Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу n А47-888/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-577/2015

г. Челябинск

19 февраля 2015 года

Дело № А47-888/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.12.2014 по делу № А47-888/2014 (судья Штырник В.М.).

Общество с ограниченной ответственностью «Дона» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Оренбург» в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик) о заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества: нежилое помещение № 1, назначение: нежилое, общая площадь 158,7 кв. м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. № 56/23, по спорным пунктам в следующей редакции:

          пункт 2.1. «Цена приобретаемого имущества, составляет 7 160 000 руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений 3 500 677 руб. 97 коп. без учета НДС засчитывается в счёт оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу цену с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений 3 659 322 руб. 03 коп. без учёта НДС»;

          пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 659 322 руб. 03 коп. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

          Соответственно, истец также просил утвердить приложение к договору купли-продажи (график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов) с учетом указанной цены по договору (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 31-36). 

          К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  оценщик Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желанов Вячеслав Сергеевич (далее также – третье лицо).  

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2014 (резолютивная часть объявлена 27.11.2014) заявленные требования Общества удовлетворены.

     С вынесенным решением не согласился Комитет и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

     В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными. Так, податель жалобы отметил, что в заключении эксперта, изготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, был необоснованно завышен объем работ, признанных неотделимыми улучшениями. Соответственно, выкупная стоимость имущества оказалась заниженной. Кроме того, истцом не было оспорено постановление Администрации города Оренбурга от 05.11.2103 № 2943-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. № 56/23».

От истца и третьего лица в установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядке отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.11.2011 между Обществом и Комитетом был заключен договор № 1-1652а-10939 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга (т. 1, л. д. 16-20).

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора Обществу передано в аренду нежилое помещение № 1, общей площадью 158,7 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. № 56/23.

Срок действия договора установлен с 01.11.2010 по 31.10.2020 (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 1.9 договора затраты арендатора на неотделимые улучшения, включая капитальный ремонт и реконструкцию, а также текущий ремонт не подлежат возмещению ни в период действия договора, ни после окончания его действия, за исключением случаев, предусмотренных правовыми актами Оренбургского городского совета, Администрации города Оренбурга.    

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор имеет право при необходимости по разрешению арендодателя производить капитальный ремонт, другие неотделимые улучшения арендуемого объекта за счет собственных средств.  

Помещение находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2011 серии 56-АБ № 476820 (т. 1, л. д. 23).

          В период действия договора аренды Общество направило в адрес Комитета заявление от 14.12.2010 № 071 о согласовании перепланировки в связи с проведением капитального ремонта помещения (т. 1, л. д. 47).

          Комитет письмом от 20.12.2010 № 5461/1-28 согласовал Обществу перепланировку помещения в связи с проведением капитального ремонта, указав, что работы проводятся за счет арендатора без дальнейшей компенсации (т. 1, л. д. 45).

          15 мая 2013 года Общество заключило договор подряда № 6/2013 с обществом с ограниченной ответственностью «СК-Престиж» (подрядчик) на капитальный ремонт указанного ранее помещения (т. 1, л. д. 80, 81).

          Комитетом и ООО «Дона» на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) подписали договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Обществом договор подписан с протоколом разногласий (т. 1, л. д. 37-41,                    91, 92).

          Так, в пункте 2.1 договора цена определена в размере 7 160 000 руб. без НДС.

          Соответственно, в пункте 2.5 договора указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере                    7 160 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

          Стоимость помещения в размере 7 160 000 руб. без НДС определена на основании отчета от 19.09.2013 № 092-09-01997 оценщика Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желанова В.С. В данном отчете стоимость помещения определена по состоянию на 13.08.2013 (т. 4,                                л. д. 76-156).

          Истец обращался в Комитет с протоколом разногласий к договору купли-продажи по пунктам 2.1 и 2.5, настаивал на принятии в счёт оплаты приобретаемого арендуемого помещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений. Однако данный вопрос сторонами не урегулирован.  

          Указанное послужило основанием для обращения Общества в суд с названными выше требованиями.

          Для определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом в ходе осуществления капитального ремонта помещения, арбитражным судом первой инстанции определением от 06.05.2014 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поучено эксперту  общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз» Молоткову С.В.

          На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость неотделимых улучшений (перечислив какие именно улучшения были проведены) в спорном помещении по состоянию на 13.08.2013, с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения?

          Согласно представленному заключению эксперта от 23.07.2014 № 349/14          в ходе проведения реконструкции и капитального ремонта в помещении произведены следующие виды работ: реконструкция межэтажных перекрытий и полов, демонтаж (монтаж) межкомнатных стен и перегородок, капитальный ремонт с полной заменой систем коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация, освещение). 

          Стоимость неотделимых улучшений на 13.08.2013 с учетом НДС составила 4 130 800 руб. 00 коп. (или 3 500 677 руб. 97 коп. без НДС) (т. 2,                     л. д. 2-75).

  Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался нормой части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

          Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

          Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условиям договора купли-продажи нежилого помещения № 1, назначение: нежилое, общая площадь 158,7 кв. м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. № 56/23.

  Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

   По смыслу изложенных норм, в случае приватизации муниципального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для органа местного самоуправления.

   Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

   В силу статьи 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

   Из обстоятельств настоящего дела следует, что направленный Обществу договор купли-продажи был подписан последним с протоколом разногласий, в котором истец не согласился с условиями договора о цене выкупаемого имущества и, соответственно, порядке оплаты (пункты 2.1, 2.5 договора).

   Спор между сторонами возник по вопросу о включении в стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения в договоре купли-продажи стоимости неотделимых улучшений помещения, произведенных Обществом. 

   Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о наличии в настоящем случае оснований для зачета стоимости указанных неотделимых улучшений в стоимость выкупаемого истцом помещения.

   Так, положениями абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

   При этом в соответствии с частью 6 статьи 5 указанного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

  В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона № 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

  Таким образом, данная норма носит императивный характер.

  Из названного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также следует, что при применении указанной нормы неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

  Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным