Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А76-24500/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

статьей 619 ГК РФ. При этом перечень таких оснований не является исчерпывающим.

Согласно той же ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Подпунктом 2 пункта 12 договора аренды № 25 от 01.08.2012 стороны установили, что арендодатель имеет исключительное право требовать досрочного расторжения договора в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Согласно п. 30 договора неисполнение арендатором условий договора является для арендодателя основанием для расторжения договора в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 32 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут при использовании нежилых помещений не по назначению (пп. 1), , в случае, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не застраховал объект (пп. 10), в случае, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не произвел за свой счет государственную регистрацию договора аренды (пп. 11).

Кроме того, подпунктом 4 пункта 32 предусмотрена возможность расторжения договора при нарушении иных условий договора.

В силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу разъяснений, изложенных в п.п. 2 - 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, включение на основании ст. 619 ГК РФ в условия договора аренды дополнительных оснований для расторжения договора в судебном порядке при закреплении соответствующих обязанностей арендатора свидетельствует об определении сторонами дополнительных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесении названных обязательств к существенным нарушениям договора по соглашению сторон.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы и разъяснения, апелляционная коллегия приходит к выводу, что дополнительные основания для расторжения договора аренды, предусмотренные в п.п. 12, 30, 32 договора аренды № 25 от 01.08.2012, были согласованы истцом и ответчиком в качестве существенных, нарушение которых влечет прекращение договора аренды.

Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта об отсутствии оснований для расторжения договора в силу недоказанности существенности допущенных арендатором нарушений.

Как видно из материалов дела, ответчиком были нарушены и надлежащим образом не исполнены обязательства арендатора в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг (пп. 2, 14, 25, 26 п. 15 договора аренды).

Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались, были признаны в письме регионального отделения партии исх. № 148 от 20.08.2014, в котором ответчик проинформировал истца об устранении указанных нарушений договора аренды (л.д. 26-27).

В материалы дела также представлены договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре № 17/2014 от 11.08.2014 (л.д. 76-77), локальный сметный расчет (л.д. 78-80), полис страхования объекта аренды серии СБ74 № 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015 (л.д. 81-84).

На основании изложенного факт нарушения пп. 14, 25, 26 п. 15 договора аренды ответчиком суд находит подтвержденным материалами дела.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы об устранении арендатором нарушений, связанных с установкой пожарной сигнализации, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательств фактического выполнения указанного договора в силу непредставления актов приемки выполненных работ по договору № 17/2014 от 11.08.2014, в дело не представлено, иными доказательствами данное обстоятельство не подтверждено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что с учетом разъяснений, изложенных в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, вышеустановленные нарушения условий договора аренды не могут быть основаниям для его расторжения, так как были устранены арендатором в разумный срок, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку устранение выявленных нарушения арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.

В обоснование заявленных исковых требований и наличия оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке Администрация также сослалась на несвоевременную и неполную оплату региональным отделением партии коммунальных услуг (пп. 2 п. 15 договора аренды).

Согласно письму ООО «Горводоканал» от 11.12.2014 № 1025/7  задолженность ответчика за водоснабжение на 01.12.2014 составляет 1 249,69 руб. (период задолженности - ноябрь, декабрь 2012 г., февраль, апрель-сентябрь, декабрь 2013 г., ноябрь 2014 г.) (л.д. 114).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате расходов на содержание имущества (коммунальных услуг) и отсутствия задолженности перед арендодателем по договору аренды лежит на арендаторе.

Вместе с тем, соответствующих доказательств об отсутствии задолженности в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком суду первой инстанции не представлено. Дополнительные доказательства, представленные в суд апелляционной инстанции, не приобщены к материалам дела, ввиду чего на основании ст.ст. 10, 71 АПК РФ не могут быть предметом судебной оценки.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности нарушения ответчиком пп. 2 п. 15 договора аренды.

Доводы апеллянта о том, что коммунальные платежи не могут рассматриваться как форма арендной платы, а, следовательно, их неуплата не является основанием для расторжении договора, являются необоснованными, поскольку п. 30 и пп. 4 п. 32 договора установлено, что неисполнение арендатором условий договора (то есть и пп. 2 п. 15 договора) также является основанием для расторжения арендодателем договора аренды.

Ссылки подателя жалобы на то, что в направленном ответчику уведомлении о расторжении договора не содержалось сведений о наличии задолженности, что лишило ответчика права в разумный срок устранить допущенные нарушения в досудебном порядке, несостоятельны, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как в уведомлении исх. № 01/1497 от 25.07.2014 (л.д. 25) указано на нарушение пп. 2 п. 15 договора аренды.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив вышеизложенные обстоятельства в совокупности, учитывая системный и многочисленный характер нарушений, допущенных ответчиком, принимая во внимание, положения пункта 32 договора, в котором стороны по взаимной воле согласовали право арендодателя на расторжение договора в случае нарушения ответчиком условий договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности удовлетворения требования Администрации о расторжении договора от 01.08.2012 № 25 аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Коркино, пр. Горняков, д. 4, общей площадью 43,9 кв.м.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку при расторжении договора аренды у арендатора отпадают основания для пользования переданным ему в аренду имуществом, суд также правомерно удовлетворил требования об освобождении нежилого помещения.

Иные выводы суда о нарушении арендатором условий договора аренды при замене оконных блоков, в части обязанности по государственной регистрации договора, а также в части использования помещения не по целевому назначению не повлияли на правильность вынесенного судебного акта в целом, ввиду чего соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом как не опровергающие вышеизложенные выводы суда о наличии нарушений, являющихся достаточным основанием  для расторжения договора аренды.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 по делу № А76-24500/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Регионального отделения политической партии Справедливая Россия в Челябинской области – без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      Л.В. Пивоварова

                                                                                        И.Ю. Соколова