Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А34-5327/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5277/2015

г. Челябинск

03 июня 2015 года

Дело № А34-5327/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Махровой Н.В.,

судей Карпусенко С.А., Логиновских Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишко О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Целинного района Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015 по делу № А34-5327/2014 (судья Абдулин Р.Р.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Конотоп Юрий Степанович (предъявлен паспорт), его представитель – Соколова Елена Владимировна (доверенность № 45 АА 0417209).

Индивидуальный предприниматель Конотоп Юрий Степанович (далее – ИП Конотоп Ю.С., истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области к Администрации Целинного района Курганской области (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением о принятии пункта 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Продажная цена объекта составляет 571 000 руб.» (т. 1, л.д. 4-6).

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований: истец просил принять пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание площадью 89 кв.м и земельный участок площадью 199 кв.м, расположенные по адресу: Курганская область, с. Целинное, ул. Менделеева, 35. Продажная цена объекта составляет 577 000 руб.» (т. 3, л.д. 11).

Определением от 10.02.2015 судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение исковых требований, в части принятия приложения к договору № 2 от 30.04.2014 «график платежей» в редакции истца на общую сумму платежей 601 434 руб. 84 коп. (т. 3, л.д. 51-53).

Определением суда первой инстанции от 06.10.2014 (т. 2, л.д. 37-41) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечена Целинная районная Дума (далее – Целинная РД, третье лицо-1).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 10.11.2014 (т. 2, л.д. 84-88) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» (далее – ООО КГ «Бизнес-Стандарт», третье лицо-2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2015 исковые требования ИП Конотопа Ю.С. удовлетворены в полном объеме.

Кроме того, с ответчика взысканы судебные расходы по оплате экспертизы в размере 8 500 руб. и по уплате государственной пошлины – 4 000 руб. (т. 3, л.д. 125-130).

В апелляционной жалобе Администрация просила решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 138-139).

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация ссылалась на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявление ответчика о фальсификации отчета об оценке рыночной стоимости № 42/01/14 от 26.06.2014. Ссылается на то, что судом не проведены юридически значимые действия, указанные в заявлении, отказ в их проведении необоснован. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание перечисленные Администрацией в отзыве на исковое заявление нарушения нормативных актов в области оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик и третьи лица не явились. С учетом мнения истца в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании истец и его представитель возражали относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения № 7 от 27.12.2013 (т. 1, л.д. 9-12) истцу передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 67 кв.м, в том числе торговый зал 30 кв.м, расположенное по адресу Курганская область, Целинный район, с. Целинное, ул. Менделеева, 35, для торговли промышленными и продовольственными товарами.

Спорное недвижимое имущество принадлежит Администрации на основании решения Малого совета Целинного районного совета народных депутатов от 01.04.1993, земельный участок – на основании Распоряжения о предоставлении в собственность земельного участка № 94-р от 07.02.2014.

Истцом подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Ответчиком во исполнение решения Целинной РД от 24.04.2014 № 229 «О продаже муниципального имущества» направлен истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 (т. 1, л.д.15-20).

Цена объекта определена в пункте 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества и составляет 867 964 руб. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику погашения платежей (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, срок рассрочки 36 месяцев.

На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого имущества (пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи).

Истцом 19.05.2014 в адрес ответчика направлено заявление, согласно которому ИП Конотоп Ю.С. не согласен с оценкой недвижимого имущества, считает сумму чрезмерно завышенной, в связи с чем, представленный проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 им не подписан (т. 2, л.д. 51).

30.05.2014 истец направил ответчику заявление, в котором предлагает пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 в части его цены, изложить в редакции: «Продажная цена нежилого здания и земельного участка равна рыночной стоимости имущества на 10.04.2014, определенной независимым оценщиком ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт».

Отказ ответчика от внесения изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2014 относительно стоимости продаваемого имущества (т. 2, л.д. 16, 17) явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость спорного имущества определена посредством экспертизы и составляет 577 000 руб.

Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу по смыслу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В связи с возникшим между сторонами спором в отношении выкупной цены арендуемого нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 27.11.2014 была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки для определения рыночной стоимости объекта (т. 2, л.д. 107-112).

Согласно отчету № 7-12/14 на дату 10.04.2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: нежилое здание площадью 89 кв.м и земельный участок площадью 199 кв.м, расположенные по адресу: Курганская область, с. Целинное, ул. Менделеева, 35, представленному ООО «Геосервис», рыночная стоимость объекта оценки составила 577 000 руб. (т. 2, л.д. 113-149).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных ИП Конотопом Ю.С. исковых требований и обоснованно принял пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 года в следующей редакции: Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание площадью 89 кв.м. и земельный участок площадью 199 кв.м., расположенные по адресу: Курганская область, Целинный район, село Целинное, ул. Менделеева, д.35. Продажная цена объекта составляет 577 000 руб.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не проведены юридически значимые действия, указанные в заявлении ответчика о фальсификации отчета об оценке рыночной стоимости № 42/01/14 от 26.06.2014, отказ в их проведении необоснован, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Так, действующим на дату оценки законодательством об оценочной деятельности: Законом № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256; Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255; Федеральными стандартами оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, на основании которых проведена оценка рыночной стоимости имущества, не регламентирован порядок проведения осмотра объектов оценки, нет указаний кем, когда и как должен проводиться осмотр имущества подлежащего оценке, также не существует указаний относительно проведения фотосъемки объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определена независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Осмотр объектов производится оценщиком с целью их идентификации, установления