Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А07-23640/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4504/2015

г. Челябинск

15 мая 2015 года

Дело № А07-23640/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Банк УРАЛСИБ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.03.2015 по делу № А07-23640/2014 (судья Салиева Л.В.).

В заседании принял участие представитель истца: Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан – Фархутднов Руслан Киямутдинович (доверенность от 23.01.2014 № 01-24/05-04/1072).

Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (далее - УФК по РБ, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Банк УРАЛСИБ" (далее - ОАО "Банк Уралсиб", общество, ответчик) об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, село Старосубхангулово, ул. Уральская, д. 3, общей площадью 69,9 кв. м в связи с прекращением срока действия договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.03.2015 (резолютивная часть объявлена 26.02.2015 – т. 1 л.д. 162-167) заявленные истцом требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ОАО «Банк Уралсиб» просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела (т.2 л.д. 4-6).

По мнению подателя жалобы, договор аренды от 13.03.2009 считается возобновленным не неопределенный срок, истцом не было направлено за три месяца уведомление об отказе от договора, письма от 09.09.2013 №01-24/05-04/8848 и от 14.07.2014 №01-24/05-04/5773 таковыми не являются.

К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также истец в отзыве пояснил, что после истечения срока договора аренды -  02.03.2012 неоднократно обращался к ответчику с требованием о необходимости освобождения занимаемых помещений (письма от 09.09.2013 №01-24/04-05/8848, от 14.07.2014 № 01-24/04-05/5773, от 27.01.2015 №01-24-06/24-660), которые свидетельствуют о воле арендодателя на прекращение арендных отношений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца  поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, пояснил, что решение вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, судом учтены все фактические обстоятельства дела. Представленные в материалы дела письма содержат ясное и четкое волеизъявление истца на прекращение арендных отношений.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.03.2009 на основании протокола конкурсной комиссии о результатах конкурса на право аренды федерального недвижимого имущества от 02.03.2009 №1 и приказа Отделения по Бурзянскому району УФК по РБ от 02.03.2009 N 14 между Управлением Федерального казначейства по Республике Башкортостан (арендодатель) и ОАО "Банк УРАЛСИБ" (арендатор) был заключен договор N 1 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа (далее – договор, т.1 л.д. 13-20), по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества - нежилые помещения NN 17-26 на 1 этаже (литер А) двухэтажного кирпичного здания, общей площадью 69,9 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, село Старосубхангулово, ул. Уральская, д. 3 (далее- помещения), для осуществления банковской деятельности (п.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 23.03.2010  - т.1 л.д. 12-13 и дополнительного соглашения от 30.09.2011 №3 – т.1 л.д. 30-31).

Характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 7 от 27.12.2007 (п.1.1 договора).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует по 02.03.2012. Действие договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распространено на взаимоотношения сторон, возникшие с 02.03.2009 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.2.19 договора установлена обязанность арендатора за месяц до истечения срока аренды уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды. В случае не уведомления, арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора об этом за один месяц.

Размер арендной платы за пользование объектами определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата начисляется за период фактического нахождения арендатора на арендуемых площадях, определяемый подписанием актов приема-передачи имущества.

По акту приема-передачи от 02.03.2009 истец передал имущество ответчику (л.д. 21,26).

Переданное ответчику на основании договора имущество закреплено за УФК по РБ на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ N 327259 от 26.12.2011 (т.1 л.д. 32).

Письмом от 12.04.2012 №80/ДОБ(У) ОАО «Банк Уралсиб» обратился к УФК по РБ с предложением о пролонгации договора (т.1 л.д.130), на что истец письмом от 05.05.2012 №01-24/05-10/4622 отказал в просьбе ответчика, ссылаясь на нецелесообразность сдачи помещений в аренду (т.1 л.д.131).

Письмами от 09.09.2013 №01-24/05-04/8848 (т.1 л.д. 133), от 14.07.2014 №01-24/05-04/5753 (т.1 л.д. 137) УФК по РФ обращалось к обществу с требованиями об освобождении арендуемых помещений ввиду истечения срока договора аренды от 01.03.2009 №1 и невозможностью продления срока его действия.

Поскольку данные требования ответчиком в добровольном порядке выполнены не были, ссылаясь на истечение срока аренды, истец обратился в арбитражный с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 13.03.2009 возобновлен на неопределенный срок, письмами от 05.05.2012 №01-24/05-10/4622, от 09.09.2013 №01-24/04-05/8848, от 14.07.2014 № 01-24/04-05/5773 арендодатель реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, в связи с чем требование об обязании ответчика освободить помещения судом признано обоснованным и удовлетворено со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 ГК РФ, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора от 13.03.2009 № 1, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с абзацами 1 и 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей с 02.07.2008) договор аренды в отношении государственного (муниципального) имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Кодекса) (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4.1, 4.2 названного постановления, в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 часть 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что до истечения срока действия договора аренды от 13.03.2009 № 1 (то есть до 02.03.2012) арендодатель не уведомлял арендатора о принятии им решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал на продление указанного договора на прежних условиях в порядке ст.621 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что пунктом 3.2.19 договора стороны оговорили особенности отказа от договора в таком случае: Арендатор обязан за месяц до истечения срока аренды уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды. В случае не уведомления, арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора об этом за один месяц.

Из буквального толкования указанного условия следует, что  предупреждение о прекращении договора аренды, продлившегося  на неопределенный срок должно последовать от арендодателя не позднее одного месяца до момента прекращения договора.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 14.07.2014 № 01-24/04-05/5773 арендодатель предупредил о прекращении действия договора N 1 от 01.03.2009 и необходимости освободить нежилые помещения в срок до 14.08.2014 (т. 1, л.д. 137).

Суд первой инстанции обоснованно  признал  реализованным право арендодателя  на односторонний отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок с соблюдением установленной законом и договором процедуры, не приняв доводы ответчика о  невозможности однозначно установить, что в письме речь идет именно о договоре N 1 от 13.03.2009 и что однозначно выражена воля арендодателя на отказ от договора.

Представленная истцом в материалы дела переписка также подтверждает осведомленность ответчика о намерении арендодателя прекратить договр аренды.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств, что между сторонами существовал еще какой-либо договор аренды недвижимого имущества, расположенного в Бурзянском районе, что дало бы основания для заблуждения ответчика относительно того, о каком договоре аренды идет речь в указанных обращениях а из ответа арендатора на обращение арендодателя от 14.07.2014 N 01-24/05-04/5773 следует, что ему было очевидно, о прекращении какого договора сообщил арендодатель, поскольку данный ответ содержит ссылку именно на спорный договор аренды, суд первой инстанции обоснованно принял в качестве надлежащего отказа от договора уведомление от 14.07.2014 № 01-24/04-05/5773.

Несогласие арендодателя на пролонгацию ранее заключенного договора и адресованное арендатору требование об освобождении занимаемых помещений не могут быть истолкованы иначе, как направленные на прекращение арендных правоотношений и отказ от заключения нового договора аренды,