Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А76-5598/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2012 № 74-74-01/003/2012-10066 (т. 1 л.д. 32-41), от 22.10.2013 № 01/291/2013-132 (т. 2 л.д. 5-25) переданный в аренду ответчику земельный участок относиться к землям, государственная собственность на который не разграничена.

Таким образом, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.

На основании п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А76-4737/2007 (т. 1 л.д. 133-141), усматривается, что постановлением Главы города Челябинска от 15.03.2004 № 406-п был утверждён акт выбора № 02-000774-200415.03.2004 земельного участка общей площадью 0,9942 га, в состав которого входил и спорный земельный участок площадью 4732 кв.м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034.

Таким образом, учитывая предоставление ответчику земельного участка  на основании распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска № 341-д от 14.02.2008 и утверждение акта выбора земельного участка до 01.10.2005, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями Федерального закона № 137-ФЗ при определении механизма расчета арендной платы и признал неправомерным начисление платы в порядке, предусмотренном Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон от 24.04.2008 № 257-ЗО).

Ссылки апеллянта на отсутствие оснований для применение положений Федерального закона № 137-ФЗ в силу того, что земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, и по этому основанию необходимо применять к спорным правоотношениям нормы п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ и Закона от 24.04.2008 № 257-ЗО, отклоняются.

Положения п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ устанавливают общие правила определения размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и подлежат применению в нормативном единстве в с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими порядок предоставления земельных участков в аренду.

Норма п. 15 ст. 3 указанного Федерального закона устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, отличный от предусмотренного ст. 38.1 и ст. 38.2 Земельного кодекса (без проведения торгов), и в силу этого – специальный механизм определения арендной платы за пользование земельным участком.

В силу этого, общий порядок определения арендной платы в данном случае не применим.

Анализируемую правовую позицию ответчика также нельзя признать обоснованной, поскольку в рассматриваемом случае земельный участок предоставлен для жилищного строительства и случае его предоставления в общем порядке, предусмотренном ст. 38.1 и ст. 38.2 ЗК РФ, с учетом разъяснений изложенных в абз. 2 п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата за такой участок подлежала определению на торгах и не относится к категории регулируемых цен. В силу этого, применение методики расчета арендной платы, определённой в порядке Закона от 24.04.2008 № 257-ЗО, при расчете платы за аренду такого участка недопустимо, и поскольку земельный участок был предоставлен ответчику в льготном порядке (без проведения торгов) расчет арендной платы определяется согласно положений п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Доводы апеллянта о недопустимости применения к рассматриваемым отношениям нормы абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ ввиду того, что редакция закона, предусматривающая указанную методику расчета арендной платы, вступила в силу с 21.12.2006, отклоняются, поскольку указанная норма действовала на момент заключения сторонами договора аренды (04.09.2008).

По изложенным выше мотивам апелляционная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта о том, что изложенная в п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ методика расчета арендной платы подлежит применению при взимании платы в размере 2% от кадастровой стоимости - с 15.10.2008, а в размере 5% от кадастровой стоимости - с 15.10.2011, поскольку правовая позиция апеллянта основана на ошибочном понимании правовой природы арендной платы, определяемой в таком порядке. Вопреки утверждению апеллянта, указанный порядок расчета арендной платы не является санкцией за нарушение сроков строительства, а является специальным способом определения арендной платы, обусловленным льготным (без торгов) порядком предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства.

В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд признает обоснованными выводы суда первой инстанции об определении арендной платы в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Между тем решение суда первой инстанции подлежит изменению в силу следующего.

Согласно пп. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должен быть указан расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы.

В силу ст. 6 АПК РФ законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

При удовлетворении требования о взыскании денежных средств в резолютивной части решения арбитражный суд указывает общий размер подлежащих взысканию денежных сумм с раздельным определением основной задолженности, убытков, неустойки (штрафа, пеней) и процентов (ч. 1 ст. 171 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

По смыслу указанных правовых норм суд первой инстанции при расчете задолженности ответчика обязан проверить правильность и арифметическую верность произведенного истцом расчета задолженности ответчика.

При проверке обоснованности справочного расчета задолженности, предложенного истцом (т. 1 л.д. 150) апелляционным судом установлено, что судом первой инстанции допущен неверный расчет периода просрочки оплаты арендной платы за период с 01.01.2011 по 14.10.2011 (судом принят расчет, указанный истцом, в количестве 318 дней, в то время как действительный период просрочки составляет 287 дней), в результате чего вместо 517 550,93 руб. за указанный период судом неверно рассчитана задолженность в сумме 573 454 руб., что повлияло на общий суммарный размер задолженности.

В силу изложенного решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате по договору УЗ № 003262-К-2008 от 04.09.2008 подлежит изменению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 4 291 709,93 руб.

Суд соглашается с доводами апелляционной жалобы в указанной части.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 6.3 договора аренды стороны определили, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Истцом сумма договорной неустойки рассчитана на основании п. 2 решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате, что меньше согласованной сторонами ставки договорной неустойки, что не противоречит п. 1 ст. 49 АПК РФ.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика неустойку в размере, заявленном истцом.

Поскольку размер неустойки рассчитан Комитетом, исходя из ежеквартальной обязанности предприятия по уплате арендной плате с нарастающим итогом, допущенная Комитетом и судом первой инстанции ошибка в расчете основной задолженности по арендной плате не повлияла на определения суммы подлежащей взысканию пени.

Доводы апеллянта о снижении размера арендной платы, а также размера пени за период действия предписаний Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области отклоняются.

В силу норм ст. 606, 614 ГК РФ в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.

В силу п. 8, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума № 13689/12 от 09.04.2013 основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы является невозможность использования имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.

В данном случае обстоятельств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, судом не установлено.

Действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора об обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной договора аренды, ввиду чего риск негативных последствий поведения третьего лица не может быть возложен на арендодателя, а права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьего лица, подлежат восстановлению в рамках иных правоотношений и способов защиты.

Ссылки ответчика на норму п. 4 ст. 614 ГК РФ как обстоятельство, свидетельствующее о необходимости снижения арендной платы, основаны на неверном толковании указанной нормы. Вопреки утверждению апеллянта, действия третьего лица, повлекшие невозможность использования арендованного имущества по назначению, не могут считаться поименованными в данной норме обстоятельствами, препятствующими использованию имущества, за которые арендатор не отвечает, поскольку, как отмечено судом ранее, возложение на арендодателя риска неполучения арендной платы от имущества, переданного в аренду, вследствие действий третьих лиц недопустимо.

Доводы апеллянта о том, что указанные в норме п. 4 ст. 614 ГК РФ являются обстоятельства непреодолимой силу, к каковым относятся в данном случае неправомерные действия Министерства строительства, основаны на неверном толковании нормы п. 3 ст. 401 ГК РФ, по смыслу которой обстоятельствами непреодолимой силы являются объективные и непредотвратимые явления, в то время как действия третьего лица являются субъективным волевым актом.

По тем же основаниям апелляционный суд не усматривает оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки за период действия предписаний, выданных Министерством строительства, поскольку оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за указанный период судом не установлено.

Доводы ответчика об отсутствии его вины в нарушении обязательства отклоняются в силу абз. 3 п. 1 ст. 2 , а также п. 3 ст. 401 ГК РФ, поскольку ответчик является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, ввиду чего несет ответственность за неисполнение денежного обязательства на началах риска.

Ссылки апеллянта в обоснование рассматриваемого довода на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.05.2014 по делу № А34-7281/2013 (т. 2 л.д. 39), отклоняются на основании ст. 13, ч. 4 ст. 170 АПК РФ, а также нормы ст.ст. 10 и 71 АПК РФ, по смыслу которых правовые выводы суда, изложенные в мотивировочной части судебного акта, должны быть основаны на оценке имеющихся в деле доказательств.

Доводы о подсудности рассмотренного спора лицами, участвующими в деле при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялись.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 176, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 по делу № А76-5598/2014 изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью ПРЕДПРИЯТИЕ «ЖИЛТЕХСТРОЙ» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженности в сумме 4 347 613 рублей.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью