Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А76-13178/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4514/2015

г. Челябинск

14 мая 2015 года

Дело № А76-13178/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 по делу № А76-13178/2014 (судья Кузьмин А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета имущественных отношений администрации Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области – Степанов А.В. (распоряжение от 29.07.2013 № 139-к, паспорт);

индивидуального предпринимателя Мустафиной Елизаветы Германовны – Хрущева И.О. (доверенность от 17.02.2015, паспорт), Мустафина Е.Г. (лично, паспорт).

Комитет имущественных отношений администрации Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, ИНН 7410001770, ОГРН 1027400756756 (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мустафиной Елизавете Германовне, ОГРН 304741008900045 (далее – ИП Мустафина, предприниматель, ответчик), в котором потребовал:

- взыскать с ответчика 73 135 рублей основного долга по договору аренды от 26.01.2009 № 44, рассчитанного истцом за период с 01.01.2014 по 30.09.2014;

- взыскать с ответчика 2 809 руб. 64 коп. договорной неустойки (пени), рассчитанной истцом за период с 16.01.2014 по 30.09.2014;

- расторгнуть договор аренды от 26.01.2009 № 44;

- возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Катав-Ивановск, ул. Степана Разина, д. 45 – в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учётом уточнения заявленных требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 7-10, 31-32, 77-78, 93-94, 138-142).

Исковое заявление Комитета принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 04.06.2014, делу присвоен номер А76-13178/2014 (т. 1, л.д. 1-6).

Определениями арбитражного суда первой инстанции от 01.10.2014, 04.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Катав-Ивановского муниципального района Челябинской области, ИНН 7410001498, ОГРН 1027400758109 (далее – Администрация) (т. 2, л.д. 19-21), общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», ИНН 7453060314, ОГРН 1027403868580 (далее – общество «Центр независимой оценки») и предприниматель Сухонина Юлия Владимировна, ОГРН 312745724800027 (далее – Сухонина Ю.В.) (т. 2, л.д. 57-59).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2015 (резолютивная часть объявлена 10.03.2015) в удовлетворении исковых требований Комитета отказано (т. 2, л.д. 88-98).

В апелляционной жалобе Комитет ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований истец приводит следующие доводы. Размер арендной платы по договору от 26.01.2009 № 44 определён в соответствии с «Положением о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Катав-Ивановского муниципального района», утверждённым решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 19.07.2006 № 306. На момент заключения договора от 26.01.2009 № 44 размер арендной платы определялся по формуле «Ап = ос * к1 * к2 * к3», где «ос» - остаточная стоимость имущества, «к1» - коэффициент износа, «к2» - отраслевой коэффициент, «к3» - тип деятельности арендатора. Данная методика отражена в приложении № 2 к договору аренды. В связи с этим, вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы согласован сторонами в твёрдой сумме, является ошибочным. Размер арендной платы является расчётной величиной. Решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 23.10.2013 № 588 изменено значение коэффициента «к3». В отношении ИП Мустафиной значение данного коэффициента изменено с «0,5» до «1,0». В ноябре 2013 года Комитет направил предпринимателю уведомление об увеличении размера арендной платы в связи с изменением значения коэффициента «к3». Действия арендодателя согласуются с судебной практикой, поскольку увеличение размера арендной платы в данном случае является исполнением согласованного сторонами условия договора и не требует заключения дополнительного соглашения. Суд первой инстанции не учёл, что при заключении договора значение коэффициента «к3» определено сторонами произвольно, так как соответствующее правового регулирование отсутствовало. Кроме того, суд необоснованно не принял во внимание доводы Комитета о том, что невнесение ИП Мустафиной арендной платы в увеличенном размере является существенным нарушением условий договора, так как в результате действий ответчика истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т. 2, л.д. 104-107).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 16.01.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 74-74-10/023/2008-391 о праве собственности муниципального образования «Катав-Ивановский муниципальный район Челябинской области» на нежилое помещение № 2 общей площадью 136,2 кв. метра. Кадастровый (или условный) номер помещения 74-74-10/023/2008-391. Данный объект недвижимого имущества расположен на 1 (первом) этаже здания по адресу: Челябинская область, город Катав-Ивановск, улица Степана Разина, дом 45 (т. 1, л.д. 44) (далее – нежилое помещение № 2).

26 января 2009 года между Комитетом (арендодатель) и Анисимовой Елизаветой Германовной (впоследствии Мустафиной Е.Г. – т. 1, л.д. 12, 36) (арендатор) подписан договор аренды имущества № 44. По условиям данной сделки истец обязался предоставить ответчику в аренду на срок с 26.01.2009 по 25.01.2019 (10 лет) для организации пункта общественного питания и торжественных мероприятий нежилое помещение № 2 и оборудование согласно приложению (т. 1, л.д. 12-15, 66-69, 82-85).

Текст договора содержит, среди прочего, следующие условия.

Балансовая стоимость нежилого помещения № 2 составляет 2 474 000 рублей, балансовая стоимость оборудования – 475 983 руб. 19 коп., всего – 2 949 983 руб. 19 коп. (пункт 1.2).

За использование имущества арендатор уплачивает годовую арендную плату в сумме 87 762 рубля, 7 313 руб. 50 коп. в месяц в соответствии с приложением № 2 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца на счёт, реквизиты которого указаны в данном пункте договора (пункт 3.2). На арендную плату начисляется 18 % НДС, который самостоятельно перечисляется арендатором в федеральное казначейство (пункт 3.3).

В случае неуплаты полностью или частично арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор выплачивает пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 4.1).

Настоящий договор может быть изменён, дополнен только по взаимному согласию сторон, оформляемому в письменной форме, подписываемому обеими сторонами (пункт 5.3). Споры, разногласия, связанные с условиями настоящего договора, решаются по согласованию сторон. При невозможности достичь соглашения – в Арбитражном суде Челябинской области (пункт 5.4).

Договор /расторгается/ прекращает своё действие по требованию Комитета (пункт 6.3): при неиспользовании помещения в течение месяца со дня подписания договора аренды, в том числе при наличии платы за аренду (пункт 6.3.1); при использовании /в целом или его части/ не в соответствии с договором (пункт 6.3.2); в случае сдачи помещения /в целом или его части/ в субаренду или использование помещения для совместной деятельности без письменного разрешения Комитета (пункт 6.3.3); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения или оборудования (пункт 6.3.4); если арендатор отказывается от проведения им текущего и капитального ремонта, а также препятствует проведению ремонтных работ в смежных помещениях (пункт 6.3.5). В случае возникновения общественной потребности в помещении, связанной с обстоятельствами, носящими чрезвычайный характер, помещения могут быть изъяты у арендатора до истечения срока действия договора в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 6.5). Если арендатор не выплачивает арендную плату в течение 2 месяцев подряд, считается, что он на основании п.3 ст.450 ГК РФ, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после письменного уведомления Комитета оплатить задолженность и освободить помещение. В случае неисполнения данного требования арендатор обязан уплатить дополнительно неустойку в размере 25 % годовой арендной платы, и выселяется из занимаемого помещения в принудительном порядке (пункт 6.6).

В приложении № 1 к договору от 26.01.2009 № 44 стороны согласовали перечень оборудования, подлежащего передаче в аренду (т. 1, л.д. 16-17, 70-71, 86-87).

В качестве приложения № 2 к договору от 26.01.2009 № 44 Комитетом в одностороннем порядке подготовлен и подписан расчёт годовой арендной платы, который имеет следующий вид: годовая арендная плата /87 762 руб./ = ОС /остаточная стоимость, 2949983,19/ * К1 /0,85/ * К2 /0,07/ * К3 /0,5/ (т. 1, л.д. 18, 72, 88). Каких-либо дополнительных условий текст приложения № 2 не содержит.

По акту приёма-передачи от 26.01.2009 Комитет передал нежилое помещение № 2 и согласованное сторонами оборудование Анисимовой Е.Г. (впоследствии Мустафиной Е.Г.), которое принято арендатором без замечаний и возражений (т. 1, л.д. 19, 73, 89).

19 февраля 2009 года договор аренды от 26.01.2009 № 44 зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации № 74-74-10/001/2009-313, что подтверждается штампом (печатью) Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1, л.д. 15, 69, 85).

В период действия договора аренды от 26.01.2009 № 44 ИП Мустафина ежемесячно перечисляла денежные средства на расчётный счёт Комитета в оплату аренды муниципального имущества. В дело представлены соответствующие  платёжные поручения (т.1, л.д. 112-125, 144-151; т.2, л.д. 41).

Согласно письменным пояснениям ИП Мустафиной от 27.01.2015 платёжным поручением от 17.12.2013 № 185 внесена арендная плата за январь 2014 года, в свою очередь, платёжным поручением от 11.02.2014 № 682 внесена арендная плата за февраль 2014 года (т. 2, л.д. 61).

В ноябре 2013 года Комитет направил ИП Мустафиной письмо (уведомление), в котором сообщил, что в связи с принятием Собранием депутатов Катав-Ивановского муниципального района решения от 23.10.2013 № 588 значение коэффициента «к3» увеличено с «0,5» до «1,0». По указанной причине Комитет увеличил размер ежемесячной арендной платы до 14 627 руб. Письмо получено арендатором 25.11.2013, по почте (т. 1, л.д. 38-40).

27 марта 2014 года представитель Комитета вручил ИП Мустафиной письмо, в котором арендодатель указал на наличие на стороне арендатора задолженности и потребовал в течение месяца погасить основной долг в размере 29 254 руб., уплатить пени в сумме 358 руб., а также расторгнуть договор от 26.01.2009 № 44 (т. 1, л.д. 41).

Предприниматель с требованиями контрагента не согласилась, указала, что ежемесячно вносит арендную плату в предусмотренном договором размере (т. 1, л.д. 41).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение ИП Мустафиной обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга, неустойки, о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности факта нарушения ответчиком условий заключенного договора аренды. Суд пришёл к выводу о том, что истец неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

При подписании договора от 26.01.2009 № 44 стороны согласовали существенные условия арендной сделки. Объект аренды (нежилое помещение и оборудование) индивидуализирован в тексте договора и приложении № 1 к нему, в свою очередь, в пункте 3.1 договора зафиксирован размер арендной