Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А07-17550/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.   

Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации («Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц»), судебная коллегия отмечает, что для признания незаконным решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды части нежилого офисного помещения необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП  (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания  для отказа  в  государственной  регистрации  исчерпывающим образом  перечислены  в  статье  20  Закона  о  регистрации.

Как указано в  абзаце  10  пункта  1  статьи  20  данного Закона  в  государственной  регистрации  прав может  быть  отказано, если                         не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что общество «Техпромсервис» обратилось  в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора  аренды части нежилого помещения общей площадью 536,5 кв. м, расположенного на 8-ом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан,      г. Уфа, ул. Российская, д. 34/4, в виде отдельных комнат с номерами на поэтажном плане №№ 9, 10, 19, 21, 23, 24, общей площадью в совокупности           117,3 кв. м. 

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор от 15.01.2014 № ТПС-14 с учетом дополнительных соглашений от 02.06.2014 № 1 и от 14.07.2014 № 2 к нему соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Договор подлежит государственной регистрации как заключенный на срок более одного года (с 02.06.2014 по 02.06.2016) (статья 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводов о несогласованности существенных условий договора от 15.01.2014 № ТПС-14 с учетом дополнительных соглашений от 02.06.2014 № 1 и от 14.07.2014 № 2 к нему или о его недействительности стороны судам первой и апелляционной инстанции не приводили. 

По утверждению заявителя, указанный договор его сторонами фактически исполняется.

  В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1); с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 2); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

   Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности арендодателя – общества «ТЕХНИКОМ» на  нежилое помещение, административное, общей площадью 536,5 кв. м, расположенное на 8-ом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан,          г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 34/4, литер А (помещения с 1 по 31) в ЕГРП зарегистрировано ранее, заявителем на государственную регистрацию были представлены как оригинал, так и копия кадастрового паспорта данного помещения от 04.07.2014 № 02/14/1-440476 в отношении нежилого помещения, общей площадью 536,5 кв. м, расположенного на 8-ом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 34/4, а также документ, содержащий графическое описание той части помещения, пользование которой будет осуществляться арендатором - приложение № 1 к договору от 15.01.2014 № ТПС-14, номера переданных в аренду комнат на поэтажном плане помещения (№№ 9, 10, 19, 21, 23, 24)  обозначены также непосредственно в тексте договора от 15.01.2014      № ТПС-14 (пункт 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2014 № 2).

  Обратного Управлением Росреестра в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам первой и апелляционной инстанций не доказано.

  В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

  Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт помещения от 04.07.2014 № 02/14/1-440476 был предоставлен в регистрирующий орган, разногласия относительно местоположения, границ и площади части этого помещения в виде отдельных комнат с номерами 9, 10, 19, 21, 23, 24 на поэтажном плане между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, суд первой инстанции пришел к верному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации спорного договора аренды с учетом дополнительных соглашений к нему требованиям Закона о регистрации.

Следует отметить, что по смыслу положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об определении объекта аренды как существенного условия договора установлено с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Наличие такой неопределенности в правоотношениях сторон спорного договора аренды из материалов дела не следует.

Довод Управления Росреестра о том, что поскольку с 01.01.2013 Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, в связи с чем непредставление заявителем кадастрового паспорта на переданную в аренду часть помещения является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, отклоняется судебной коллегией как  основанный на неверном толковании норм материального права.

         Оспариваемый отказ Управления Росреестра нарушает права общества «Техпромсервис» в сфере предпринимательской деятельности, поскольку влечет для него последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации. 

         При доказанности совокупности условий, необходимых для признания решения Управления Росреестра незаконным, оснований для отказа в удовлетворении заявленных обществом «Техпромсервис» требований у суда первой инстанции не имелось.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2014 по делу № А07-17550/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                     Л.А. Суспицина

Судьи:                                                                                             Г.Н. Богдановская

    М.И. Карпачева