Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А07-12220/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

л.д. 54).

Из буквального содержания направленного в адрес арендатора уведомления усматривается, что арендодатель исключил продление арендных отношений на неопределенный срок, ввиду чего договор аренды от 19.10.2011  № 24840 прекратил свое действие по истечении срока, на который был заключен, то есть 25.03.2014.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В пункте 2.2.18 договора аренды стороны установили обязанность арендатора в случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом износа.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанные процессуальные нормы не исключают возможности подтвердить факт возврата арендуемых объектов арендодателю иными письменными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества.

Вместе с тем, ни составленного в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации акта приема-передачи помещений, ни иных доказательств освобождения арендуемых помещений ответчиком по первоначальному иску в материалы дела не представлено.

Поскольку в материалах дела не имеется надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что по истечении срока действия договоров аренды помещения, переданные в аренду ТСЖ «Новомостовая», были возвращены Управлению, первоначальные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

При оценке выводов суда первой инстанции в части встречных исковых требований судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из заявленного предмета встречных исковых требований, их удовлетворение зависит от того, является ли ответчик обязанной стороной при заключении спорного договора аренды по отношению к истцу в силу публичности договора либо добровольно принятого обязательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией установлено, что договор аренды нежилого помещения не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации признаками. Наличие иной обязанности по заключению договора, обусловленной, в том числе, заключением предварительного договора по правилам статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела не подтверждено.

Поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно принятым на себя обязательством обязанность Управления по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке не предусмотрена, в отсутствие правовых оснований для владения спорными нежилыми помещениями ТСЖ «Новомостовая», суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о понуждении к заключению договора аренды.

Ссылки апеллянта на использование ТСЖ «Новомостовая» спорных нежилых помещение для осуществления деятельности по управлению общим имуществом многоквартирных домов и направленностью встречных исковых требований на обеспечение интересов собственников помещений, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Статьями 46, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, право собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на общем собрании собственников помещений в качестве способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья. Материалами дела подтверждается, что ТСЖ «Новомостовая» осуществляет функции по управлению обслуживаемыми многоквартирными домами, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, использование нежилых помещений для осуществления социально значимых видов деятельности, само по себе, основанием для понуждения к заключению договора аренды на новый срок не является.

Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии у ТСЖ «Новомостовая» как арендатора, добросовестно исполнявшего свои обязательства по договору, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из названного, сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. Однако, среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Управления заключить договор аренды спорного нежилого помещения с третьими лицами.

До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о заключении договора на новый срок не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Ссылка апеллянта на решение Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 25.06.2003 № 38/1, в соответствии с которым товариществу «Новомостовая» по окончании строительства надлежало передать 3 % от общей проектной площади дома, заявленная в контексте неправомерности передачи нежилых помещений в муниципальную собственность, не принимается судом апелляционной инстанции.

 Право собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан на нежилые помещения подвала 13-этажного жилого здания площадью 167,7 кв.м. расположенные по адресу: Кировский район городского округа горд Уфа Республики Башкортостан, ул. Мингажева 59/1, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. К таким искам относятся иски о признании права, возврате имущества во владение собственника, применении последствий недействительности сделки либо о признании права отсутствующим.

Исходя из названного вопрос о праве муниципальной собственности на спорные помещения и оценка доводов об их отнесении к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, не могут быть произведены в рамках настоящего спора.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

С учетом изложенного, отказ в удовлетворении встречного искового заявления не лишает ТСЖ «Новомостовая» права на обращение в суд за защитой своих прав и законных интересов с самостоятельным иском (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2014 по делу № А07-12220/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Новомостовая» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Г.Н. Богдановская

            Л.П. Ермолаева