Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2008 по делу n А47-6491/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А47-6491/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-9169/2007

г. Челябинск

22 января 2008 г.

Дело № А47-6491/2007 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Кузнецова Ю.А., Дмитриевой Н.Н., при ведении протокола секретарём судебного заседания Коваленко А.Н., рассмотрев  в открытом  судебном заседании  апелляционную  жалобу  Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15 ноября 2007  г. по делу  № А47-6491/2007 (судья Галиаскарова З.И.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью  «РИМ»- Карабановой Г.Н. (доверенность от 15 мая 2006 г.), Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области –Батурина А.В. (доверенность № 36 от 27 декабря 2007 г.),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «РИМ» (далее - заявитель, общество, ООО «РИМ») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением  от 31 июля 2007 г. к Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрирующий орган, заинтересованное лицо, УФРС по Оренбургской области) о  признании незаконными действий регистрирующего органа в части истребования у ООО «РИМ» документов, подтверждающих соблюдение требований статьи 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15 ноября  2007 г. по делу № А47-6491/2007 (в полном объеме решение изготовлено 20 ноября 2007 г.) заявленные требования удовлетворены. Суд постановил признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в части истребования у ООО «РИМ» документов, подтверждающих соблюдение требований статьи 30 и  30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.   

С решением  арбитражного суда первой инстанции не согласен регистрирующий орган, им подана апелляционная жалоба.

В апелляционной жалобе УФРС по Оренбургской области просит решение суда первой инстанции отменить, постановить по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции не применены подлежащие применению положения пункта 3 статьи 9 , пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).  В случае, когда при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом будет установлено, что акт органа государственной власти или органа местного самоуправления  принят с превышением компетенции или с нарушением законодательства, он не может являться основанием для государственной регистрации вне зависимости от признания его недействительным судом.  

Кроме того, суд первой инстанции в нарушением требований части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал мотивы, по которым он отверг доводы Управления о том, что документы, подтверждающие проведение публичных слушаний об изменении вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства на другой вид использования к заявлению ООО «РИМ» о государственной регистрации договора аренды № 6/л-247юр от 29 декабря 2006 г. приложены не были.

Судом применены не подлежащие применению положения пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что принадлежащее ООО «РИМ» административное здание литер Е2, расположенное по адресу: г. Оренбург, пр. Знаменский, № 11 было разрушено в результате  пожара, стихийных бедствий, ветхости в материалах дела не имеется.

Представитель УФРС по Оренбургской области доводы апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал.

ООО «РИМ» представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого, общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заинтересованного лица - без удовлетворения. Общество полагает решение суда законным и обоснованным, нарушения норм материального права, указанных в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено.

Доказательства, имеющиеся в материалах дела, свидетельствуют о том, что ООО «РИМ», являясь единственным собственником недвижимого имущества (здание литер Е) на земельном участке с кадастровым номером 56:44:02 06 007:0027 площадью 4 736 кв. м. по адресу: г. Оренбург, пр. Знаменских, 1/1, имея в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение его в аренду, реализовало это право, а затем ООО «РИМ», являясь арендатором указанного земельного участка, получило разрешение на строительство жилого дома с встроено-простроенными магазинами и офисами на том же земельном участке. При таких обстоятельствах, требования, установленные нормами стаей 30, 30. 1 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежали применению ввиду того, что в порядке статей 30, 30. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, данный участок обременен правом аренды ООО «РИМ».  

В судебном заседании представителем ООО «РИМ » поддержаны доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Представитель Администрации г. Оренбурга, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.    

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в  деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, апелляционную жалобу –удовлетворению ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального права.  

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом,  заявитель является собственником одноэтажного административного здания литер Е, расположенного в г. Оренбурге, пр. Знаменских, 1/1.

Постановлением Главы г. Оренбурга № 771-п от 03 июля 2006 г. утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 4736 кв. м. в соответствии с топографической съемкой, местоположение которого установлено относительно ориентира –административного здания, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, пр. Знаменских, 1/1, для предоставления ООО «РИМ» с разрешенным использованием: размещение одноэтажного административного здания, категория земель - земли поселений. ООО «РИМ» разрешена разработка проекта реконструкции административного здания.

Как следует из выписки из государственного земельного кадастра от 16 декабря 2006 г. № 44/06-12-24398 земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 56:44:02 06 007:0027. Указанный земельный участок передан Администрацией г. Оренбурга ООО «РИМ» во временное владение и пользование по договору аренды от 29 декабря 2006 г. № 6/л-247юр.

Постановлением Главы г. Оренбурга № 1161-п от 26 февраля 2007 г. ООО «РИМ» разрешено строительство нулевого цикла жилого дома с встроено-пристроенными магазинами и офисами и снос существующего административного здания на земельном участке, находящемся на праве аренды по договору от 29 декабря 2006 г. № 6/л-247юр. Также данным постановлением изменено разрешенное использование предоставленного обществу в аренду земельного участка на строительство жилого дома с встроено - пристроенными магазинами и офисами.  

Дополнительным соглашением от 23 марта 2007 г., заключенным между ООО «РИМ» и Администрацией г. Оренбурга внесены изменения в договор аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г. № 6/л-247юр в части разрешенного использования земельного участка, категории земель, произведен новый расчет арендной платы за землю.

Как следует из выписки из государственного земельного кадастра № 44/07-02-03992 от 27 февраля 2007 г., внесены изменения в кадастровый план земельного участка в части разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Оренбург 23 мая 2007 г. заявителю выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Знаменских, 11.

Между обществом и Администрацией г. Оренбурга заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 6/л-247 юр от 29 декабря 2006 г., согласно которого срок действия договора аренды продлен до 30 декабря 2008 г.

В связи с необходимостью государственной регистрации договора аренды земельного участка ООО «РИМ» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы  по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 6/л-247юр от 29 декабря 2006 г. земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 06 007:0027 площадью 4736 кв. м.

УФРС по Оренбургской области на основании пунктов 1-2 статьи 19  Закона о регистрации приостановлена государственная регистрация указанного договора аренды земельного участка в связи с необходимостью получения дополнительных документов, подтверждающих соблюдение заявителем требований статей 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 46 Федерального закона от 08 декабря 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», о чем заявителю сообщено уведомлением от 20 июля 2007 г. № 01-12/5060.

Полагая, что действия УФРС по Оренбургской области являются незаконными в части истребования документов, подтверждающих соблюдение статей 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «РИМ» обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что для государственной регистрации договора аренды был представлен исчерпывающий перечень документов, предусмотренный Законом о регистрации, и поскольку постановление Главы г. Оренбурга № 1161-п от 26 февраля 2007 г. в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным, у регистрирующего органа отсутствовали основания истребовать у ООО «РИМ» документы, подтверждающие соблюдение требований статьи 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и фактически проверять процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 и пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации одним из оснований регистрации перехода прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания. Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать  требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В случае, если при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом будет установлено, что акт органа государственной власти или органа местного самоуправления принят с превышением компетенции или с нарушением законодательства, он не может являться основанием для государственной регистрации права вне зависимости от признания его недействительным судом.

Поскольку проведение правовой экспертизы относится к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, УФРС по Оренбургской области правомерно, с соблюдением требований, установленных пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации были истребованы у заявителя документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной собственности.    

Также судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен для жилищного строительства в порядке статьей 30, и 30. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как обременен правом аренды. С указанным выводом суд апелляционной инстанции согласиться не может.

Как видно из материалов дела, разрешая снос административного здания, орган местного самоуправления одновременно разрешил заявителю строительство жилого дома, а также изменил вид разрешенного использования спорного земельного  участка. Так, постановлением Главы г. Оренбурга от 03 июля 2006 г. № 771-п спорный земельный участок был предоставлен заявителю для размещения одноэтажного административного  здания, а постановлением Главы г. Оренбурга от 26 февраля 2007 г. № 1161-п разрешенное использование спорного земельного участка изменено на строительство жилого дома с встроенно-пристроенными магазинами и офисами.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая, что при уничтожении (сносе) здания право собственности на него прекращается также как и при отчуждении его другому лицу (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в таком случае бывший собственник здания утрачивает право пользования соответствующим земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлено ли в установленном порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. При этом, юридический факт уничтожения (сноса) административного здания прекращает обременение земельного участка арендой вне зависимости срока аренды земельного участка, установленного договором.

Отклоняя довод регистрирующего органа об отсутствии у общества исключительного права на аренду спорного земельного участка арбитражным судом сделана ссылка на часть 1 статьи 39 Земельного