Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А76-2337/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

быть реализовано при условии, что 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

А согласно этой же статье Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату обращения предпринимателя с повторным заявлением от 28.01.2014, указанное преимущественное право могло быть реализовано при условии, что                    1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;                  4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 названного Закона.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что в отношении спорного помещения с предпринимателем Кузиной Л.Б. с 2003 г. ежегодно заключались договоры аренды за № 9-6687. По утверждению истца, такие договоры заключались с ней с 1993 г.  

Последний договор аренды № 9-6687 заключен с предпринимателем Кузиной Л.Б. 14.03.2008 на срок по 30.12.2008.

С учетом того обстоятельства, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.08.2012 по делу                          № А76-8696/2012 признано право муниципальной собственности на спорное помещение как возникшее в процессе разграничения государственной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и указанное право зарегистрировано в установленном законом порядке 22.11.2012, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции со ссылкой на часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что договор аренды от 14.03.2008            № 9-6687 являлся недействительным (ничтожным), как оценил его арбитражный суд при рассмотрении дела № А76-3158/2011, исходя из отсутствия доказательств, свидетельствующих о наличии у муниципального образования «город Челябинск» права собственности на помещение и, соответственно, из отсутствия у Комитета права распоряжаться данным помещением.  

Так, по смыслу частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела № А76-8696/2012 и при рассмотрении настоящего дела, позволяли переоценить выводы арбитражного суда по ранее рассмотренному делу              № А76-3158/2011 о недействительности (ничтожности) договора аренды от  14.03.2008 № 9-6687 ввиду отсутствия у муниципального образования «город Челябинск» права собственности на помещение и, соответственно, отсутствия  у Комитета права распоряжаться данным помещением.  

Однако указанный неправильный вывод суда первой инстанции                  не привел к принятию неправильного судебного акта.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отсутствие договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества означает и невозможность возникновения у бывшего уже арендатора права на выкуп.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В рассматриваемом случае последний договор аренды от 14.03.2008        № 9-6687 заключен с предпринимателем Кузиной Л.Б. на срок по 30.12.2008 (раздел 2 договора). Условий, исключающих его пролонгацию, данный договор не содержит.

После 30.12.2008, то есть после истечения срока действия указанного договора, предприниматель Кузина Л.Б. продолжила пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя. Доказательств, свидетельствующих об ином, в материалах дела не имеется.

С учетом названных выше норм закона судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор аренды является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 6.8 договора от 14.03.2008 № 9-6687 в случае продления договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), Комитет вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки Комитета арендатору уведомления об отказе от договора.  

Материалами дела подтверждается, что Комитет письмом от 31.07.2009 № 8810 отказался от исполнения договора аренды от 14.03.2008 № 9-6687 в одностороннем порядке со ссылкой на положения пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил освободить помещение, передав его по акту приема-передачи Комитету. Факт получения данного письма предприниматель Кузина Л.Б. не оспаривает.

При таких обстоятельствах договор аренды от 14.03.2008 № 9-6687 прекратил свое действие в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Фактическое пользование спорным имуществом предпринимателем Кузиной Л.Б. не свидетельствует о сохранении между сторонами договорных отношений.

Об отсутствии договорных арендных отношений по поводу спорного имущества свидетельствует и переписка сторон по вопросу о возможности заключения договора аренды в 2013 г. на срок от одного до трех лет. 

Поскольку по состоянию на дату обращения предпринимателя       Кузиной Л.Б. с заявлениями о реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества 13.12.2012 и 28.01.2014, договорные отношения между сторонами по поводу спорного помещения отсутствовали, у предпринимателя как бывшего уже арендатора права на выкуп данного помещения в порядке Закона № 159-ФЗ не имелось.

Доводы подателя жалобы о том, что действия Комитета по отказу от исполнения данного договора в одностороннем порядке, выраженному в письме от 31.07.2009, имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем Кузиной Л.Б. как субъектом малого предпринимательства права на приобретение данного помещения в порядке Закона № 159-ФЗ, судебная коллегия отклоняет как неподтвержденные материалами дела.

При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Как указано выше, письмо Комитета об отказе от исполнения договора аренды от 14.03.2008 № 9-6687 датировано 31.07.2009.

Доказательств обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ до направления письма Комитета от 31.07.2009 не представлено.

Ссылка подателя жалобы на подачу заявки на приватизацию спорного помещения 17.09.2003 (т. 2, л.д. 34) судебная коллегия не принимает во внимание. Закон № 159-ФЗ, в соответствии с которым арендаторам при соблюдении определенных условиях было предоставлено преимущественное право на приобретение арендованного имущества, вступил в действие 05.08.2008.

Доказательств, свидетельствующих об оспаривании отказа Комитета от договорных арендных отношений с предпринимателем Кузиной Л.Б., последней не представлено.

Надлежащих и бесспорных доказательств того, что действия Комитета по одностороннему отказу от договорных отношений осуществляются исключительно с намерением причинить вред предпринимателю, производятся в обход закона с противоправной целью, либо осуществляются недобросовестно (являются злоупотреблением правом), в материалах дел              не имеется.

Доводы, приведенные в жалобе, не содержат достаточно фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта об удовлетворении заявленных требований, указанные доводы не влияют на законность обжалуемого решения и не могут служить основанием для его отмены. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2014 по делу № А76-2337/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Борисовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного