Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А76-26186/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 5128 заключен 14.07.2006, то есть после вступления в силу нормы ст. 30.1 ЗК РФ (согласно ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Договор был заключен с истцом по итогам признанного несостоявшимся аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка № 5128 от 14.07.2006 в целях жилищного строительства был оформлен после 10.01.2005, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу особого правового режима земельных участков в период строительства при наличии доказательств возведения на земельном участке объектов недвижимости, для строительства которых участок был предоставлен, сделаны без учета указанных норм и разъяснений, в силу чего не могут быть признаны обоснованными.

Доводы истца о том, что с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истец будет вправе в любом случае перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному в порядке торгов с иным лицом, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что, по мнению истца, исключает целесообразность проведения торгов, отклоняются как противоречащие указанным нормам и разъяснениям, устанавливающим возможность передачи в аренду земельного участка для целей строительства исключительно в порядке проведения торгов.

Следует также отметить, что по смыслу нормы ст. 30.1 ЗК РФ, в также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя – арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.

Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (п.п. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 ЗК РФ).

По тем же основаниям следует признать ошибочность мнения истца, изложенного его представителем в судебном заседании, о том, что при заключении нового договора аренды арендная плата будет определяться, исходя из условий прежнего договора аренды, заключенного в порядке торгов, поскольку такой принцип формирования арендной платы противоречит норме ст. 30.1 ЗК РФ и названным принципам земельного законодательства.

Следует также отметить, что вопреки требованиям названных норм арендная плата за спорный земельный участок в договорах аренды от 23.07.2008 и от 15.10.2013 (т. 1 л.д. 61, 68) определена не на условиях ранее объявленного аукциона (т. 1 л.д. 52), а по формуле, определяющей размер арендной платы как регулируемой цены, что противоречит разъяснениям, изложенным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, представитель истца в пояснениях суду указал на отсутствие такой государственной регистрации.

Апелляционный суд также отмечает следующее.

Истцу в аренду по договорам от 14.07.2006, от 23.07.2008 и от 15.10.2013 согласно условиям объявленного аукциона был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв.м.

В период действия указанных договоров на земельном участке был возведён объект недвижимости – жилой дом, 1-ой очереди строительства блок-секции в осях 3-4, что следует из постановления Администрации Миасского городского округа № 812 от 28.02.2012 (т. 1 л.д. 88) и не оспаривается сторонами. Объект недвижимости введён в эксплуатацию.

Согласно норме статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу правовых позиций, сформированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №1721/11 от 05.07.2011, № 11642/11 от 24.01.2011, № 13966/11 от 15.03.2012, № 13147/09 от 16.02.2010, возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме влечет прекращение в порядке ст. 413 ГК РФ договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

Однако в нарушение указанных норм и разъяснений истцом в рамках настоящего спора испрашивается тот же земельный участок, который являлся предметом ранее заключенных договоров – с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв.м.

Доказательств формирования земельного участка с учетом площади, необходимой для эксплуатации возведённого многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Ссылки истца на то, что сдача жилого дома первой очереди строительства не прекращает договор аренды в соответствующей части до момента строительства всех объектов, запланированных к строительству на спорном земельном участке, противоречат вышеизложенным нормам и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума №1721/11 от 05.07.2011.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит правовых оснований для предоставления истцу земельного участка кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв.м. по договору аренды, заключенному на новый срок, ввиду чего заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 по делу № А76-26186/2014 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Агроком» отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      Л.В. Пивоварова

                                                                                        И.Ю. Соколова