Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А76-11049/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

права вносить аренду в размере, установленном для предыдущих периодов. В 2013-2014 гг. расчёт арендной платы не менялся. Истец правомерно применил ставку «Сап» в значении 0,5 %, поскольку строительство осуществляется ответчиком за пределами нормативов строительства. Оснований для уменьшения договорной неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (ст. 607, 614 Гражданского кодекса).

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 15.06.2006 № 4387 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки, в свою очередь, обременение земельного участка в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

На основании соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного в ЕГРП 15.02.2013, с 01 февраля 2013 года права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:33:0218001:28 из договора аренды от 15.06.2006 № 4387 переданы обществу «ИнвестПромСнаб». Земельный участок передан новому арендатору до подписания соглашения без составления акта приёма-передачи, осмотрен последним, претензий нет (т. 1, л.д. 18, 59-60).

Соответственно, с 01.02.2013 на стороне ООО «ИнвестПромСнаб» возникло обязательство по внесению арендной платы на предусмотренных законом и договором условиях.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

01 июля 2008 года, то есть после заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0218001:28, вступил в силу Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО). Данный закон опубликован в официальном печатном издании «Южноуральская панорама», номер 85, от 13 мая 2008 года. Для целей регулирования правоотношений в сфере землепользования Законом № 257-ЗО установлена поименованная выше методика расчёта размера арендной платы за публичные земли: «Апл = Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3».

К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (абзац 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Администрация г. Магнитогорска реализовала предоставленные ей пунктами 3.2, 4.1.4 договора аренды от 15.06.2006 № 4387 полномочия и с 01.07.2008 в связи с вступлением в силу Закона № 257-ЗО в одностороннем порядке изменила методику (формулу) расчёта размера арендной платы за земельный участок (расчёты арендной платы за 2004-2011 гг. представлены на листах дела 25-31, том 1).

19 марта 2012 года представителю правопредшественника ответчика (ООО «Лазурит») вручен расчёт арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, согласно которому Администрация рассчитала размер денежного обязательства арендатора путём применения следующих показателей: кадастровая стоимость земельного участка – 67 923 859 руб. 88 коп.; ставка арендной платы – 0,5 %; коэффициент «К1» – в период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в значении «1», в период с 01.07.2012 по 31.12.2012 в значении «1,5»; коэффициент «К2» – «1»; коэффициент «К3» – «1» (т. 1, л.д. 23).

В период с 01.07.2012 по 31.03.2014 порядок расчёта арендной платы не изменялся, итоговый размер денежного обязательства арендатора по расчётам Администрации составлял 509 428 руб. 95 коп. за 1 год, или 127 357 руб. 24 коп. за 1 квартал (т. 1, л.д. 20-23).

По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13).

В результате заключения соглашения от 01.02.2013 общество «ИнвестПромСнаб» в полном объёме приобрело права и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению нормативно регулируемой арендной платы в установленные договором сроки.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендодатель не представил обществу «ИнвестПромСнаб» расчёт арендной платы на 2013 год, во внимание принят быть не может. Ни законом, ни договором аренды № 4387 не предусмотрено обязательство арендодателя дополнительно направлять расчёт арендной платы в адрес нового арендатора. Пункт 4.2.2 договора аренды, на который ссылается ответчик, предусматривает необходимость в совершении арендодателем определённых действий в случае перерасчёта размера арендной платы. Однако в настоящем случае в период с 01.07.2012 по 31.03.2014 размер ежеквартального денежного обязательства арендатора не изменялся, то есть оснований для перерасчёта арендной платы не имелось. В свою очередь, ответчик имел возможность и при необходимой степени заботливости и осмотрительности должен был в своих собственных интересах до заключения соглашения от 01.02.2013 запросить у предыдущего арендатора (ООО «Лазурит») документы, позволяющие определить размер арендной платы по состоянию на начало 2013 года. Более того, информацию о действительном размере арендной платы общество «ИнвестПромСнаб» могло получить путём непосредственного обращения в орган местного самоуправления, который в данном случае выступает арендодателем по договору. Следует отметить, что расчёт размера арендной платы на 2014 год получен ответчиком по почте 23.11.2013 (т. 1, л.д. 20-21).

Как указано выше, за 2013-2014 гг. в счёт аренды земельного участка общество «ИнвестПромСнаб» перечислило на счёт Администрации 60 667 руб. 83 коп. (т. 1, л.д. 146-147; т. 2, л.д. 3-6).

За период с 01.02.2013 по 31.03.2014 задолженность ответчика, по мнению истца, составила 533 665 руб. 95 коп. (т. 1, л.д. 135-137, 146-147).

Возражая против предъявленного иска, ООО «ИнвестПромСнаб» указало, что Администрация неправомерно применила ставку арендной платы в значении 0,5 %, так как строительство ведётся в пределах срока действия договора аренды, который дополнительным соглашением от 01.09.2011 установлен на период до 06.08.2021. Ответчик полагает необходимым применять ставку в значении 0,3 %.

Ставка арендной платы в значении 0,3 процента установлена в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (подпункт «е» пункта 2 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО).

Ставка арендной платы в значении 0,5 процента установлена в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства (пункт 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО).

Арбитражный суд первой инстанции признал правомерным применение Администрацией при расчёте платы за период с 01.02.2013 по 31.03.2014 ставки арендной платы в значении 0,5 %.

Понятие «норматива продолжительности строительства», указанного в части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО в качестве критерия для применения ставки арендной платы в размере 0,3 либо 0,5 %, ни названным законом Челябинской области, ни нормами федерального законодательства Российской Федерации не предусмотрено.

Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утверждённая Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 № 120, вопреки позиции ответчика не содержит понятия «норматив продолжительности строительства». Согласно данному документу в строке «Срок действия настоящего разрешения – до» разрешения на строительство указывается нормативный срок продолжительности строительства, определённый в разделе «Проект организации строительства» проектной документации, с указанием числа, месяца, года. Между тем законом не установлены критерии определения и предельные значения «нормативного срока продолжительности строительства». «Проект организации строительства» в отношении строящегося объекта истец не представил.

В тексте договора аренды от 15.06.2006 № 4387 значение либо порядок определения «норматива продолжительности строительства» также не указаны.

Администрация, которая в одностороннем порядке применила значение ставки арендной платы в повышенном размере 0,5 %, доказательств в подтверждение превышения обществом «ИнвестПромСнаб» либо его правопредшественником установленного норматива продолжительности строительства не представила (статьи 9, 41, 65, 66 АПК РФ).

Тем самым, не имеется оснований для применения правила пункта 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО.

Вместе с тем, коллегия судей полагает допустимым применение при расчёте размера арендной платы (задолженности ответчика) использованной истцом ставки арендной платы («Сап»), которая с учётом поправочных коэффициентов «К1», «К2» и «К3» составляет 0,75 % (0,5 * 1,5 * 1 * 1).

Как указано выше, по договору аренды №4387 (с учётом дополнительных соглашений) земельный участок с кадастровым номером 74:33:0218001:28 предоставлен для «строительства малоэтажной индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта» (т. 1, л.д. 17, 59-60).

В случае, если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством (абзац 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса).

Условие о предоставлении земельного участка в аренду для целей осуществления жилищного строительства согласовано истцом и третьим лицом 26 февраля 2008 года (т. 1, л.д. 17).

По состоянию на 26.02.2011 строительство не завершено. Соответственно, с 26.02.2011 арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

Налоговые ставки (по земельному налогу) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

- 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного