Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А76-28751/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2332/2015

г. Челябинск

30 марта 2015 года

Дело № А76-28751/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Выприцких Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2015 по делу № А76-28751/2014 (судья Гусев А.Г.).

Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Выприцких Сергею Ивановичу (далее – ИП Выприцких С.И., ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком в сумме 281 131 руб. (л.д. 3-6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2015 (резолютивная часть объявлена 21.01.2015 – л.д. 105-111) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Выприцких С.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Полагает, что исковые требования заявлены за период, следующий после прекращения действия договора аренды земельного участка и заключения договора купли-продажи земельного участка в измененных границах, в силу снятия земельного участка с кадастрового учета и проведения работ по его переформированию. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции должен был исходить из позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10 и определить задолженность за пользование земельным участком из расчета его площади, непосредственно занятой объектом недвижимости.

Применяя подлежащие применению к спорным правоотношения нормы о взыскании неосновательного обогащения, суд должен был исходить из цены, действовавшей на момент начала пользования ответчиком земельным участком (соответствующей размеру арендной платы), вне зависимости от установления ее фиксированного размера за три года.

Апеллянт также ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права. В частности, полагает, что при вынесении обжалуемого решения судом не были приняты во внимание доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. В резолютивной части решения в качестве секретаря судебного заседания указана Малыхина В.В., в то время как в полном тексте судебного акта указано на ведение протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Болотниковым А.В. Также в решении суда указано на участие в судебном заседании представителя истца, вместе с тем, по сведениям апеллянта, истцом было заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами. В отзыве на апелляционную жалобу истец пояснил, что ответчик несет обязанность по оплате пользования земельным участком в размере, определенном договором аренды земельного участка, до момента регистрации права собственности на земельный участок, то есть до 20.05.2014. При расчете арендной платы истцом была использована площадь земельного участка 1 538 кв.м. Поставив на кадастровый учет земельный участок площадью 1 538 кв.м. с разрешенным использованием – АЗС, ответчик подтвердил, что именно данный участок необходим для эксплуатации объекта. Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 73:33:1342001:28 был снят с кадастрового учета и 26.09.2013 поставлен на кадастровый учет под другим номером, не является основанием для освобождения от оплаты землепользования, поскольку местоположение земельного участка не изменилось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы ИП Выприцких С.И. были представлены отзыв на исковое заявление с приложениями к нему. Поскольку указанные документы имеются в материалах дела (л.д.77-96) необходимость в их приобщении повторно отсутствует.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.11.2010 на основании постановления Администрации города Магнитогорска от 18.10.2010 № 11201-П, протокола о результатах аукциона от 25.11.2010 № 2 между Администрацией (арендодатель) и ИП Выприцких С.И. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 25.11.2010 № 5688, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером  № 74:33:1342001:28, общей площадью 2 400 кв.м., находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ш. Космонавтов, 66, для строительства магазина, торгового комплекса (пункт 1.1 договора, л.д. 8-11).

Согласно пункту 8.2 договора земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет.

В соответствии с пунктом 2.1 настоящий договор заключен сроком до 25.11.2013 и вступает в силу с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 25.11.2010.

Договор аренды от 25.11.2010 № 5688 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.06.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимого имущества и сделок с ним от 25.12.2013 № 74-74-01/008/2013-26675 (л.д. 17).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за землю на 3 года определен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 25.11.2010 № 2 и составляет 1 050 000 руб. Внесенный победителем аукциона задаток в размере 200 000 руб. засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору аренды.

Плата за аренду земли перечисляется единовременно в течение 5 дней путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца (пункт 3.2 договора).

Дополнительным соглашением от 25.08.2011 стороны изложили предмет договора аренды от 25.11.2010 № 5688 в новой редакции, определив цель использования земельного участка для строительства автозаправочной станции (л.д. 16). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимого имущества и сделок с ним 20.09.2011, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

09 июля 2013 года ответчик зарегистрировал право собственности на сооружение - автозаправочная станция, общей площадью 130,9 кв.м., расположенное: Челябинская область, г. Магнитогорск, д. 55, Орджоникидзевский район, в район шоссе Космонавтов (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – л.д. 48).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.11.2014         № 7400/101/14-849288 на кадастровый учет 26.09.2013 поставлен земельный участок с кадастровый номером 74:33:1342001:63, предыдущим номером которого является кадастровый номер 74:33:1342001:28. Площадь земельного участка была уменьшена до 1538 кв.м. (л.д. 45-46).

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 18.12.2013     № 17324-П земельному участку с кадастровым номером 74:33:1342001:63, расположенному по адресу: г. Магнитогорск, шоссе Космонавтов, 66, и объекту капитального строительства АЗС был присвоен адрес: шоссе Космонавтов, 55 (л.д. 34).

02.04.2014 арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 5688 от 25.11.2010 (л.д. 22).

02.04.2014 между Администрацией (продавец) и ИП Выприцких С.И.  (покупатель) был подписан договор № 6425 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:1342001:63, находящегося по адресу: Челябинская область г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, шоссе Космонавтов, 55 (л.д. 29-30).

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за предпринимателем Выприцких С.И. 20.05.2014, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.11.2014 № 74-74-01/184/2014-68993 (л.д. 47).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 26.11.2013 по 20.05.2014 и наличие задолженности в сумме 281 131 руб.,  Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем, руководствуясь статьями 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованными требования истца о взыскании долга по арендным платежам.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Совокупность приведенных выше доказательств позволяет сделать вывод о том, что предметом настоящих требований является взыскание платы за использование земельного участка с собственника расположенных на нем завершенных строительством объектов недвижимого имущества, в том числе после расторжения договора аренды земельного участка,  предоставленного для строительства, до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный предпринимателем по договору купли-продажи от 02.04.2014 № 6425.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

При квалификации правоотношений сторон настоящего спора по использованию земельного участка судебной коллегией установлено, что расторжение договора аренды земельного участка было произведено 02.04.2014 в связи и одновременно с заключением договора купли-продажи того же земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

В связи с изложенным, довод подателя апелляционной жалобы о том, что спор подлежал рассмотрению с применением норм о неосновательном обогащении, отклоняется судебной коллегией как основанный на неверном толковании норм материального права.

В рассматриваемом случае, размер арендной платы за использование земельного участка для целей строительства был определен по результатам проведения торгов.

Вместе с тем, до окончания срока действия договора аренды от 25.11.2010 № 5688, предпринимателем  было завершено строительство автозаправочной станции и осуществлен ввод ее в эксплуатацию.  Государственная регистрация права собственности ИП Выприцких С.И. на сооружение - автозаправочная станция произведена 09 июля 2013 года.

 Поскольку с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству указанного объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию автозаправочной станции.

Условиями договора от 25.11.2010 № 5688, заключенного по результатам торгов, размер арендной платы за использование земельного участка в таких целях не определен.

При этом законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления (города Магнитогорска) в пределах установленной федеральным законодательством компетенции, утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В отсутствие оснований для применения значения арендной платы, начальный размер которой установлен исходя из использования земельного участка арендатором для  строительства, при невозможности извлечения доходов от эксплуатации строящегося объекта, данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы за спорный период, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора