Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А47-4675/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

  В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007                № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

  Пунктом 4 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

  Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что представленный истцом отчет от 28.04.2014 № 020/14 имеет существенные недостатки, не позволяющие принять указанный документ в качестве надлежащего доказательства по делу.

Так, истец представил в материалы дела подлинник отчёта от 28.04.2014                    № 020/14 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Указанный документ содержит подписи оценщика (т. 2, л. д. 44, 69).

В пунктах 1, 2.1, 3.1, 7 отчёта в качестве предмета исследования указан спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:18, общей площадью 10 049 кв. м, местоположение: г. Оренбург, ул. Монтажников, № 29.

Однако, из пункта 4.2 отчета «Описание объекта оценки», а также                пункта 6.1.1 «Выбор объектов – налогов» следует, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешённое использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, № 5 (т. 2, л. д. 64, 66). То есть указан иной земельный участок, отличный от спорного, в том числе, по площади, разрешенному использованию.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что указанное не является технической ошибкой в силу следующего.

  На основании пункта 7 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

  Из содержания пунктов 13-15 ФСО № 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.

  Согласно пункту 22 ФСО № 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

  а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

  б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

  в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

  Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (пункт 19 ФСО № 1).

  Из представленного истцом отчета от 28.04.2014 № 020/14 следует, что оценщиком использован сравнительный подход к оценке (т. 2, л. д. 42-78). От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался (т. 2,                   л. д. 66, 68). То есть сравнительный подход является единственным примененным.

  Из пункта 6.1 отчета «Определение рыночной стоимости сравнительным подходом» следует, что объекты-аналоги выбирались оценщиком по отношению не к спорному земельному участку, а к участку с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешённое использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, № 5 (т. 2,                л. д. 66-68).

  Соответственно, определение рыночной стоимости сравнительным методом с применением необходимых корректировок произведено оценщиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0109002:25, а не спорного участка.

  Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

  Названные замечания не позволяют установить, проводилось ли оценщиком исследование в рамках применения сравнительного (и единственного) подхода именно спорного земельного участка.

На основании изложенного не может быть принят довод подателя жалобы о том, что замечания к отчету, приведенные арбитражным судом первой инстанции, носят исключительно технический характер и не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ИП Шаран.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2014 по делу № А47-4675/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шаран Виктора Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              М.И. Карпачева

                                                                                                          А.А. Румянцев