Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А76-5598/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12572/2014

г. Челябинск

19 декабря 2014 года

Дело № А76-5598/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПРЕДПРИЯТИЕ «ЖИЛТЕХСТРОЙ» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 по делу № А76-5598/2014 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью ПРЕДПРИЯТИЕ «ЖИЛТЕХСТРОЙ» - Казаков И.В. (доверенность от 06.10.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПРЕДПРИЯТИЕ «ЖИЛТЕХСТРОЙ» (далее – предприятие «Жилтехстрой», предпринятие, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ № 003262-К-2008 от 04.09.2008 за период с 30.12.2005 по 19.12.2013 в размере 5 591 896 руб., пени в размере 1 044 961 руб. за период с 01.01.2009 по 19.12.2013 (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 130).

Определением суда от 22.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области (т. 2 л.д. 29-31).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 (резолютивная часть от 10.09.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предприятия «Жилтехстрой» в пользу Комитета задолженность в сумме 4 347 613 руб., пени в сумме 514 855 руб. 90 коп., всего 4 862 468 руб. 90 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением суда не согласилось предприятие (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным применение судом к рассматриваемым отношениям нормы абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) в части методики расчета арендной платы. Судом не учтено, что редакция закона, предусматривающая указанную методику расчета арендной платы, вступила в силу с 21.12.2006, ввиду чего к правоотношениям сторон до этого момента неприменима. Судом также не учтено, что установленная в данной норме методика расчета арендной платы по существу представляет собой санкции за затягивание сроков строительства, установленных договором, однако в данном случае договор аренды был подписан 04.09.2008 и зарегистрирован 14.10.2008, ввиду чего, руководствуясь указанной нормой, арендная плата в размере 2% от кадастровой стоимости подлежит применению с 15.10.2008, а в размере 5% от кадастровой стоимости – с 15.10.2011.

Апеллянт полагает, что оснований для применения указанной методики расчета арендной платы в качестве регулируемой цены не имелось, поскольку государственная собственность на земельный участок, переданный ответчику в аренду, не разграничена, ввиду чего полагает, что при расчете арендной платы необходимо руководствоваться методикой, определённой Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Сам по себе факт утверждения акта выбора земельного участка до 01.10.2005 и возможность приобретения земельного участка без торгов не могут являться безусловными основаниями для применения методики расчета арендной платы, установленной абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Апеллянт указывает, что судом необоснованно отклонены доводы ответчика об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в период действия предписаний о запрете строительства в силу невозможности использования земельного участка, переданного в аренду, что обусловлено требованиями нормы ч. 3 ст. 85 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указанное обстоятельство, по мнению апеллянта, также является основанием для снижения пени, поскольку ответчик доказал отсутствие своей вины в неисполнении обязательства по оплате арендной платы.

Отмечает, что судом допущена ошибка при расчете суммы задолженности за период с 01.01.2011 по 19.12.2013, поскольку взысканная судом сумма долга за этот период является неверной.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска от 14.02.2008 № 341-д «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого дома в микрорайоне № 33 по ул. Комарова в Тракторозаводском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью ПРЕДПРИЯТИЕ «ЖИЛТЕХСТРОЙ» между Комитетом (арендодатель) и предприятием «Жилтехстрой» (арендатор) подписан договор УЗ № 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2008 (т. 1 л.д. 9-15).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 4732 кв.м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034, расположенный в микрорайоне № 33 по ул. Комарова Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.

Договор заключен на срок до 14.02.2010 (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

В форме № 2 к договору сторонами согласован расчет платы за аренду земли за период с 30.12.2005 по 30.06.2008 (т. 1 л.д. 16).

         За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

Пунктом 6.3 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Договор УЗ № 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2008 прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2012 № 74-74-01/003/2012-10066 (т. 1 л.д. 32-41), от 22.10.2013 № 01/291/2013-132 (т. 2 л.д. 5-25).

На указанном земельном участке ответчиком производилось строительство жилого дома. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU74315000-134-2013 от 20.12.2013 введен в эксплуатацию жилой дом в микрорайоне № 33 по ул. Комарова (т. 1 л.д. 26-27).

Ссылаясь на наличие задолженности предприятия «Жилтехстрой» по уплате арендных платежей за пользование земельным участком по вышеназванному договору аренды за период с 30.12.2005 по 19.12.2013, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за земельный участок по заключенному договору аренды. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд признал необоснованным расчет арендной платы, определённый истцом, исходя из размера, согласованного сторонами в договоре, на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», ввиду чего, руководствуясь п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), определил размер подлежащей взысканию арендной платы согласно методике, установленной абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, и кроме того, за период с 30.12.2005 по 31.12.2010 применил исковую давность по заявлению ответчика.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между сторонами был подписан договор УЗ № 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2008 (т. 1 л.д. 9-15), действительность и заключенность которого сторонами не оспаривалась (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), в силу чего апелляционная коллегия приходит к выводу, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды ответчиком земельного участка площадью 4732 кв.м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034, расположенного в микрорайоне № 33 по ул. Комарова Тракторозаводском районе города Челябинска, для строительства жилого дома.

На основании п. 2.2 договора арендатор принял обязательство в течение действия договора вносить арендную плату за арендуемый земельный участок, ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий