды, не является надлежащим.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, выраженной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату истечения действия спорного договора аренды) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом «Автогалактика», в аренду иным лицам.

С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность муниципального образования по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке                 после истечения срока действия договора УЗ № 010662-К-2012                           не предусмотрена, принимая во внимание, что незавершенные строительством  объекты на земельном участке отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом «Автогалактика» требований.

С учетом изложенного, обстоятельства, на которых общество «Автогалактика» основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации Комитетом права на отказ от арендных отношений после истечения действия договора аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобы общество «АвтоГалактика» уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. по платежному поручению от 17.04.2015 № 128 (т. 3, л.д. 101).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на                                общество «АвтоГалактика».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу № А76-5888/2014