Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А07-12220/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15955/2014

г. Челябинск

03 марта 2015 года

Дело № А07-12220/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Новомостовая» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2014 по делу № А07-12220/2014 (судья Нурисламова И.Н.).

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Новомостовая» (далее – ТСЖ «Новомостовая», ответчик по первоначальному иску) об обязании освободить занимаемые нежилые помещения №№ 1-6, 15-19, 21,22 общей площадью 164,7 кв.м., расположенные в подвале здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Мингажева, 59/1, Литера А, и передать их по акту приема-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц (т. 1 л.д. 5-8, требования изложены с учетом отказа истца от части иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 86).

К рассмотрению совместно с первоначальным, принят встречный иск ТСЖ «Новомостовая» (далее также – истец по встречному иску) к Управлению (далее также – ответчик по встречному иску) о понуждении к заключению договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева 59, корп. 1, Литер А, общей площадью 164,7 кв.м., на условиях изложенных в договоре от 19.10.2011 № 24840 (т. 1 л.д. 93-98, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2 л.д. 57-61).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2014 (резолютивная часть объявлена 03.12.2014 – т. 2 л.д. 69-77) первоначальные исковые требования Управления удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований ТСЖ «Новомостовая» отказано.

С указанным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ТСЖ «Новомостовая» просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований Управления, удовлетворить встречные исковые требования ТСЖ «Новомостовая» (т. 2 л.д. 85-94).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что в связи с надлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 19.10.2011       № 24840 (включая уплату штрафных санкций по договору) ТСЖ «Новомостовая» имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В связи с тем, что переданные в аренду нежилые помещения использовались ТСЖ «Новомостовая» для осуществления деятельности по управлению общим имуществом многоквартирных домов, находящихся в его ведении, встречный иск направлен на обеспечение интересов собственников помещений, надлежащее управление и эксплуатацию комплекса недвижимого имущества и, тем самым, на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.

Также апеллянт ссылается на  пункт 3.12 решения Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 25.06.2003 № 38/1 «О положении о порядке предоставления заказчикам-застройщикам права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на период строительства объектов жилого и нежилого назначения в г. Уфе», согласно которому застройщику необходимо было передать ТСЖ «Новомостовая» 3 % от общей проектной площади дома, однако данные действия не были совершены, а нежилые помещения были переданы в муниципальную собственность. Полагает, что передачей в муниципальную собственность нежилых помещений, предназначенных для обслуживания более, чем одно помещений в жилом доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) нарушены права ТСЖ «Новомостовая», как объединения собственников для совместного управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

К апелляционной жалобе её подателем приложены протокол подсчета голосов общего собрания ТСЖ «Новомостовая» от 26.03.2013, итоги голосования по вопросам повестки общего собрания 22 февраля – 25 марта 2013 года, договор от 27.03.2013 № 033-В, Устав ТСЖ «Новомостовая», фотоснимки помещений, текст искового заявления ТСЖ «Новомостовая» о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, услуг по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № 59/2 по ул. Мингажева г. Уфы, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2014 по делу № А07-18277/2014, что рассматривается судом апелляционной инстанции в качестве ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление доказательств в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан на праве собственности принадлежат нежилые помещения подвала 13-этажного жилого здания площадью 167,7 кв.м. расположенные по адресу: Кировский район городского округа горд Уфа Республики Башкортостан, ул. Мингажева 59/1 (свидетельство о государственной регистрации права т.1 л.д. 53).

19.10.2011 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ТСЖ «Новомостовая» (арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 24840, в соответствии с которым арендодатель на основании Приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.03.2011 № 165-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда подвал 164,7 кв.м.: № 1-6, № 15-19, № 21, № 22, расположенные по адресу: Кировский район городского округа горд Уфа Республики Башкортостан, ул. Мингажева 59/1, Литера А, общей площадью 164,7 кв.м. (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 13-18).

Пунктом 1.2 договора срок действия договора установлен с 25.03.2011 по 25.03.2014.

Указанные выше помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 25.03.2011 (т.1 л.д. 41).

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали расчет годовой арендной платы, в соответствии с которым месячная арендная плата за объекты муниципального нежилого фонда без учета НДС составляет 2 444 руб. 77 коп. (т. 1 л.д. 18).

25.02.2014 Управление обратилось к ТСЖ «Новомостовая», с сообщением об истечении срока действия договора аренды от 19.10.2011           № 24840 и отсутствии намерения на продление действия указанного договора на новый срок. Также Управление поставило в известность ТСЖ «Новомостовая» о необходимости освобождения арендуемого нежилого помещения по истечении срока действия договора аренды (т. 1 л.д. 54).

20.03.2014 ТСЖ «Новомостовая» обратилось к Управлению с просьбой о продлении срока действия договора аренды (т. 1 л.д. 80).

В связи с установлением нового значения коэффициента планируемого повышения платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление уведомило арендатора о повышении размера арендной платы с 01.05.2014 (т. 1 л.д. 84).

Ссылаясь на неисполнение ТСЖ «Новомостовая» обязательств по возврату арендованных помещений после прекращения договора аренды, Управление обратилось в суд с требованием об освобождении нежилых помещений. Встречные исковые требования ТСЖ «Новомостовая» мотивированы надлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды от 19.10.2011 № 24840, в связи с чем товарищество имеет преимущественное право на заключение договора аренды вышеуказанных нежилых помещений на новый срок.

При рассмотрении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды, заключенный между сторонами, прекращен в силу истечения срока его действия и отсутствия оснований для его возобновления на неопределенный срок в силу направленного арендодателем до истечения срока уведомления об отсутствии намерения на заключение договора аренды. Не установив доказательств возврата нежилых помещений арендатором в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил первоначальные исковые требования.

Руководствуясь положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований ТСЖ «Новомостовая» о понуждении Управления к заключению договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева 59, корп. 1, Литер А, общей площадью 164,7 кв.м., на условиях изложенных в договоре от 19.10.2011 № 24840, поскольку заключение договора аренды не является обязательным для Управления.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды от 19.10.2011 № 24840, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 12.09.2013 (т. 1 л.д. 17).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как отмечено ранее, пунктом 1.2 договора аренды стороны определили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации, при этом условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 25.03.2011, и действуют по 25.03.2014.

В письме от 25.02.2014 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 19.10.2011 № 24840 в связи с окончанием срока его действия, а также сообщил о том, что на новый срок указанный договор аренды не будет заключен. В уведомлении Управление также указало на необходимость освобождения арендатором нежилых помещений по окончании срока действия договора (т. 1