Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А07-5201/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сообщено о смене собственника имущества, переданного в аренду по договору аренды от 29.09.2006, сообщены реквизиты для перечисления арендной платы, а так же об увеличении размера арендной платы до 1 200 руб. за 1 кв. м.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды от 29.09.2006 арендатор не вносил арендные платежи в обусловленные сроки,  предприниматель Габдрахманов Р.Н. и предприниматель Сафин В.Р. обратились в  арбитражный суд с настоящим истцом о взыскании с общества «Элемент-Трейд» договорной неустойки, расторжении договора аренды от 29.09.2006 и обязании освободить занимаемые помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции указал, что истцы не направили в адрес арендатора - общества «Элемент-Трейд» уведомления о смене собственника переданного в аренду имущества, не предоставили реквизиты для оплаты в срок, позволяющий исполнить обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, в связи с чем на общество «Элемент-Трейд»  не может быть возложена ответственность в виде взыскания неустойки.

Оставляя исковые требования о расторжении договора аренды от 29.09.2006 без рассмотрения, суд первой инстанции указал, что истцы               не соблюли обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 450, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды от 29.09.2006 на дату судебного разбирательства не был прекращен, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований о выселении общества «Элемент-Трейд», ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.   

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.   

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды от 29.09.2006. 

Содержание спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как  заключенного на срок более одного года (5 лет) сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны    не заявили.

  Спорные нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2006.  

Первоначально договор аренды от 29.09.2006 был заключен между обществом «Меркурис» и обществом «Элемент-Трейд-Уфа», впоследствии с согласия арендодателя права и обязанности арендатора по указанному договору были переданы обществу «Элемент-Трейд». Договор перенайма от 14.06.2012 был зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2012.

О незаключенности или недействительности договора перенайма от 14.06.2012  стороны не заявили.

С 09.008.2013 спорные нежилые помещения перешли в общую долевую собственность истцам по делу – Габдрахманову Р.Н. (3/5 доли в праве) и Сафину В.Р. (2/5 доли в праве).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Статьей 385 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены правила уведомления должника о переходе права.

В соответствии с положениями названной нормы закона уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено, должник вправе          не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора (пункт 1); кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (пункт 3).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что арендатор спорных нежилых помещений - общество «Элемент-Трейд» - не получал уведомления о смене собственника, новых реквизитов счетов, на которые следует перечислять арендные платежи с предложением об изменении договора, в том числе, в части увеличения арендной платы, ни от общества «Меркурис», ни от Габдрахманова Р.Н. и Сафина В.Р.

Такие уведомления были направлены в адрес общества «Элемент-Трейд-Уфа» (г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 131) (т. 1, л.д. 34-38), выбывшего из арендных правоотношений в июне 2012 г.

В адрес общества «Элемент-Трейд» (г. Екатеринбург, ул. Щербакова,        д. 4) и адрес исполнительного органа общества «Элемент-Трейд» - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РМ-Консалт»           (г. Екатеринбург, ул. Академика Шварца, д. 14А, офис 44) такие уведомления не направлялись.

Представители предпринимателя Габдрахманова Р.Н. в судебном заседании пояснили суду апелляционной инстанции о том, что о договоре  перенайма от 14.06.2012, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2006 были переданы обществу  «Элемент-Трейд», истцы узнали только в ходе настоящего судебного разбирательства и 21.03.2014 подписали с обществом «Элемент-Трейд» дополнительное соглашение к договору аренды от 29.09.2006 (т. 1, л.д. 149, 150), которым внесли изменения в преамбулу договора в части указания арендодателей.  

 Довод подателя жалобы о том, что истцы не знали и не могли знать о  договоре  перенайма от 14.06.2012, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2006 были переданы обществу  «Элемент-Трейд», а также о том, что именно общество «Элемент-Трейд-Уфа» (прежний арендатор) и общество «Элемент-Трейд» (новый арендатор) должны были уведомить истцов о существующем договоре перенайма от 14.06.2012, судебная коллегия отклоняет.

 В соответствии с правилами статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации именно кредиторы (в рассматриваемом случае – прежний арендодатель общество «Меркурис» и новые арендодатели – Габдрахманов Р.Н. и Сафин В.Р.) должны были уведомить должника – общество «Элемент-Трейд» (арендатора) о смене собственника переданного в аренду имущества.

 При этом, обязанность передать истцам необходимые документы, свидетельствующие об обременении права на спорное имущество арендой в пользу общества «Элемент-Трейд», лежала на обществе «Меркурис». 

 Кроме того, истцы не были лишены возможности получить необходимые сведения о зарегистрированных правах на приобретаемое ими имущество, а также об  ограничениях (обременениях) прав в порядке статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из материалов дела следует, что общество «Элемент-Трейд» в спорный период времени с ноября 2013 г. по март 2014 г. уплачивало арендные платежи, в том числе, прежнему арендодателю – обществу «Меркурис», что подтверждается платежными поручениями (т. 1, л.д. 158-160), часть внесенных арендодателю платежей возвращалась как ошибочно уплаченные, уплаченные по неверным реквизитам (т. 1, л.д. 163, т. 2, л.д. 8-16).

При таких обстоятельствах судебная коллегия усматривает предусмотренную статьей 404 Гражданского кодекса Российской Федерации вину истцов в ненадлежащем исполнении обществом «Элемент-Трейд»  обязательства по уплате арендной платы в спорный период времени. В силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации вина в рассматриваемом случае не может быть возложена на арендатора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества «Элемент-Трейд» договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы.  

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа             не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что арендатор спорных нежилых помещений - общество «Элемент-Трейд» - не получал уведомления с предложением расторгнуть аренды от 29.09.2006.

Такое уведомление было направлено в адрес общества «Элемент-Трейд-Уфа» (г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 131) (т. 1, л.д. 39, 40)

В адрес общества «Элемент-Трейд» (г. Екатеринбург, ул. Щербакова,        д. 4) и адрес исполнительного органа общества «Элемент-Трйд» - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РМ-Консалт»           (г. Екатеринбург, ул. Академика Шварца, д. 14А, офис 44) такое уведомление не направлялось.

Между тем, как указано выше, общество «Элемент-Трейд-Уфа» выбыло из арендных отношений в июне 2012 г.

Обратного суду апелляционной инстанции не доказано.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил исковое требование о расторжении договора аренды от 29.09.2006 без рассмотрения в связи с несоблюдением истцами досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, предусмотренного федеральным законом, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 29.09.2006 на дату судебного разбирательства не был прекращен, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового требования о выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений.

 Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на законность судебного решения, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции в полном объеме.

 Судебная коллегия принимает также во внимание, что после вынесения обжалуемого судебного акта предприниматели Габдрахманов Р.Н., Сафин В.Р. и общество «Элемент-Трейд» заключили к спорному договору аренды от 29.09.2006 дополнительное соглашение от 12.12.2014, которым, в том числе, продлили срок действия договора до 31.01.2020 включительно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции               не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Предприниматель Габдрахманов Р.Н. уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 108).  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу № А07-5201/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрахманова Рустема Наилевича