Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А07-21569/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

подателя апелляционной жалобы отсутствие документов технической инвентаризации 2012 года либо документов государственного кадастрового учёта недвижимого имущества не опровергает как факта наличия самого нежилого помещения, так и факта его передачи ответчику во временное возмездное владение и пользование. Отсутствие кадастрового либо технического паспорта объекта аренды по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) не является препятствием для заключения договора аренды нежилого помещения.

Нежилое помещение общей площадью 199,1 кв.м., являющееся объектом договора аренды от 09.04.2013 № 11136, передано Ласынову И.Д. не позднее 29.10.2012. Арендатор принял недвижимое имущество без замечаний и возражений, впоследствии длительный период времени (как минимум по 24.10.2013) использовал предоставленное контрагентом имущество в своей хозяйственной деятельности.

В указанный период (2012-2013 гг.) каких-либо претензий, требований относительно исполнения арендодателем обязательства по предоставлению согласованного в договоре имущества в аренду ответчик истцу не предъявлял, на наличие такого рода разногласий в рамках настоящего дела не ссылается.

В силу чего суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о несогласованности объекта договора аренды от 09.04.2013 № 11136.

Доводы ответчика о том, что в дело не представлены доказательства, подтверждающие наличие у истца права хозяйственного ведения на нежилое помещение общей площадью 199,1 кв.м. не имеют правового значения.

Положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

То обстоятельство, что согласно уведомлению Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 10.03.2015 в ЕГРП не имеется зарегистрированных прав в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Владивостокская, д. 4, литер К1 (т. 2, л.д. 74) – не подтверждает доводов ответчика о том, что права истца на переданный в аренду объект не зарегистрированы. Как указано выше, 14.11.2006 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве хозяйственного ведения истца на нежилое одноэтажное строение общей площадью 3143,9 кв.м. (лит. К, К1, К2, К3, К4, К5), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Владивостокская, 4. Закон не запрещает передачу в аренду части объекта недвижимого имущества, которой в данном случае выступает нежилое помещение площадью 199,1 кв.м.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

ГУП «Башавтотранс» исполнило обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование Ласынова И.Д. (т. 1, л.д. 31).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

Истец указывает, что ответчик арендную плату в период с 29.10.2012 по 24.10.2013 не вносил, в связи с чем, просит взыскать основной долг в размере 444 622 руб. 33 коп. (расчёт – т. 1, л.д. 12-13).

Расчёт основного долга (арендной платы) произведён истцом путём применения Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утверждённой Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 №403. За 2012 год задолженность рассчитана исходя из арендной платы в размере 34 763 руб. 25 коп. в месяц, за 2013 год – исходя из арендной платы в размере 38 031 руб. 95 коп. в месяц (т. 1, л.д. 12-13).

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит представленный истцом расчёт размера задолженности ответчика неверным.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (абзац 1 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 2436/11).

В данном случае договор аренды от 09.04.2013 № 11136 заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в силу чего размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате (абзац 3 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Представленная в дело аукционная документация содержит указание на возможность увеличения размера арендной платы в связи с внесением изменений в нормативные правовые акты, регулирующие порядок её определения.

Однако ни аукционная документация, ни протокол от 26.10.2012 № 26/1, ни договор аренды от 09.04.2013 № 11136 не содержат положений, позволяющих определить какие элементы платы за пользование нежилым помещением (методика расчёта, утверждённая Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403, предполагает 11 составляющих формулы расчёта размера арендной платы) могут быть изменены арендодателем в сторону увеличения в одностороннем порядке, а какие не подлежат изменению на протяжении всего периода действия договора аренды. Более того, аукционная документация, договор аренды не содержат положений, регулирующих процесс перехода от начальной цены арендной платы к денежному обязательству, регулируемому согласно нормативным правовым актам Правительства Республики Башкортостан.

Применение иного размера арендной платы (помимо указанного в протоколе от 26.10.2012 № 26/1) в рассматриваемой ситуации противоречит процедуре заключения договора путём проведения публичных торгов, нарушает права и охраняемые законом интересы потенциальных претендентов (в случае, если применяется меньший размер арендной платы), а также права арендатора, с которым в итоге заключен договор аренды (в случае, если применяется больший размер арендной платы).

Согласно протоколу от 26.10.2012 № 26/1 начальная цена размера арендной платы составляет 287 144 руб. 42 коп. в год (23 928 руб. 70 коп. в месяц).

Исходя из этого, размер арендной платы за период с 29.10.2012 по 24.10.2013 составляет 284 056 руб. 82 коп.

Из расчёта истца следует, что ответчик арендную плату не вносил.

Однако в дело представлены платёжные документы от 28.12.2012 и 31.01.2013, свидетельствующие о внесении Ласыновым И.Д. денежных средств в общей сумме 85 000 руб. в кассу ГУП «Башавтотранс». При этом в квитанции от 31.01.2013 к приходному кассовому ордеру указано, что денежные средства в сумме 30 000 руб. внесены за аренду помещения (т. 2, л.д. 19).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ). Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Истец доводы ответчика о внесении им 85 000 рублей в качестве арендной платы по договору от 09.04.2013 № 11136 не оспорил, достоверность сведений, содержащихся в представленных ответчиком платёжных документах, не опроверг.

Доводы представителя истца о том, что поступившие денежные средства в сумме 85 000 руб. были  зачтены в счет оплаты по договору хранения № 18/11 от 01.01.2012, отклоняются судом апелляционной инстанции, в силу отсутствия у кредитора полномочий менять назначение платежа, указанное должником в платежном документе. Кроме того, обозревавшийся в судебном заседании односторонний акт сверки платежей, составленный истцом, не содержит сведений о том, по какому договору произведена сверка платежей. Вместе с тем, сумма ежемесячного платежа, подлежащая внесению по договору, указана в данном акте в размере 23 928 руб. 70 коп., что соответствует размеру установленного на аукционе ежемесячного платежа по договору аренды №11136 от 09.04.2013, тогда как размер ежемесячной платы по договору хранения составляет 27 232 руб.(т. 2, л.д. 52-54).

При названных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для определения размера задолженности по арендной плате без учёта представленных ответчиком платёжных документов.

Доказательств осуществления иных платежей в счёт исполнения обязательств по договору аренды от 09.04.2013 № 11136 Ласынов И.Д. не представил, на наличие такого рода документов не ссылается.

С учётом имеющейся оплаты задолженность Ласынова И.Д. в пользу ГУП «Башавтотранс» составила 199 056 руб. 82 коп.

Таким образом, исковое требование предприятия о взыскании с оппонента основного долга по договору аренды подлежит удовлетворению в части, всего на сумму 199 056 руб. 82 коп.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса).

Истец потребовал от ответчика оплаты процентов в размере 3 054 руб. 99 коп., рассчитанных за период с 11.11.2012 по 10.12.2013 с применением ставки рефинансирования 8,25 % (т. 1, л.д. 14-16).

Поскольку размер процентов, подлежащих начислению на задолженность арендатора, превышает испрашиваемую арендодателем сумму, данное требование истца следует признать правомерным и подлежащим удовлетворению в полном объёме.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению применительно к пунктам 1, 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

С целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта»).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № А07-21569/2014 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

«Исковые требования государственного унитарного предприятия «Башавтотранс» Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  Ласынова Ильгиза Дарвиновича в пользу государственного унитарного предприятия «Башавтотранс» Республики Башкортостан 199 056 руб. 82 коп. основного долга по договору