Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу n А76-23193/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

запрета на предоставление в аренду части помещения.

Из содержания договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13 усматривается, что в аренду предпринимателю передана часть нежилого помещения, расположенного на 2-ом этаже торгового комплекса «Чайка» по                     ул. Бр. Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, площадь указанной части составляет 60 кв. м.

То обстоятельство, что в договоре от 24.06.2013 № 10/ТК-13 не указан номер дома, в котором располагается арендуемое имущество,                              не свидетельствует о невозможности установить местонахождение торгового комплекса «Чайка». Сведений о том, что по ул. Бр. Кашириных в Калининском районе г. Челябинска расположено несколько (два и более) торговых комплексов «Чайка», суду не представлено. В судебном заседании представитель истца также пояснила, что предпринимателю было известно местонахождение торгового комплекса «Чайка» в г. Челябинске. 

К договору от 24.06.2013 № 10/ТК-13 сторонами подписано приложение № 2 – экспликация помещения 2-го этажа, конкретные места  расположения части арендуемого помещения на экспликации помечены.

При передаче в аренду части помещения сторонами подписан также соответствующий акт. То обстоятельство, что указанный акт датирован 24.06.2012, судебная коллегия рассматривает как допущенную техническую ошибку (опечатку) в части указания года составления документа, поскольку в акте имеется ссылка на договор аренды от 24.06.2013 № 10/ТК-13 с указанием на то, что акт является приложением к данному договору. Каких-либо доказательств наличия между сторонами настоящего спора иных арендных правоотношений, в том числе по поводу спорного имущества (не основанных на договоре от 24.06.2013 № 10/ТК-13), в материалах дела не имеется. О фальсификации акта приема-передачи истцом в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.   

Судебная коллегия принимает во внимание, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования либо несогласования существенных условий договора аренды.

В рассматриваемом случае указание в договоре аренды только количества квадратных метров площади нежилого помещения, по мнению судебной коллегии, не вызвало у арендатора затруднений при определении предмета сделки при подписании акта приема-передачи к спорному договору аренды. После подписания акта приема-передачи истец во исполнение пункта 4.9 договора аренды от 24.06.2013 № 10/ТК-13 перечислил арендодателю         90 000 руб. гарантийного взноса в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору.

Судебная коллегия отмечает, что по смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление от 17.11.2011 № 73), если арендуемая вещь в договоре аренды                                  не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

 Кроме того, как указано выше, договор от 24.06.2013 № 10/ТК-13 предусматривает размер арендной платы; как заключенный на срок менее одного года указанный договор государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.

Таким образом, судебная коллегия приходит к вводу о том, что содержание спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом принятия сторонами имущественного предоставления друг от друга, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор от 24.06.2013 № 10/ТК-13 является заключенным. 

Довод жалобы о недействительности названного договора со ссылкой на то обстоятельство, что здание торгового комплекса «Чайка» введено в эксплуатацию 02.04.2014, то есть спустя 8 месяцев после его подписания,  судебной коллегией также отклоняется, поскольку отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе     не влечет недействительности договора аренды (пункт 11 Постановления от 17.11.2011 № 73).

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то обстоятельство, что договор от 24.06.2013 № 10/ТК-13 не содержит условий, не позволяющих его пролонгировать, отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о прекращении данного договора, как-то: соглашения сторон о расторжении договора, акта возврата арендованного имущества арендодателю, вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора по требованию арендатора или арендодателя, иных доказательств, - судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае договорные отношения между сторонами сохраняются, соответственно, оснований полагать, что ответчик неправомерно удерживает принятый от арендатора обеспечительный взнос в сумме 90 000 руб., не имеется.

В силу условия, согласованного сторонами в пункте 4.9 договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13, сумма гарантийного взноса равна арендной плате по настоящему договору за один месяц (1 500 руб./кв. м * 60 кв. м = 90 000 руб.) и находится у арендодателя в течение всего срока действия договора. Из указанной суммы удерживаются расходы, понесенные арендодателем при прекращении, расторжении договора на приведение помещения в арендопригодное состояние, уплату штрафов по настоящему договору, погашение иных задолженностей арендатора по договору. По истечении указанного периода арендодатель после составления актов сверки в течение пяти дней возвращает оставшуюся часть гарантийного взноса путем перечисления данной суммы на расчетный счет арендатора.  

Довод истца о том, что обязательственные отношения между сторонами прекратились в связи с отказом арендатора от исполнения договора 24.06.2013 № 10/ТК-13 в одностороннем порядке, выраженным в письме от 04.10.2013, суд первой инстанции рассмотрел и обоснованно отклонил.

Письмо о досрочном расторжении договора направлено предпринимателем Фиошиной С.Н. в адрес общества «Маска» в пределах срока действия договора аренды (вх. № 01 от 04.10.2013) (т. 1, л.д. 13).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается соответственно расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

Нормы закона, в силу которой арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, податель жалобы       не указал, судебная коллегия такой нормы не усматривает.

Из буквального толкования условий договора аренды от 24.06.2013         № 10/ТК-13 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право арендатора отказаться от договора (расторгнуть договор) в одностороннем внесудебном порядке настоящим договором             не предусмотрено.

Так, в пункте 10.1 договора, на который арендатор ссылался в письме от 04.10.2013, установлены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Реализация этого права арендатора, как правильно отметил суд первой инстанции, возможна в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем составления сторонами соглашения либо путем расторжения договора судом.

Следовательно, в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13 или вступившего в законную силу соответствующего судебного акта направленное в адрес арендодателя письмо 04.10.2013                  не повлекло правовых последствий в виде прекращения договора.

Утверждение подателя жалобы о том, что право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено в пункте 5.2.2 договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13, не соответствует действительности.

 При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 В разделе 5 договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13, в котором находится анализируемый пункт 5.2.2, стороны предусмотрели права и обязанности арендодателя, несмотря на то, что поименовали раздел как «Права и обязанности агента» и в пункте 5.2 указали «Арендатор имеет право:».  

Фактически в пункте 5.2.2 договора закреплено право арендодателя в любое время отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупредив об этом арендатора за 30 дней до момента предполагаемого расторжения договора в письменном виде, при этом дополнительного оформления расторжения договора в судебном или ином порядке не требуется.    

 Фразу в пункте 5.2 договора «Арендатор имеет право:» судебная коллегия расценивает как техническую ошибку (опечатку), допущенную при составлении текста договора аренды. При этом судебная коллегия принимает во внимание содержание пунктов 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5 в совокупности.

Права и обязанности арендатора стороны предусмотрели в разделе 6 договора от 24.06.2013 № 10/ТК-13.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.    

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, необоснованно отказав в принятии уточненного искового заявления с дополнительным требованием о признании договора аренды 24.06.2013 № 10/ТК-13 незаключенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 121, 122), судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.    

Требование о признании незаключенным договора аренды от 24.06.2013 № 10/ТК-13 в рассматриваемом случае заявлено истцом как дополнительное, основанное на иных фактических обстоятельствах, чем первоначально заявленные предпринимателем требования и по существу представляет собой самостоятельный иск со своими предметом и основаниями, отличными от первоначально заявленных. Одновременное изменение предмета и основания исковых требований в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса не допускается.

Оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.   

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции                не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Предприниматель Фиошина С.Н. по платежному поручению от 07.11.2014 № 6798150 уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 13).  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.   

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2014 по делу № А76-23193/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фиошиной Светланы Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                     Л.А. Суспицина

Судьи:                                                                                             Г.Н. Богдановская

    И.Ю. Соколова