Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А07-22527/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

что наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости заключения нового договора в порядке торгов, поскольку с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» за таким арендатором в случае выигрыша торгов иным лицом в любом случае сохраняется право перевести на себя права и обязанности арендатора по договору.

Кроме того, по смыслу нормы ст. 30.1 ЗК РФ, а также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя – арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.

Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (п.п. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 ЗК РФ).

Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ранее действовавшей редакции) судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, представитель истца в пояснениях суду указал на отсутствие такой государственной регистрации.

На момент рассмотрения апелляционным судом исковых требований вступила в силу новая редакция нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Однако в материалах дела доказательства возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, не имеется.

Из акта осмотра земельного участка от 18.12.2013 (т. 2 л.д. 64), проведённого органом местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля, следует, что земельный участок не застроен.

Из акта осмотра, составленного тем же органом от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 62) следует, что на земельном участке имеется блочный фундамент, однако представленные в дело доказательства не позволяют определить ни площадь застройки земельного участка, ни иные характеристики указанного сооружения.

Апелляционный суд также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о добросовестности истца как застройщика и наличии объективных причин, препятствовавших строительству на земельном участке в период действия договора.

Как усматривается из материалов дела, в период с момента заключения договора истцом были осуществлены мероприятия по изыскательским работам и работам по разработке проектной документации: был оформлен договор подряда № 03-п/2012 от 22.03.2012 на разработку проектной документации; 17.09.2012 утверждено задание на разработку проектной документации; 16.05.2012 оформлен договор на выполнение изыскательских работ (т. 1 л.д. 57-60, л.д. 107-111, т. 2 л.д. 55-61).

Истцом получен градостроительный план земельного участка № RU03308000-12-4691С от 30.07.2012 (т. 1 л.д. 61-69).

В дело представлены результаты изыскательской деятельности закрытого акционерного общества «Стройизыскания» - отчет об инженерно-геодезических изысканиях в трех томах (т. 1 л.д. 115-173, т. 2 л.д. 1-32).

По акту от 02.11.2012 истцу передана техническая документация (т. 2 л.д. 74).

Результаты работ по разработке проектной документации переданы истцу в декабре 2012 года (т. 2 л.д. 76).

Однако в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие освоение истцом земельного участка, в последующий период (более года) вплоть до прекращения срока действия договора.

Доказательств получения разрешения на строительство объекта в дело не представлено, представитель истца пояснил, что за разрешением на строительство общество в уполномоченный орган не обращалось.

Ссылки общества на то, что невозможность окончания строительства в срок обусловлена  определением  расположения павильона, фактическое месторасположение которого не соответствует указанному на топосъемке и плане земельного участка, отклоняются.

Из письма общества «Строительная компания» исх. № 1-30 от 03.04.2012 в адрес МУП «Центр недвижимости» следует, что на указанном земельном участке, предоставленном обществу для строительства, был расположен павильон (т. 1 л.д. 70).

Указанное обстоятельство подтверждается чертежом из градостроительного плана земельного участка № RU03308000-12-4691С от 30.07.2012 (т. 1 л.д. 62), схематическим чертежом земельного участка в составе акта осмотра участка от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 63).

Между тем истцом не представлено доказательств того, каким образом размещение нестационарного торгового павильона в границах арендуемого земельного участка препятствовало фактически или юридически строительству на земельном участке.

Результаты изыскательских работ (т. 1 л.д. 115-173, т. 2 л.д. 1-32) не позволяют сделать вывод о наличии каких-либо препятствий для осуществления строительства, при том, что наличие нестационарного павильона учтено подрядчиком при выполнении работ, что отражено в карте фактического материала (т. 1 л.д. 149); доказательств наличия таких сведений в проектной документации истцом также не представлено.

Учитывая, что в период, когда общество обращалось в МУП «Центр недвижимости» с заявлением об освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 30), фактически строительство на земельном участке не велось, и в этот период осуществлялась разработка проектной документации, что также не требовало осуществления фактической производственной деятельности на земельном участке, суд не может признать обоснованными утверждения истца о том, что размещение павильона на земельном участке создавало объективные препятствия для строительства объекта.

Доказательств принятия обществом мер по демонтажу павильона в последующий период (после апреля 2012 года) в дело не представлено.

Ссылки заявителя на корректировку границ земельного участка в связи с размещением на нем павильона, доказательствами не подтверждены; доказательств изменения границ и конфигурации земельного участка по сравнению с первоначально отраженными в государственном кадастре недвижимости (т. 1 л.д. 26) с учетом наложения на него границ размещённого торгового павильона (т. 1 л.д. 62, т. 2 л.д. 63) в дело не представлено.

Заявитель обращался в МУП «АКБ» Главархитектуры с просьбой произвести полевую корректировку топографической съемки участка для проектирования объекта нежилого назначения по ул. Набережная реки Уфы в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (письмо № 1-15 от 24.02.2012, т. 1 л.д. 86).

30.05.2012 МУП «АКБ» Главархитектуры утвержден акт выноса границ земельного участка в натуру (т. 1 л.д. 87 оборот, т. 2 л.д. 38).

Однако указанный документ не подтверждает изменения границ земельного участка по сравнению с имеющимися в государственном кадастре недвижимости. Из акта следует, что при проведении работ произведён вынос границ земельного участка в натуру (произведена в натуре геодезическая разбивка поворотных точек границ земельного участка в соответствии с кадастровой выпиской; границы участка в натуре закреплены металлическими штырями), что не может являться доказательством производства кадастровых работ, направленных на изменение границ земельного участка.

Таким образом, из представленных в дело доказательств суд не может сделать вывод о том, что размещение на земельном участке павильона при той совокупности фактических и юридических действий, которые были совершены застройщиком, объективно препятствовали освоению земельного участка и застройщиком были предприняты разумные и необходимые меры для устранения указанного препятствия.

Доказательств возведения на земельном участка объекта незавершенного строительства на земельном участке, как ранее установлено судом, не имеется, и, кроме того, при отсутствии выданного в установленном порядке разрешения на строительство производимые застройщиком работы, отражённые в акте осмотра от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 62) не могут быть признаны правомерными.

В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд не может прийти к выводу о добросовестности истца как застройщика и наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду чего требования истца не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу № А07-22527/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания» отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      Л.П.Ермолаева

                                                                                        Л.В. Пивоварова