Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А07-9007/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4490/2015

г. Челябинск

25 мая 2015 года

Дело № А07-9007/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСистемз» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2015 по делу № А07-9007/2014 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества «Региональный фонд» - Юсупов Урал Галимханович (доверенность от 05.11.2014 № 40);

общества с ограниченной ответственностью «ЭкоСистемз» - Сиразетдинов Тимур Ильдарович (доверенность от 26.11.2014                              № 26/11/2014/04).

Открытое акционерное общество «Региональный фонд» (далее – истец, ОАО «Региональный фонд») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоСистемз» (далее – ответчик, ООО «ЭкоСистемз») об обращении взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом договора залога недвижимости (ипотеки) №ЗН-1-2012 от 26.07.2012, на автомобильную газозаправочную станцию, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 2405,9 кв.м., инв. № 500052, лит. А, Б, б, 1, 11, III, IV, V, VI адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Войкова (кадастровый номер 02:55:030208:169, ранее присвоенный условный номер 02:401:500052:0000:502), об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества с учетом существенных изменений рыночной стоимости предмета залога, а также способа реализации заложенного имущества - на публичных торгах.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2015 (резолютивная часть оглашена 03.03.2015) исковые требования удовлетворены. Судом обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ООО «ЭкоСистемз» на праве собственности, являющееся обеспечением по договору № 3-Н-1-2012 о залоге недвижимости (ипотеки) от 26.07.2012, на автомобильную газозаправочную станцию, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 2405,9 кв.м., инв.            № 500052, лит. А, Б, б, 1, 11, III, IV, V, VI, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Войкова (кадастровый номер 02:55:030208:169, ранее присвоенный условный номер 02:401:500052:0000:502). Установлена начальная продажная стоимость –      11 416 000 руб., определен способ реализации – публичные торги.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ЭкоСистемз»  (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о доказательственном значении     заключения по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» (далее – ООО «Информ Эксперт») Газдалетдиновой А.М. По мнению апеллянта, экспертом неполно выяснены все обстоятельства и факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (включая месторасположение и производственные способности), что привело к занижению итогового значения. При этом, судом необоснованно отклонено заявленное ООО «ЭкоСистемз» ходатайство о назначении комплексной экспертизы, основанное на приведенных замечаниях и существенном превышении значений стоимости спорных объектов по оценке других специалистов, представленных в материалы дела. Считает, что  вывод привлеченного судом специалиста Кантемировой А.В. о правильности проведения судебной экспертизы по делу основан на ненадлежащем изучении заключения, при отсутствии опыта исследования специфичных объектов оценки -  автомобильные газозаправочные станции  (далее  также АГЗС).

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно. Представителем истца представлены письменные пояснения по апелляционной жалобе, приобщенные к материалам  дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  между ОАО «Региональный фонд» (займодавец) и обществом «Биосистема» (заемщик) был заключен договор о предоставлении займа с процентами № ЗП-8-2012 от 21.12.2011 (далее - договор займа) (т. 1 л.д. 8-12).

По условиям договора займа (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 25.02.2013) установлен срок возврата займа – 20 марта 2013 года.

В обеспечение обязательств заёмщика перед истцом по указанному договору займа между истцом и ответчиком были заключены договор поручительства № П-6-2011 от 21.12.2011 (далее договор поручительства) и договор залога недвижимости (ипотеки) № ЗН-1-2012 от 26.07.2012 (далее - договор залога) (т. 1 л.д. 18-29).

В соответствии с договором поручительства ООО «ЭкоСистемз», как поручитель, принял на себя обязательства отвечать перед истцом солидарно с заемщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа. Договор поручительства обеспечивает требования истца по договору займа в полном объеме, включая сумму основного долга, проценты, неустойку, другие платежи, предусмотренные договором займа, в том числе повышенные проценты.

В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по договору займа,  решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 11.12.2013 по делу № А07-13359/2013 с ООО «Биосистема» и ООО «ЭкоСистемз» в пользу ОАО «Региональный фонд» солидарно взысканы суммы основного долга по договору займа № ЗП-8-2011 от 21.12.2011 в размере 100 000 000 руб., процентов за пользование займом за период с 21.12.2011 по 31.10.2013 в сумме 16 808 681руб. 47 коп.; повышенных процентов за просрочку возврата суммы займа и процентов за период с 21.03.2013 по 31.10.2013 в сумме 13 641 258 руб. 93 коп. Указанное решение вступило в законную силу.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа на основании пункта 1.1 договора залога (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 19.07.2013, л.д. 29-30 т. 1) представлено в залог недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Экосистемз», в соответствии с которым предметом залога является:

- автомобильная газозаправочная станция, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 2405,9 кв.м., инв. № 500052, лит. А, Б, б, 1, 11, III, IV, V, VI адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Войкова (кадастровый номер 02:55:030208:169, ранее присвоенный условный номер 02:401:500052:0000:502). Указанное имущество принадлежит ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 04 АГ №705799 от 13.04.2012, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 02-01/02-172/2003 от 10.11.2003;

 - право аренды на земельный участок общей площадью 3930 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Орджоникидзевский район г. Уфа, ул. Войкова. Кадастровый (или условный) номер 05:55:030325:49, срок аренды по 25.02.2021, принадлежащий залогодателю на основании договора аренды № 134-13 от 01.04.2013.

В соответствии с пунктом 1.5 договора залога (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.07.2012) предмет залога, указанный в пункте 1.1 договора залога оценивается сторонами на сумму 113 840 000 (сто тридцать миллионов восемьсот сорок тысяч) руб. При определении указанной стоимости стороны руководствовались отчётом независимого оценщика ООО «Аудит-безопасность» № 11-129-Н-1 от 16.12.2011.

В соответствии с п.4.3 договора залога, при неисполнении заемщиком своих обязательств по возврату займа в установленный договором займа срок, истец вправе получить удовлетворение за счет заложенного имущества на указанных в договоре залога условиях.

Государственная регистрация ипотеки произведена 29.01.2013, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 33).

Ссылаясь на наличие неисполненных обязательств по договору займа, обеспеченного залогом принадлежащего ответчику недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что обязательство, принятое на себя заемщиком, ответчиком по договору займа, обеспеченному договором залога не исполнено,  в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, соглашение о которой между залогодателем и залогодержателем в ходе рассмотрения дела в суде не достигнуто, произведено судом в размере  равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ИнформЭксперт» Газдалетдиновым А.М. (11 416 000 руб.).

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 данного Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено наличие оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на принадлежащее ответчику имущество, заложенное им по договору залога недвижимости (ипотеки) № ЗН-1-2012 от 26.07.2012. Указанный вывод не оспаривается участвующими в деле лицами.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в абзаце 11 того же пункта  указал, что если при рассмотрении указанных споров, по инициативе любой из заинтересованных сторон, будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными ими доказательствами, независимо от его оценки.

В настоящем случае при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества, что следует из содержания искового заявления, процессуальных действий сторон спора по назначению экспертизы и предоставлению доказательств  размера рыночной стоимости имущества, отличного от указанного в договоре залога (отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества  в сумме 36 385 000 руб., выполненный независимым оценщиком Гайфуллиной Л.Р. (т 5 л.д. 1-150).

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при  рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия  лица, участвующего в деле.

Поскольку вопрос о размере рыночной стоимости объектов недвижимого имущества требует специальных познаний, определением Арбитражного