Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А76-11455/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-967/2015

г. Челябинск

27 февраля 2015 года

Дело № А76-11455/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ясень плюс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2014 по делу №А76-11455/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

         В судебном заседании приняли участие представители:

         общества с ограниченной ответственностью «Ясень плюс» - Порсев М.В. (доверенность от 01.09.2014, паспорт), Кутрин А.А.(директор, решение участников № 08/2012 от 10.12.2012, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ясень плюс», (далее - ООО «Ясень плюс», ответчик) о взыскании задолженности за по договору УЗ № 006661-К-2008  от 22.07.2008 аренды земли г. Челябинска в размере 5 427 544 руб.  за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 и пени в размере 444 173, 20 руб. за период с 01.04.2013 по 30.09.2014 (требования изложены с учетом принятого судом ходатайства об уточнении иска - т.2 л.д. 46).

Определением суда  от 19.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АМИКС», (далее - ООО «АМИКС», третье лицо) (т.1 л.д. 2-3).

Решением от 22.12.2014 (резолютивная часть объявлена 22.12.2014) исковые требования удовлетворены  (т.3 л.д. 5-10).

Не согласившись с принятым судебным актом ООО «Ясень плюс» (далее так же – апеллянт) обратился в  суд с апелляционной жалобой (т. 3 л.д. 16-17), где приводит следующие доводы.

Ответчиком за спорный период  незаконно начислялась арендная плата исходя из неправомерно установленной кадастровой стоимости.

Ссылаясь на положение п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что названная норма не содержит запрета на  возможность определения кадастровой стоимости  земельного участка посредством установления его рыночной стоимости.

Полагает необходимым установление единообразного подхода в практике арбитражных судов  к сложившейся ситуации, поскольку иначе в случае  отказа судов в пересмотре начисленной и  оплаченной арендной платы  становится бессмысленной сложившаяся практика, при которой при пересмотре кадастровой стоимости за отправную точку берется дата последней кадастровой оценки.

Кроме того, апеллянт указывает, что в целях  перерасчета земельного налога при установлении  новой кадастровой  стоимости земельного участка  в федеральное законодательство уже внесены соответствующие поправки, которые регулируют данную правовую коллизию и устраняют противоречие. Полагает, что в силу сходного характера правоотношений  необходимо руководствоваться  этим же подходом при рассмотрении настоящего спора.

Просит решение отменить, рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции,  заявленные исковые требования удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Комитет и ООО «Амикс»  явку своих представителей не обеспечили.

С учетом мнения  ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:346, площадью 27370 кв.м., местоположение: г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, внесён в государственный кадастр недвижимости. Разрешённое использование: для строительства торгового комплекса (том 1 л.д. 24-28).

22 июля 2008 между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и ООО «АМИКС» (арендатор) заключён договор УЗ№ 006661-К-2008 аренды земли (том 1 л.д. 6-13).

Согласно п.1.1 договора, арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора аренды земельный участок, площадью 27 370 кв.м., расположенный в Советском районе, Троицкий тракт, с кадастровым номером 74:36:0000000:346 из земель населенных пунктов (общественно - деловая зона) для строительства торгового комплекса без проведения торгов.

На основании п.1.4 договора, стороны пришли к соглашению, что договор действует до 26.04.2010.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено внесение арендной платы в срок до 1-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

14 августа 2008 между ООО «АМИКС» (сторона 1) и ООО «Ясень плюс» (сторона 2) подписан договор переуступки прав на спорный земельный участок (том 1 л.д. 30).

В силу п. 9 договора переуступки права по договору аренды переходят к стороне 2 с момента государственной регистрации договора переуступки.

Из выписки Управления Росреестра от 10.07.2012 следует, что договор уступки зарегистрирован 22.07.2008 (том 1 л.д. 31).

Дополнительным соглашением от 29.08.2012 (том 1 л.д. 70) стороны договора аренды продлили срок действия договора до 26.05.2014г.

13 декабря  2012 обществу «Ясень плюс» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 2 789,7 кв.м. (том 2 л.д. 2).

04 февраля 2013г. за ООО «Ясень плюс» зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 2789,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт,76 (том 1 л.д. 69).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.12.2013 по делу №А76-16806/2013 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2010, в размере 28 034 202 руб.

Ссылаясь на неисполнение  ответчиком обязательств по оплате арендной платы за землю по договору УЗ№ 006661-К-2008 аренды земли, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их правомерности и  обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласован размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав  представленные по делу доказательства,  пришел к выводу о правильном применении  истцом  ставок и коэффициентов, установленных нормами действующего законодательства для  определения размера арендной платы по договору № УЗ№ 006661-К-2008.

Доказательств ошибочности сделанного истцом  расчета  задолженности ответчиком не представлено, так же не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы, в силу чего вывод суда о  наличии оснований взыскания  основного  долга в сумме  5 427 544 руб.   является верным.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

В рамках настоящего дела Администрация заявила о взыскании с Общества неустойки в размере 444 173, 20 руб., предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды и рассчитанной за период с 01.04.2013 по 30.09.2014.

Расчёт требований произведён Администрацией верно, с учётом обстоятельств возникновения задолженности.

Доводы апеллянта о необходимости  при расчете арендной платы  применять  кадастровую стоимость земельного участка, в  размере установленном решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.12.2013 по делу №А76-16806/2013 в сумме  28 034 202 руб., несостоятельны.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее так же ЗК РФ) размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно  п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.3 ст. 65 ЗК РФ).

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, следует, что согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, с момента вступления в законную силу судебного акта, которым установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, у кадастрового органа возникает обязанность внести в государственный кадастр недвижимости данную кадастровую стоимость. С этого момента кадастровая стоимость применяется в измененном виде. То есть, новый размер кадастровой стоимости может применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не ранее вступления в законную силу решения суда.

Положений, допускающих применение установленной  решением суда  новой кадастровой стоимости на  правоотношения, имевшие место до момента вступления судебного акта в законную, силу  федеральным законодательством, действовавшим на момент  принятия решения Арбитражного суда  Челябинской области от 10.12.2013 по делу №А76-16806/2013 не предусматривалось, в силу чего основания применения  нового размера кадастровой стоимости  спорного участка для расчета  размера платы по договору аренды за