Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2015 по делу n А76-6574/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

а именно: акт приема-передачи земельного участка, другие документы (т. 1,                  л. д. 77, 78). Вместе с тем, Управление Росреестра, тем не менее, прекратило запись об аренде земельного участка.

Не согласившись с указанными действиями Управления, полагая, что последние нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, последний обратился в суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Между тем, общество не уведомлялось арендодателем об отказе от договора аренды в одностороннем порядке. Заинтересованному лицу из решения   Тракторозаводского районного суда города Челябинска по делу № 2-2846/2010  было известно о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта литера А1. У регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о прекращении действия договора аренды. Принимая во внимание, что земельный участок для эксплуатации возведенного жилого дома не сформирован, цель, для которой заявителю предоставлялся земельный участок, не достигнута, основания для вывода о прекращении действия договора аренды отсутствуют. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемых действий Управления Росреестра и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых действий лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

          Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

          Так, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Согласно пункту 1.4 договора аренды последний заключен на срок два года. Таким образом, первоначальный срок договора аренды истек 26.03.2009.

Из материалов дела следует, что заявитель приступил к использованию земельного участка, а именно: возвел на нем объект незавершенного строительства.

Следовательно, арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока, предусмотренного пунктом 1.4 договора аренды земельного участка.

В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодатель высказал возражения относительно продолжения использования обществом земельного участка после окончания первоначального срока действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного Кодекса).

В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Курганской области от 02.08.2013 по делу № А34-4841/2012. В рамках указанного дела Комитет обратился с иском к обществу о взыскании арендной платы за пользование земельным участком по договору от 09.02.2000 УЗ № 00693-К-2000 за период с 01.07.2008 по 31.12.2011 (т. 3,                   л. д. 36-50).

По итогам рассмотрения указанного дела с общества взыскана задолженность по арендной плате по указанному договору аренды за период с 01.10.2008 по 31.12.2011.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В споре по делу № А34-4841/2012 участвовали общество, Администрация, Комитет, Горелик Людмила Николаевна, Назарова Жанна Нуриевна, Назарова Валерия Николаевна, Ломаков Николай Григорьевич, Тартаковская Екатерина Николаевна.

          В исковом заявлении Комитета от 11.04.2012 № 5393 о взыскании с общества задолженности по договору арены сам арендодатель указывает на   возобновление договора аренды на неопределенный срок (т. 4, л. д. 28).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

          Согласно пункту 3 статьи 450 названного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

          Из материалов дела следует, что при обращении 15.08.2013 в регистрирующий орган с заявлением о прекращении регистрационной записи от 26.03.2007 № 74-74-01/031/2007-207 о государственной регистрации договора аренды от 09.02.2000 УЗ № 00693-К-2000 представитель Комитета не представлял в регистрирующий орган доказательства прекращения действия договора аренды, в частности, доказательства направления в адрес заявителя предупреждения об отказе от договора аренды.

           Довод заинтересованного лица о том, что в настоящем случае отсутствовала необходимость представления в регистрирующий орган акта приема-передачи земельного участка, не принимается в силу следующего.

Пунктами 4.2.6, 5.2.3 договора аренды земли от 09.02.2000 УЗ № 00693-К-2000 установлено, что арендатор обязан принять в аренду и сдать арендодателю земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора, арендодатель обязан сдать в аренду и принять от арендатора земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора.

При этом из материалов дела следует, что регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы представленных Комитетом для прекращения регистрационной записи от 26.03.2007 № 74-74-01/031/2007-207 документов запросил документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений между сторонами договора, а именно: акт приема-передачи земельного участка, другие документы (т. 1, л. д. 77, 78). Вместе с тем, Управление Росреестра, так и не получив указанные документы, тем не менее, прекратило запись об аренде земельного участка.

Также из материалов дела следует, что Управлению Росреестра было известно о наличии на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0202005:003 объекта незавершенного строительства, что подтверждается вступившим в законную силу решением Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 23.12.2010 по делу № 2-2846/2010 (т. 3, л. д. 1-3), участником в котором был регистрирующий орган.

Наличие у регистрирующего органа указанной информации следует и из данных ЕГРП относительно объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74-74-01/650/2007-173 (выписка из ЕГРП от 27.03.2013 № 01/098/2013-42 (т. 1, л. д. 99, 100)).

Таким образом, регистрирующий орган при возникновении у него сомнений в наличии оснований для прекращения регистрационной записи от 26.03.2007 № 74-74-01/031/2007-207 о государственной регистрации спорного договора аренды в должной степени не исследовал наличие оснований для прекращения указанной записи. 

Ссылка Администрации в апелляционной жалобе на то, что постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу № А76-5888/2013 установлен факт прекращения договорных отношений между сторонами, не может быть принята.

Так, в рамках дела № А76-5888/2013 не исследовались обстоятельства возобновления действия договора аренды. Вывод о прекращении договора аренды в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 сделан только лишь со ссылкой на отсутствие сведений о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202005:0003.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод апелляционной жалобы Администрации о том, что обжалуемым судебным актом затронуты права и законные интересы всех собственников многоквартирного жилого дома по ул. Героев Танкограда, 63 А, которым принадлежит на праве общей долевой собственности спорный земельный участок.

Так, в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В пункте 67 постановления Пленумов № 10/22 указано на то, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В настоящем случае цель, для которой заявителю предоставлялся земельный участок (проектирование и строительство жилых домов маневренного фонда), не достигнута, земельный участок для эксплуатации возведенного жилого дома литера А еще не сформирован.

Кроме того, как верно указал представитель заявителя в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции в ответ на доводы апелляционной жалобы Администрации, в предмет исследования по настоящему делу не входит вопрос о наличии либо отсутствии у заявителя разрешения на строительство литеры А1. 

Указание Администрации в апелляционной жалобе на то, что заявителю о прекращении регистрирующим органом регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды было известно еще из судебных актов по делу № А76-5888/2013, что свидетельствует о пропуске заявителем трехмесячного процессуального срока для оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, не принимается.

Так, об обстоятельствах нарушения прав и законных интересов указанными действия заявителю стало известно из письма Управления Росреестра от 13.03.2014 № 6771 (т. 1, л. д. 77, 78).

Ссылка заинтересованного лица в апелляционной жалобе на то, что арбитражный суд первой инстанции фактически разрешил спор о правах на недвижимое имущество в нарушение требований главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 56 постановления Пленумов № 10/22, также не принимается.

  Так, в пункте 56 указанного постановления Пленумов разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  В настоящем случае заявитель фактически ссылается на то, что при прекращении регистрационной записи о государственной регистрации указанного договора аренды регистрирующим органом не была должным образом проведена правовая экспертизы представленных Комитетом документов, что нарушило права общества как арендатора земельного участка. 

          Требования заявителя не направлены на оспаривание оснований для расторжения договора аренды, так как договор аренды с обществом арендодателем не расторгался, на что указано ранее.

В связи с вышеизложенным основания для принятия доводов апелляционных жалоб у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2015 по делу № А76-6574/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и Администрации города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              И.Ю. Соколова

                                                                                                          Л.А. Суспицина