Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А76-6780/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды нежилого помещения № 1/2010 от 05.03.2010, в силу п. 2.1 которого ответчику было передано во временное владение и пользование за плату, предусмотренную п. 3.1 договора аренды, нежилое помещение площадью 7 500 (семь тысяч пятьсот) квадратных метров, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96 (т. 1 л.д. 33-42).

Срок договора аренды был определен сторонами в 11 календарных месяцев с момента передачи помещения (п. 1.18 договора аренды). По акту приема-передачи помещения от 31.03.2010 объект аренды, согласованный в приложении № 1 к договору (т. 1 л.д. 44), был передан ответчику (т. 1 л.д. 43).

На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Самовольная постройка не может быть объектом договора аренды, поскольку в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Указанное согласуется с правовой позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в п. 11 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

В рассматриваемом случае объектом аренды по договору аренды нежилого помещения № 1/2010 от 05.03.2010 является нежилое помещение площадью 7 500 (семь тысяч пятьсот) квадратных метров, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96 (т. 1 л.д. 33, 43).

Впоследствии при заключении договора аренды нежилых помещений № 102 от 01.07.2011 уточнены технические характеристики данного объекта аренды - нежилое помещение в нежилом здании (литера «И»), площадью 7 500 (семь тысяч пятьсот) квадратных метров, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96 (т. 1 л.д. 137-145).

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу № А76-5527/2009 возведенный истцом объект - нежилое здание, литера И, общей площадью 15 501,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96, признан самовольной постройкой. В признании права собственности за обществом «СУ-808» на указанный объект недвижимого имущества отказано.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права истца на вышеназванное недвижимое имущество.

На основании изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что по договору аренды нежилого помещения № 1/2010 от 05.03.2010 во временное владение и пользование ответчику была передана часть объекта, признанного самовольной постройкой.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, руководствуясь п. 2 ст. 222 ГК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора аренды № 1/2010 от 05.03.2010.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (далее - Постановление № 13/14) при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, необходимо исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

При применении последствий недействительности ничтожной сделки, в отношении которой доказан неравный размер обязательств сторон, суд в субсидиарном порядке может применить нормы главы 60 ГК РФ как в случае возврата уже произведенных платежей, так и при истребовании в судебном порядке еще не полученной, но явно завышенной оплаты за товары, работы, услуги. Это предотвращает неосновательное обогащение каждой из сторон ничтожной сделки вне зависимости от того, кто первым предоставил по ней встречное исполнение, что соответствует статье 1102 ГК РФ и пункту 27 Постановления № 13/14.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ предполагается возмездным, при его недействительности применяется указанный правовой подход, который нашел отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 № 1051/08, от 07.06.2011 № 1744/11, от 04.12.2012 № 9443/12, от 29.11.2011 № 9256/11, от 26.03.2013 № 15327/12.

Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

В данном случае характер отношений сторон свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне ответчика.

Пунктами 3.1.1, 3.1.2 договора аренды № 1/2010 от 05.03.2010 истец и ответчик установили, что фиксированная часть арендной платы составляет 325 рублей в месяц за 1 кв. м либо 7% от месячного оборота арендатора, что расчет производится ежемесячно, если сумма платежа из расчета 7% от оборота арендатора окажется меньше чем 325 рублей за кв.м, то расчет арендной платы происходит по фиксированной ставке 325 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.12.2010 к договору аренды стороны определили, что уплата арендная плата, указанная в п. 3 договора аренды, будет составлять 7 (семь) процентов от оборота арендатора (т. 1 л.д. 93).

Дополнительным соглашением от 20.07.2010 к вышеназванному договору аренды стороны пришли к соглашению, что уплата арендатором фиксированной части арендной платы будет производиться путем зачета соответствующих денежных обязательств арендодателя перед арендатором по договору займа № 01 от 19.07.2010 (т. 1 л.д. 92).

Согласно представленным в материалы дела актам (т. 1 л.д. 98-101, 104), подписанными обеими сторонами спора, арендная плата по договору № 1/2010 от 05.03.2010 составила за август 2010 года – 1 498 112,81 руб., сентябрь – ноябрь 2010 года – по 2 437 500 руб. ежемесячно, декабрь 2010 года – 2 713 539,38 руб., январь – июнь 2011 года - по 2 437 500 руб. ежемесячно.

Согласно уведомлениям о зачете взаимных требований, пояснениям к ним, актам сверки взаимных расчетов оплата ответчиком арендной платы за пользование объектом аренды была произведена за период с ноября 2010 года по июнь 2011 года в полном объеме путем зачета встречных однородных требований в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 20.07.2010, а также требованиями ст. 410 ГК РФ (т. 1 л.д. 105-130).

В материалы дела представлены письма истца с просьбой выдать денежные средства в счет договора займа № 01/162 от 19.07.2010 за подписью директора общества «СУ-808» Сидорова Э.В. (т. 3 л.д. 56, 58, 60, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 81, 83, 85, 88, 90, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 107, 109, 111, 113, 115, 117, 119, 121, 123, 125, 127, 129, 131), а также платежные поручения ответчика, подтверждающие оплату им строительно-отделочных работ по заявкам истца (т. 3 л.д. 57, 59, 62, 64, 66, 68, 70, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 82, 84, 86, 87, 89, 91, 92, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 105, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 120, 122, 124, 126, 128, 130, 132).

Свидетель Сидоров Э.В., допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля, подтвердил подлинность своей подписи на указанных документах.

Оценив указанные доказательства в совокупности, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о надлежащем исполнении ответчиком обязательства по оплате арендной платы по договору № 1/2010 от 05.03.2010 за период с ноября 2010 года по июнь 2011 года.

Поскольку арендная плата была уплачена ответчиком в согласованном условиями договора размере, суд не усматривает превышения размера стоимости пользования ответчиком объектом аренды над причитающемся собственнику имущества возмещением в соответствии со ст. 167 ГК РФ. Оснований для применения в данном случае в субсидиарном порядке норм главы 60 ГК РФ не имеется.

Исковые требования общества «СУ-808» о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2011 года по октябрь 2012 года не подлежат удовлетворению, поскольку, как усматривается из материалов дела, с 01.07.2011 на основании последовательно совершенных сделок (агентский договор № 01/2011 от 01.07.2011, т. 3 л.д. 50-53; договор аренды нежилых помещений № 102 от 01.07.2011, т. 1 л.д. 137-145) объект аренды - нежилое помещение в нежилом здании (литера «И»), площадью 7 500 (семь тысяч пятьсот) квадратных метров, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96, было передано в аренду обществом «Форсаж».

Пунктом 1.5 агентского договора № 01/2011 от 01.07.2011 определено, что денежные средства, связанные с исполнением договора, поступают на расчетный счет (в кассу) агента.

В соответствии с п. 2.1.19 общество «Форсаж» обязалось направлять поступившие ему платежи на погашение обязательств истца перед ответчиком.

При таких обстоятельствах оснований для требования платы с 01.07.2011, а также неустойки за неисполнение указанной обязанности арендатора, с ответчика у истца не имеется.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований общества «СУ-808» по существу является правильным и отмене не подлежит.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что акты сверки и уведомления о зачете после 10.11.2010 являются ничтожными сделками, так как согласно протоколу внеочередного собрания участков общества «СУ-808» полномочия лица, подписавшего указанные документы, - Сидорова Э.В., прекращены, новым директором избран Тягунов Д.В., апелляционный суд находит необоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени (пункт 1 статьи 182) в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В силу п. 6 ст. 52 ГК РФ изменения, внесенные в учредительные документы юридических лиц, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации учредительных документов, а в случаях, установленных законом, с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом таких изменений.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 26.07.2011 (т. 10 л.д. 82-83) сведения о новом директоре общества «СУ-808» Тягунове Д.В. были внесены с 26.07.2011.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3259/07 от 24.07.2007 подписание договора неуполномоченным лицом не влечет недействительности договора.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного положения.

В силу изложенного, учитывая, что до момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений об изменении единоличного исполнительного органа юридического лица ответчик не знал и не мог знать об отсутствии у Сидорова В.Э. полномочий действовать от имени общества, на ответчика не может быть возложен риск негативных последствий совершения таким лицом юридических действий.

По тем же основаниям апелляционная коллегия отклоняет доводы апеллянта о ничтожности агентского договора от 01.07.2011 и договора аренды от 01.07.2011.

Нарушений норм процессуального права,