Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А07-20384/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5080/2015

г. Челябинск

29 мая 2015 года

Дело № А07-20384/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Кумертауское авиационное производственное предприятие» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу № А07-20384/2014 (судья Саяхова А.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества «Кумертауское авиационное производственное предприятие» - Бикбулатов Р.Х. (доверенность от 15.01.2015, паспорт);

индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича - Свиридова И.С. (доверенность от 18.02.2015, паспорт).

Открытое акционерное общество «Кумертауское авиационное производственное предприятие» (далее – Авиационное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Эльмурзаеву Исе Магазовичу (далее – ИП Эльмурзаев, ответчик) с исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи административной пристройки в составе кирпичного завода от 28.09.2011 №578/98 незаключенным и обязании ответчика освободить занимаемое помещение (требования изложены с учётом принятого судом первой инстанции уточнения  иска - т. 1, л.д. 109-111).

Решением от 17.03.2015 (резолютивная часть объявлена 13.03.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 41-47).

В апелляционной жалобе  истец, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить (т. 2, л.д. 54-60).

В обоснование указанных требований приводит следующие доводы.

Оспариваемый договор является незаключенным, т.к.  изложенное в договоре  условие об объекте  продажи как об объекте незавершенного строительства  - административной  пристройке  в составе Кирпичного  завода австрийской фирмы в поселке Ира не позволяет  достоверно индивидуализировать продаваемый объект недвижимости, поскольку не содержит  сведений  об индивидуальных признаках имущества (кадастровый номер,  площадь, подлежащей передаче недвижимой вещи  и т.д.).

Кроме того, сторонами не согласована цена предварительного договора, т.к. содержащиеся в договоре условия о  цене отражают  стоимость объекта продажи  по будущему, еще не заключенному договору, тем самым указанная в предварительном договоре сумма не является ценой предварительного договора, в силу чего договор так же является незаключенным.

Апеллянт полагает ошибочными выводы суда о согласовании предмета  договора по тому основанию, что между сторонами отсутствует спор об идентичности  помещения, указанного в договоре  от 28.09.2011 и помещения, занимаемого ответчиком в настоящее время. Как полагает апеллянт, наличие между сторонами  разногласий относительно заключенности предварительного договора следует из  направленной в адрес ответчика претензии от 08.09.2014  и представленного  ИП Эльмурзаевым ответа на указанную претензию.

Так же ошибочным является вывод суда об отсутствии у истца права собственности на спорный объект недвижимости, явившийся основанием отказа в удовлетворении требований об освобождении нежилого помещения. Ссылаясь на пункт 10 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики  по спорам, связанным с признанием договора незаключенным», апеллянт  указывает, что при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь передана, о её возврате,  истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение отменить. В свою очередь, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, по передаточному акту  от 15.04.2008 Территориальное агентство по управлению  федеральным имуществом  по Республике Башкортостан  сдало, а  открытое акционерное общество «Кумертауское  авиационное производственное предприятие» приняло  подлежащий приватизации имущественный комплекс  ФГУП «Кумертауское  авиационное производственное предприятие» в составе которого под номером 11 указан «Кирпичный завод австрийской фирмы п. Ира» (т. 1 л.д.32-33).

28.09.2011 между Авиационным предприятием (продавец) и Эльмурзаевым И.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи №578/98 в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершенного строительством – административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира (далее именуемый «предмет основного договора») (т. 1 л.д.29-31).

Согласно п.1.2 предварительного договора права продавца на указанный в п.1.1 предмет основного договора возникают в порядке приватизации федерального имущества на основании распоряжения Территориально управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 17.03.2008 №54, распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 29.12.2007 №607, передаточного акта от 15.04.2008.

Пунктами 2.1. 2.1.1 стороны установили фиксированную стоимость предмета основного договора в размере 556 000 руб. и  установили обязанность покупателя  выплатить продавцу в обеспечение заключения основного договора  сумму в размере 278 000 руб.

Пунктом 3.3.1 согласовано условие, в соответствии с которым покупатель  после выполнения  п.2.1.1 настоящего договора вправе  пользовать предметом основного договора.

Согласно пункту 4.2  стороны обязались заключить основной договор  не позднее  4 месяцев с момента заключения настоящего договора. В течение данного срока продавец  обязался не совершать сделок в отношении  указанного в п.1.1  предмета основного договора.

Кроме того, в соответствии с п. п. 3.1.1, 3.1.2 предварительного договора продавец обязался в течение 4 месяцев с момента заключения договора закончить оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанный в п.1.1. договора, предмет основного договора. В течение 6 месяцев с момента оформления права собственности на предмет основного договора закончить оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на земельный участок для обслуживания, указанного в п.1.1 договора, предмета основного договора.

Платежным поручением  № 187 от 03.10.2011  ИП Эльмурзаев перечислил в пользу Авиационного предприятия  278 000 руб. (т.2 л.д.21).

Техническим паспортом на объект незавершенного строительства по состоянию на 20.10.2014 подтверждено наличие незавершенного строительством объекта (степень готовности 65%), расположенного  по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, с. Ира, 1 км. на запад. Объекту присвоен инвентаризационный литер А, площадь застройки объекта составляет 7 431, 2 кв.м. (т.1 л.д.114-126).

Согласно данным кадастрового паспорта от 05.09.2012, объекту литер А площадью застройки  7 431, 2 кв.м. присвоен кадастровый номер 02:60:000000:981, указанный объект расположен на земельном участке с  кадастровым номером 02:60:030101:40 (т.2 л.д.31).

Собственником земельного участка с кадастровым номером 02:60:030101:40, площадью  79 449 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, с. Ира, 1 км. на запад, является Авиационное предприятие, что подтверждено свидетельством о праве собственности № 04АВ 390666 от 22.01.2010 (т. 1 л.д. 101).

Техническим паспортом по состоянию на 28.01.2015 незавершенный строительством объект проинвентаризирован под двумя литерами: литера А – производственный цех, площадью  6296,8 кв.м. и  литера А1 – здание двухэтажное с подвалом, общей площадью 7 738,5 кв.м. (т. 2 л.д. 5-20).

Согласно  «Акту занятия помещений  на территории  Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира» ИП Эльмурзаев  на основании предварительного договора  купли-продажи  № 578/98 от 28.09.2011  по настоящее время на территории завода производит охрану и занимает административные пристройки  в составе кирпичного завода. Так же Эльмурзаевым М.М.  на указанном помещении достроил  частично первый и второй этаж. В связи с отсутсвием в здании воды,  тепла, канализации, окон и дверей,  предпринимательскую деятельность Эльмурзаев И.М. в указанном помещении не ведет (т. 2 л.д.33).

Письмом от 08.09.2014  Авиационное предприятие направило в адрес ИП Эльмурзаева претензию с просьбой в срок до  15.09.2014 освободить  занимаемое помещение (т.1 л.д.35-36).

В ответ на указанную претензию ИП Эльмурзаев письмом от 03.10.2014 потребовал от Авиационного предприятия исполнить должным образом предварительный договор (т. 2 л.д.22).

Ссылаясь на  несогласованность  условий предварительного договора об объекте продажи и цене объекта недвижимости, а так же указывая, что объект ответчику по акту приема-передачи не передавался, Авиационное предприятие обратилось в суд с настоящими  требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о согласовании  сторонами договора, условия об объекте купли-продажи (объект незавершенного строительством административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира), который подлежал передаче при заключении основного договора, указав, что  данное условие договора определено сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания при отсутствии технической документации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Из пункта 1.1 предварительного договора № 578/98 следует, что стороны условились заключить в будущем договор купли-продажи незавершенного строительством объекта -  административной пристройки в составе кирпичного завода, т.е. договор купли-продажи объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждено отсутствие технической документации на объект продажи в момент заключения предварительного договора.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пунктах 1, 2  Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора незаключенным, поскольку из материалов дела следует, что объект, в отношении которого в будущем предполагалось заключить основной договор, передавался  покупателю в пользование.  Факт поступления  объекта под наименованием  «административная  пристройка  в составе Кирпичного  завода австрийской фирмы в поселке Ира» во владение  покупателя сторонами спора не отрицается. Споров  относительно того, что  находящийся во владении  ответчика объект  не является тем объектом, который поступил в его владение  на основании подписанного сторонами предварительного договора от  28.09.2011, не имеется.

Тем самым  стороны при подписании договора понимали,  какое имущество подлежало передаче в пользование  покупателя, что свидетельствует о согласованности  предмета предварительного договора и, соответственно, о