Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А34-6077/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2309/2015

г. Челябинск

30 марта 2015 года

Дело № А34-6077/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения» на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.01.2015 по делу № А34-6077/2014  (судья Шестакова Л.П.).

В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области – Якушева Татьяна Викторовна (доверенность от 07.10.2014 № 123).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения» (далее - заявитель, общество, ООО «СМУ КПД», общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее заинтересованное лицо, Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации договора № 1/18СЗБ участия в долевом строительстве от 12.05.2014, подписанного между заявителем и Реутовой Оксаной Алексеевной, который изложен в сообщении от 20.06.2014 за №16/002/2014-531. Заявитель просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области зарегистрировать вышеуказанный договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Реутова Оксана Алексеевна (далее – Реутова О.А., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.01.2014 (резолютивная часть оглашена 13.01.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «СМУ КПД» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о правомерности отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Ссылается на отсутствие необходимости предоставления застройщиком для осуществления такой регистрации договора страхования или поручительства, ввиду осуществления государственной регистрации первого договора долевого участия 05.07.2012, до вступления в силу с 01.01.2014 подпункта 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона о государственной регистрации) (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). При этом, первым договором долевого участия апеллянт считает договор, оформленный в отношении  иного строения, создаваемого на основании  разрешения на строительство, выданного на единый объект (включая заявленный на регистрацию договор долевого участия в строении 3Б) и оформленного 27.03.2012.

Также апеллянт ссылается на последующее осуществление Управлением Росреестра государственной регистрации первых договоров долевого участия в отношении иных строений на объекте, возводимом на основании разрешения на строительство от 27.03.2012 при отсутствии договора страхования или поручительства.

Указывает на нарушение прав и законных интересов общества, заключающееся в отсутствии возможности получить денежные средства от участников долевого строительства по строению 3Б.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание   заявитель и третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представителем Управления Росреестра заявлены возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  в соответствии с разрешением на строительство от 27.03.2012 № RU 45301000-74 ООО «СМУ КПД» является застройщиком объекта капитального строительства – многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями в 5 мкрн. г. Кургана (поз.18, поз.19) (л.д. 11).

12.05.2014  между ООО «СМУ КПД» и Реутовой О.А. заключен договор участия в долевом строительстве  №1/18СЗБ, по условиям которого объектом долевого строительства является однокомнатная квартира общей площадью 40,60 кв.м., расположенная на 4 этаже  строения 3Б вышеуказанного объекта (л.д. 20-23).

17.05.2014 стороны договора долевого участия обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации данного договора  (л.д. 63, 64). В соответствии с расписками о получении документов на государственную регистрацию были представлены договор долевого участия в строительстве и согласие супруга на заключение договора  (л.д. 59-70).

22.05.2014 Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации договора, в адрес участников договора направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором указано на необходимость предоставления застройщиком договора страхования либо договора поручительства (л.д. 57).

Сообщением от 20.06.2014 № 16/002/2014-531 Управлением отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по тем основаниям, что договор долевого участия на строение 3Б на регистрацию предоставляется впервые, поэтому в соответствии с подпунктом 4.4. пункта 2 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации застройщику необходимо представить договор страхования либо договор поручительства, наряду с разрешением на строительство, проектной декларацией и планом создаваемого объекта, которые были представлены регистрирующему органу ранее, при регистрации договоров долевого участия в отношении строений входящих в поз. 18 разрешения на строительство (л.д. 8-9).

Не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации договора долевого участия и полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО «СМУ КПД» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что договор участия в долевом строительстве от 12.05.2014 №1/18СЗБ по строению 3Б представлен на государственную регистрацию  впервые, в силу чего пришел к выводу о необходимости предоставления, в том числе, договора страхования или договора поручительства. Установив  соответствие обжалуемого отказа в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия требованиям статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, суд отказал в удовлетворении требований общества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 17 Закона № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрены порядок и основания проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Из материалов дела следует, что спорные отношения сторон возникли по поводу необходимости предоставления в числе документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора долевого участия, договора страхования или договора поручительства.

Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004              № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона № 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона № 214-ФЗ; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ) на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о государственной регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом № 294-ФЗ документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 7 Закона № 294-ФЗ действие положений статьи 25.1 Закона о  государственной регистрации (в редакции Закона         № 294-ФЗ), статей 15.1, 15.2 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу, в том числе, статьи 4 Закона № 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.

Буквальное содержание указанной нормы позволяет сделать вывод о необходимости заключения застройщиком и предоставления в целях осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве договора поручительства или страхования при осуществлении привлечением денежных средств участников долевого строительства, за исключением случаев, когда государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве была осуществлена до 01.01.2014.

В рассматриваемом случае привлечение ООО «СМУ КПД» денежных средств участника долевого строительства Реутовой О.А. и оформление договора долевого участия № 1/18СЗБ  произведено 12.05.2014.

При этом, обстоятельство отсутствия зарегистрированных ранее договоров долевого участия по строению 3Б, входящему состав объекта - многоквартирные