Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А76-16141/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14942/2014

г. Челябинск

26 января 2015 года

Дело № А76-16141/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственное объединение «Аргон» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2014 по делу № А76-16141/2014 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняла участие представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области Позднякова И.Ю. (доверенность от 12.01.2015 № 05).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее – Территориальное управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственное объединение «Аргон»» (далее – общество «Аргон», ответчик) о взыскании 406 977 руб. 34 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.12.2012 по 01.07.2014, 32 801 руб. 21 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды от 03.04.2006 № 485-р и обязании ответчика освободить пристроенное здание (гараж), общей площадью          332,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, д. 30, и передать истцу указанное здание по акту приема – передачи (л.д. 6-10).

 Решением от 31.10.2014 (резолютивная часть объявлена 29.10.2014) суд первой инстанции исковые требования Территориального управления  Росимущества к обществу «Аргон» удовлетворил в полном объеме (л.д. 119-132).

С принятым по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество «Аргон» просит решение суда от 31.10.2014 отменить в части расторжения договора аренды от 03.04.2006 № 485-р и выселении из арендованного здания (л.д. 139).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Расторгая договор аренды от 03.04.2006 № 485-р, суд первой инстанции не принял во внимание, что общество «Аргон» арендовало спорное имущество на протяжении 15 лет, вложило значительные средства в восстановление здания, осуществление ремонтно-строительных и внутритехнологических работ.  

Кроме того, суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, необоснованно отклонив ходатайство ответчика от 14.09.2014 об отложении судебного разбирательства и проведя судебное заседание, в котором принято обжалуемое решение, в отсутствие ответчика.

От Территориального управления Росимущества отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Явку представителя в судебное заседание 22.01.2015 обеспечил только истец -  Территориальное управление Росимущества.

Общество «Аргон» явку представителя в судебное заседание 22.01.2015 не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

Представитель Территориального управления Росимущества в судебном заседании возражала по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просила решение суда от 31.10.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Пояснила суду апелляционной инстанции о том, что истец не возражает против пересмотра судебного акта только в обжалуемой ответчиком части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой ответчиком части, поскольку соответствующие возражения со стороны истца не были заявлены.

Из материалов дела следует, что 03.04.2006 между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и обществом «Аргон» (арендатор) совершен договор аренды № 485-р (далее – договор № 485-р, л.д. 18, 19), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 30, гаражный бокс, литер В, помещение по плану строения № 1-8, антресольный этаж, помещения по плану строение № 1-6, общей площадью 332,4 кв. м, согласно копии технического паспорта, выданного БТИ г. Челябинска по состоянию на 19.10.2000.

Имущество передается для использования под гараж (пункт 1.2 договора № 485-р).

Срок договора определен сторонами с 22.03.2006 по 17.03.2007 (пункт 1.3 договора № 485-р).

Размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение № 1). Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 4.1 договора № 485-р).

Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее          10 числа текущего месяца 100% на расчетный счет, указанный в пункте 4.2. настоящего договора (пункт 4.2 договора № 485-Р).

         Помещение передано обществу «Аргон» по акту приема-передачи от 22.03.2006 (л.д. 20).

         К договору № 485-р сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору:

-дополнительное соглашение от 2007 г. (л.д. 26, 27),

-дополнительное соглашение от 09.04.2007 № 2 (л.д. 24, 25), которым, в том числе,  срок аренды продлен до 22.03.2008,

-дополнительное соглашение от 24.09.2007 № 3 (л.д. 28),

-дополнительное соглашение от 14.04.2008 № 4 (л.д. 30), которым, в том числе,  срок аренды продлен до 22.03.2009,

-дополнительное соглашение от 15.05.2010 № 5 (л.д. 31),

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта – пристроенное здание (гараж), площадью 378,8 кв. м, литер В, расположенное по адресу: г. Челябинск,                              ул. Новороссийская, 30, по состоянию на 24.04.2014 имеются записи о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, об ограничении (обременении) права – аренде в пользу общества «Аргон» на срок по 22.03.2008 (л.л. 22-23).

По утверждению истца, в период с 01.12.2012 по 01.07.2014 обязательства по уплате арендных платежей исполнялись обществом «Аргон» ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 406 977 руб.          34 коп. (расчет истца – л.д. 12, 13). 

Отсутствие добровольного исполнения обществом «Аргон» обязательств по договору № 485-р послужило основанием для обращения Территориального управления Росимущества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности договора № 485-р, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с 01.12.2012 по 01.07.2014, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из арендуемого помещения.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой ответчиком части.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды № 485-р.  

Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.  

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны    не заявили.

  Спорное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи от 22.03.2006.

  В рассматриваемом случае договор № 485-р (в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2008 № 4) действовал до 22.03.2009. Доказательств того, что после указанной даты арендатор возвратил имущество арендодателю, в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств того, что арендодатель возражал против продолжения пользования обществом «Аргон» арендуемым имуществом.

Таким образом, по окончании срока действия договора арендные правоотношения между сторонами не прекратились, арендатор пользовался зданием гаража при наличии на то согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

  С учетом изложенного, договор № 485-р следует квалифицировать как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Несмотря на то, что пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен  неюрисдикционный способ прекращения договорных обязательств из договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон, Территориальное управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора № 485-р в судебном порядке, ссылаясь на систематическое неисполнение арендатором обязательства о внесению арендных платежей.

  Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

  Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа             не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2.2.4 договора № 485-р стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в  случае, если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату, согласованную в пункте 4.1, 4.3 договора, или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев.

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В уведомлениях от 29.01.2014 (л.д. 14, 15), от 12.03.2014 (л.д. 33-34), от 20.05.2014 (л.д. 92-94) Территориальным управлением Росимущества ставился вопрос о погашении задолженности в установленный в уведомлениях