Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А76-13175/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1452/2015

г. Челябинск

05 марта 2015 года

Дело № А76-13175/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хомяковой Татьяны Борисовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2014 по делу № А76-13175/2014 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании принял участие представитель: истца по первоначальному исковому заявлению: индивидуального предпринимателя Хомяковой Татьяны Борисовны – Ларина Татьяна Сергеевна (доверенность от 22.07.2014 № 74 АА 1915769).

Индивидуальный предприниматель Хомякова Татьяна Борисовна, (далее – истец, ИП Хомякова Т.Б.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шик Ольге Петровне (далее – ответчик, ИП Шик О.П.) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения б/н от 01.06.2014 г., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. 8 Марта, дом N 189-21, 22, 3 в связи с несогласованием предмета договора (л.д. 8-9 т. 1)

Определением суда от 21.08.2014 (л.д. 29-31 т.1) к производству по делу принято встречное исковое заявление ИП Шик О.П. (далее – истец по встречному иску) к ИП Хомяковой Т.Б. (далее – ответчик по встречному иску) о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения б/н от 01.06.2014, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. 8 Марта, дом N 189-21, 22, 3 магазин общей площадью 135 кв. м с 01.08.2014 г., о взыскании задолженности по договору от 01.06.2014 г. за период с 01.06.2014 г. по 31.07.2014 г. в размере 135 000 руб. (требования изложены с учетом уточнений и  отказа от части исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) -   л.д. 32-34, 161 т. 1).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2014 (резолютивная часть объявлена 12.12.2014) в удовлетворении исковых требований ИП Хомяковой Т.Б. отказано, встречные исковые требования удовлетворены: договор аренды нежилого помещения б/н от 01.06.2014 признан расторгнутым, с ИП Хомяковой взыскана сумма долга в размере 101 250 руб., а также судебные расходы по уплате суммы государственной пошлины в размере 5 209 руб. 10 коп. (т.2 л.д. 78-94).

С указанным решением не согласилась ИП Хомякова Т.Б.  (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и полном отказе во встречном иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права (неприменение закона, подлежащего применению и неправильное истолкование закона).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что текст договора и акт приема-передачи был подписан истцом ошибочно, до 01.06.2014, без предоставления технического паспорта и свидетельства о праве собственности, без передачи ключей от помещения и его фактической передачи.

Также апеллянт полагает предмет аренды не согласованным, указывая на различное его наименование в тексте договора (нежилое помещение) и акте приемки-передачи (торговая точка). По мнению подателя апелляционной жалобы, торговая точка – это часть нежилого помещения, площадь которой стороны не согласовали.

Кроме того, истец указал на отсутствие в решении обоснования вывода суда о том, что  договор аренды считается расторгнутым с 27.08.2014. При этом не учтено, что  истец по встречному иску просил признать договор аренды расторгнутым с 01.08.2014, месячный срок для заявления требования о расторжении договора на момент обращения с встречным иском не истек.

Более того, в решении суда не указан расчет взыскиваемой задолженности и период её образования.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика по первоначальному иску не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 135 кв. м, расположенное на 1-м этаже по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. 8 Марта, 189-21, 22, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2012 серии АД № 009067 (л.д. 132 т. 1).

План помещения отражен в кадастровом паспорте от 07.07.2012 (л.д. 133-134 т. 1).

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды недвижимости от 01.06.2014 (далее – договор, л.д. 44-47 т. 1), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для осуществления розничной торговли следующее недвижимое имущество (далее - помещение), расположенное по адресу: Челябинская область, город Миасс, улица 8 Марта, дом N 189-21, 22, 3 магазин, первый этаж: нежилое помещение. Общая площадь помещения 135 кв. м, в т.ч. торговая точка ____ кв. м (п.1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что в течение двух дней после подписания настоящего договора стороны подписывают передаточный акт, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору.

Срок аренды установлен с 01.06.2014 по 30.04.2015 (п.1.5, п.4.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендодатель обязан 01.06.2014 передать в пользование указанное в п. 1.1. имущество арендатору по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу п. 3.1 договора арендная плата устанавливается за все арендуемое помещение в целом, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 1 (первого) числа оплачиваемого месяца.

За предоставленную площадь арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю денежную сумму в размере 67 500 руб. (шестьдесят семь тысяч пятьсот рублей ноль копеек) за месяц вперед (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.3 договора арендатор самостоятельно оплачивает расходы за коммунальные платежи, включающие в себя: энергоснабжение, услуги по передаче электроэнергии, холодное и горячее водоснабжение, канализация, услуги по передаче горячего водоснабжения и отопления, отопление, охрана помещения, вывоз мусора.

Как следует из п.п. 4.2, 4.2.4 договора договор аренды, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора за 1 (один) месяц до расторжения договора в следующих случаях:

если арендатор не оплатил арендную плату и коммунальные платежи до 1 (первого) числа (текущего месяца), арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке без соблюдения сроков расторжения, указанных в п. 4.3.

При прекращении настоящего договора арендатор в срок не позднее 2 (двух) дней с даты прекращения договора возвращает арендодателю помещение по Акту приема-передачи. Арендатор за свой счет устраняет следы установки оборудования, а именно: замена напольной плитки, стеновых панелей, подвесного потолка, если они были испорчены за время аренды помещения (п.4.2.5).

В п.4.3 договора установлено, что расторжение договора возможно любой из сторон (без указания причин) с предварительным письменным уведомлением за два месяца до расторжения.

Согласно п. 6.3 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Сторонами подписано приложение к договору: акт приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2014 (л.д. 48 т. 1), из которого следует, что арендодатель принял торговую площадь (торговую точку) общей площадью 135 кв. расположенную в нежилом помещении по адресу: Челябинская область, город Миасс, улица 8 Марта, 189-21,22,3, магазин.

24.07.2014 ответчиком в адрес истца и его представителя направлено уведомление об одностороннем отказе от договора ввиду невнесения арендной платы (л.д.70 т.2). Уведомление направлено заказными письмами (л.д.67,68,71).

Полагая несогласованным предмет аренды ввиду отсутствия в договоре указания на площадь торговой точки и ссылок на документы, подтверждающие право арендодателя  на помещение, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Ответчик, ссылаясь на уведомление от 24.07.2014 и отсутствие арендной платы за июнь и июль 2014г. обратился с встречным исковым заявлением о взыскании долга и признании расторгнутым договора аренды. 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд первой инстанции пришел в выводу о заключенности договора аренды от 01.06.2014,  согласовании сторонами его предмета и при этом установил, что недвижимое имущество указано в договоре аренды в соответствии с регистрационными документами, предмет указан в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, ответчиком в пользование истцу передано всё помещение магазина площадью 135 кв.м.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд исходил из доказанности фактической передачи помещения арендатору и возникновении у него с 01.06.2014 обязанности по внесению арендной платы согласно условиям договора аренды. Ввиду отсутствия в деле доказательств оплаты пользования помещением судом первой инстанции взыскана задолженность по арендной плате. Кроме того, судом установлено, что уведомление о расторжении договора от 24.07.2014 ИП Хомяковой Т.Б. и её представителем не получены ввиду истечения срока хранения заказной корреспонденции и с учетом положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор  аренды от 01.06.2014 признан расторгнутым с 27.08.2014.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ссылка подателя жалобы на несогласованность условия об имуществе, подлежащем передаче в аренду, противоречит имеющимся в деле доказательствам.

В рассматриваемом случае объект аренды определен сторонами как нежилое помещение общей площадью 135 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, город Миасс, улица 8 Марта, дом N 189-21, 22, 3 магазин, первый этаж.

Все характеристики данного помещения, в том числе его площадь, совпадают с указанными в свидетельстве о праве собственности ответчика на данный объект недвижимости, в связи с чем, оснований для вывода о неопределенности объекта аренды не имеется.

Доводы апеллянта о несогласованности в тексте договора размера торговой площади помещения и отсутствии ссылки на документы, подтверждающие право ответчика на помещение, судом апелляционной инстанции отклоняются как не влияющие на определенность предмета договора аренды и его юридическую силу.  

Неуказание площади торговой точки в тексте договора не свидетельствует о несогласованности объекта аренды, так как в аренду было взято все помещение. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Передача имущества арендатору, с учетом положений статьи 655 ГК РФ, подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 01.06.2014, описание объекта аренды в котором совпадает с описанием, предусмотренным спорным договором аренды. Каких-либо претензий со стороны арендатора заявлено не было, из  п. 3 акта следует, что арендодатель и арендатор при визуальном осмотре установили, что помещение находится в нормальном состоянии, позволяющем использовать его в целях арендатора (л.д.48 т.1).

Акт приема-передачи представляет собой документ, подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Подписанием данного документа истец подтвердил, что получил в фактическое пользование именно то помещение, передача которого в аренду предусмотрена договором аренды.

Доказательства того, что по адресу: г. Миасс, ул. 8 Марта, д.  189-21, 22, 3 расположены иные объекты недвижимости, схожие по своим индивидуальным характеристикам с тем, который является объектом анализируемого договора аренды, не имеется.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенного обоснования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условия анализируемого договора о предмете являются согласованными.

Следовательно, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607