Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А47-9714/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4738/2015

г. Челябинск

25 мая 2015 года

Дело № А47-9714/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Первенец» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2015 по делу № А47-9714/2014 (судья Бабина О.Е.).

В заседании приняли участие представители:

Товарищества собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Первенец» - Перепелкина Ирина Викторовна (доверенность от 09.01.2015);

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Ликос» - Струкова Марина Иосифовна (доверенность от 01.04.2014).

Товарищество собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Первенец» (далее - ТСЖ «СССТ-Первенец», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга  (далее – Департамент, ответчик) о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка     № 11/л-26юр от 15.04.2011, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга и Товариществом собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Первенец» путем заключения дополнительного соглашения от 17.04.2014 с учетом протокола разногласий от 16.05.2014, в части абзаца 11 пункта 4.2. раздела 4 договора аренды (т. 1 л.д. 61, 64).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Ликос» (далее – ООО СК Ликос, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.03.2015 (резолютивная часть оглашена 05.03.2015) заявленные требования удовлетворены. Суд принял дополнительное соглашение от 17.04.2014  к договору аренды земельного участка № 11/л-26юр от 15.04.2011, изложив абзац 11 пункта 4.2. раздела 4 договора аренды земельного участка № 11/л-26юр от 15.04.2011, заключенного между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга и Товариществом собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Первенец»,  в соответствии с протоколом разногласий от 16.05.2014 в редакции Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга: « не передавать Участок в субаренду без письменного разрешения Арендодателя, в случае заключения договора на срок более 5 лет - без письменного уведомления арендодателя; при этом размер платы по договору субаренды не должен превышать размер арендной платы по договору аренды земельного участка».

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ТСЖ «СССТ-Первенец» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованное применение судом первой инстанции  норм Земельного кодекса Российской Федерации, утративших силу с 01.03.2015. Полагает, что, являясь органом местного самоуправления, Департамент не имеет полномочий по ограничению прав арендаторов земельного участка путем регулирования платы при предоставлении его в субаренду. Нормативное ограничение такого размера законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

По мнению истца, суд вышел за пределы заявленных им требований, приняв редакцию спорного условия в редакции, предложенной Департаментом, который просил отказать в удовлетворении иска и не выдвигал требований относительно принятия дополнительного соглашения в собственной редакции.

ООО СК Ликос представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором  выражено несогласие с доводами апелляционной жалобы, со ссылкой на допущенное истцом злоупотребление правом при заключении договора субаренды.

 Департамент также представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между  ТСЖ «СССТ-Первенец» (арендатор) и ответчиком (арендодатель, в лице правопредшественника Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга) заключен договор аренды земельного участка № 11/л-26юр от 15.04.2011 (т. 1 л.д. 9-14).

По условиям договора ТСЖ «СССТ-Первенец» во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 30002 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием: строительство жилого квартала (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.4 договора земельный участок передан на срок до 01.01.2014.

Дополнительным соглашением от 23.12.2013 срок действия договора аренды продлен до 16.12.2016 (т. 1 л.д. 14).

Вышеназванный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на договоре (т. 1 л.д. 13, 14 оборот).

17.04.2014 Департаментом был подготовлен и направлен в адрес ТСЖ «СССТ-Первенец» проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 11/л-26юр от 15.04.2011, содержащий условия об изменении порядка и размера внесения арендной платы, ответственности сторон, а также  обязанностей арендатора  (т. 1 л.д. 16-18). Названное дополнительное соглашение предусматривает изменение абзаца 11 пункта 4.2 договора, предусматривающего обязанность арендатора не передавать земельный участок в аренду без письменного разрешения арендодателя. В редакции дополнительного соглашения абзац 11 пункта 4.2 договора изложен в следующей редакции: «не передавать Участок в субаренду без письменного разрешения Арендодателя, в случае заключения договора на срок более 5 лет - без письменного уведомления Арендодателя; при этом размер платы по договору субаренды не должен превышать размер арендной платы по договору аренды земельного участка».

Заявлением от 19.05.2014 ТСЖ «СССТ-Первенец» представило в адрес Департамента протокол разногласий к дополнительному соглашению от 17.04.2014 (т. 1 л.д. 19-22), которые не были приняты Департаментом в части редакции пункта 4.1 договора (т. 1 л.д. 23).

Имеющиеся в материалах дела доказательства – разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером, выданное ООО СК Ликос (т. 2 л.д. 25-35), договор субаренды земельного участка, заключенный между ТСЖ «СССТ-Первенец» и ООО СК Ликос (т. 1 л.д. 24-26), по условиям которого размер платы за использование земельного участка состоит из платы в соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды № 11/л-26юр от 15.04.2011 и платы в сумме 103 000 000 руб. за весь период договора, позволяют сделать вывод об актуальности спорного условия в связи с существенным превышением размера платы за субаренду земельного участка по действующему с третьим лицом договору, который заключен до оформления дополнительного соглашения к договору аренды от 17.04.2014.

Полагая, что включение в договор условия об ограничении размера субарендной платы пределами платы по договору аренды не основано на требованиях закона и существенно нарушает права ТСЖ «СССТ-Первенец», товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев заявленные требования в качестве требований стороны договора об его изменении, допускаемого в случаях, предусмотренных законом (пункт 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и установив, что сторонами согласованы все условия дополнительного соглашения, направленного на урегулирование отношений сторон после истечения первоначального срока действия договора, за исключением условия о размере субарендной платы, суд первой инстанции счел возможным урегулировать возникшие разногласия сторон. Признав, что стоимость субаренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером субарендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер платы по договору субаренды не должен превышать размер арендной платы по договору аренды земельного участка.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Совокупность перечисленных выше доказательств свидетельствует что между сторонами настоящего спора существуют отношения по действующему договору аренды земельного участка, заключенному сроком до 16.12.2016.

Оснований для квалификации договора в качестве прекратившего действие, незаключенного либо недействительного, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, спорное условие дополнительного соглашения к договору, верно оценено судом первой инстанции как предложение ответчика об изменении условий договора аренды.

Имеющее место согласие  ТСЖ «СССТ-Первенец» на изменение договора, но на других условиях, что усматривается из его действий по направлению протокола разногласий к дополнительному соглашению от 17.04.2014 с самостоятельной редакцией абзаца 11 пункта 4.2, отличной от согласованной договором аренды № 11/л-26юр от 15.04.2011, в совокупности с его действиями по предъявлению настоящего иска в порядке части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет квалифицировать настоящие требования в качестве требований стороны договора об его изменении (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, само по себе наличие разногласий сторон относительно спорного условия не является основанием для применения статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая касается урегулирования разногласий при заключении договора и не подлежит применению к случаям, когда договор аренды между сторонами является заключенным.

Аналогичная квалификация требований стороны договора аренды земельного участка о внесении изменений в заключенный договор аренды (обусловленных изменениями законодательства) следует из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09.

Предложение ответчика об изменении условий договора в порядке статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключает применение правового регулирования положениями статей 445, 446 названного кодекса и наличие предмета спора - определение условий заключения публичного договора.

В отличие от процессуально-правовой цели рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, которой является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия (что исключает отказ с иске), отсутствие у истца по требованию об изменении договора права на иск либо нарушений прав, подлежащих восстановлению принятием судебного решения по заявленным требованиям, может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

Исходя из названного, при предъявлении ТСЖ «СССТ-Первенец» требований об изменении договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для принятия спорного условия в  иной редакции, предлагаемой ответчиком по делу в проекте дополнительного соглашения.

Также следует признать обоснованными доводы апеллянта об отсутствии  законодательного регулирования правил определения размера платы по договору субаренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В