Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А76-13178/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

платы за 1 год и за 1 месяц аренды.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

Комитет выполнил обязательство по передаче нежилого помещения и оборудования ИП Мустафиной, которая, в свою очередь, приняла объект аренды без замечаний и возражений, что подтверждается актом от 26.01.2009.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

В основу исковых требований Комитета по настоящему делу положено утверждение о том, что ИП Мустафина не в полном объёме внесла арендную плату за период с 01.01.2014 по 30.09.2014. По расчёту истца основной долг ответчика составил 73 135 рублей (7 313 руб. 50 коп. * 10).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст.ст. 65, 66 АПК РФ).

Как указано выше, в силу пункта 3.1 договора от 26.01.2009 № 44 размер арендной платы за 1 месяц аренды составил 7 313 руб. 50 коп.

В дело представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие своевременное внесение ИП Мустафиной арендной платы в указанном размере в период с августа 2013 года по сентябрь 2014 года (т. 1, л.д. 112-125, 144-151; т. 2, л.д. 41, 61).

Между тем, Комитет полагает, что с 01.01.2014 размер арендной платы за 1 месяц аренды должен составлять 14 627 рублей (т. 1, л.д. 39), что в 2 (два) раза превышает предусмотренный договором ежемесячный платёж.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

Соглашение относительно изменения размера арендной платы между Комитетом и ИП Мустафиной подписано не было. Увеличение размера арендной платы осуществлено арендодателем в одностороннем порядке.

По смыслу пункта 2 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса (принцип свободы договора) при заключении гражданско-правового договора стороны вправе предоставить друг другу возможность изменять в дальнейшем согласованные условия сделки в одностороннем порядке, в отсутствие дополнительного волеизъявление на это со стороны контрагента.

В обоснование правомерности своих действий по увеличению размера арендной платы Комитет ссылается на решение Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 23.10.2013 № 588 (т. 1, л.д. 45). Позиция истца сводится к тому, что размер арендной платы по договору от 26.01.2009 № 44 определяется на основании методики, предусмотренной Положением о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Катав-Ивановского муниципального района, которое утверждено решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 19.07.2006 № 306 (т. 1, л.д. 33-35).

Позицию истца следует признать ошибочной, не основанной на нормах материального права и действующем договоре аренды.

Прежде всего, следует отметить, что само по себе наличие правового акта органа местного самоуправления, предусматривающего порядок расчёта размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, не предоставляет арендодателю (публичному субъекту) дополнительных прав по отношению к арендатору (частному лицу). Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения относительно практики применения норм материального права, регулирующих арендные правоотношения, вопросы определения арендной платы за пользование государственным либо муниципальным имуществом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (абзацы 1, 2 пункта 20 названного постановления).

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (абзацы 3, 4 пункта 20 названного постановления).

Тем самым, увеличение размера арендной платы за пользование указанным выше муниципальным имуществом, обусловленное внесением изменений в утверждённую методику расчёта, по инициативе арендодателя (в одностороннем порядке) может быть признано правомерным только в том случае, когда арендодатель наделён соответствующими правомочиями по условиям заключенного договора аренды.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).

В пункте 3.1 договора от 26.01.2009 № 44 прямо указана фиксированная общая сумма всех платежей за 1 год аренды, а также размер платежа за 1 месяц.

Из текста договора аренды не следует, что размер арендной платы, его изменение на протяжении всего срока действия сделки (10 лет) ставится в зависимость от методики (формулы) и составляющих расчёта арендной платы, предусмотренных Положением о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Катав-Ивановского муниципального района.

Условия договора аренды и приложений к нему не предусматривают право Комитета изменять (увеличивать) размер арендной платы в одностороннем порядке, в случае внесения изменений в решение Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 19.07.2006 № 306.

Следует отметить, что приложение № 2 к договору аренды (в отличие от приложений №№ 1, 3) не содержит подписи арендатора. Первоначальный расчёт размера арендной платы осуществлён Комитетом (отраслевым органом местного самоуправления) при непосредственном применении муниципального правового акта и без участия контрагента, что не наделяет арендодателя правом одностороннего увеличения размера денежного обязательства арендатора в связи с изменением правовых актов муниципального образования.

Следовательно, одностороннее изменение Комитетом размера арендной платы с 01.01.2014 является неправомерным, не порождает правовых последствий и не изменяет договорных обязательств ИП Мустафиной.

Поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 на стороне ИП Мустафиной отсутствует, предусмотренных законом либо договором оснований для удовлетворения искового требования Комитета о взыскании с оппонента 73 135 рублей основного долга не имеется.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса).

Комитет потребовал взыскать с ИП Мустафиной 2 809 руб. 64 коп. договорной неустойки, рассчитанной за период с 16.01.2014 по 30.09.2014.

Между тем, как следует из представленных в дело платёжных документов, в период с января по сентябрь 2014 года предприниматель не допускала просрочку внесения арендных платежей (т. 1, л.д. 112-125, 144-151; т. 2, л.д. 41, 61).

Истец не оспорил пояснения ответчика о том, что денежные средства, перечисленные по платёжным поручениям от 17.12.2013 № 185, от 11.02.2014 № 682, направлены на погашение обязательств ИП Мустафиной по внесению арендной платы за январь и февраль 2014 года (т. 2, л.д. 61). В связи с этим не имеется оснований для вывода о том, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы за соответствующие месяцы аренды (статьи 9, 64, 65, часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Данные обстоятельства опровергают правомерность искового требования Комитета о взыскании с ИП Мустафиной договорной неустойки.

Истец также заявил требования о расторжении договора аренды от 26.01.2009 № 44 и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение № 2.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подпункт 1);

- существенно ухудшает имущество (подпункт 2);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3);

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подпункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса).

В качестве единственного основания для расторжения договора аренды истец называет невнесение ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Поскольку из материалов настоящего дела не усматривается доказательств совершения ответчиком названного истцом нарушения условий договора аренды от 26.01.2009 № 44, а равно существенного нарушения ответчиком условий арендной сделки, исковое требование о расторжении этого договора удовлетворению не подлежит.

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора от 26.01.2009 № 44 установлен по 25.01.2019.

В силу этого в настоящее время ИП Мустафина имеет обязательственное право использовать нежилое помещение № 2 в своей хозяйственной деятельности в соответствии с условиями договора аренды.

С учётом изложенного решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца. Вместе с тем, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет, как орган местного самоуправления, освобождён от оплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу № А76-13178/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               И.Ю. Соколова

                                                                                          Л.А. Суспицина