Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А07-9589/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

этих услуг (заказчиков).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного закона).

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254; далее - ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Представленный истцом отчет от 25.03.2014 № 14-01 соответствует изложенным выше принципам оценки, а также требованиям пунктов 9, 10 ФСО № 3. В частности, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка информация (прежде всего, об объектах-аналогах) представлена в тексте отчета (т. 1 л.д. 60-63). Источником сведений об объектах-аналогах послужили сведения, размещенные на общедоступных Интернет сайтах, распечатки со страниц которых имелись в распоряжении оценщика. В приложении к отчету представлена контактная информация о лицах (продавцах), предлагавших к отчуждению права на земельные участки, избранные в качестве объектов-аналогов. Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256; далее - ФСО № 1).

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО № 1).

В данном случае в отчете от 25.03.2014 № 14-01 оценщик применил сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, а также должным образом мотивировал отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке, что соответствует требованиям пунктов 20, 21, 22, 23 ФСО № 1. На правильность сделанных оценщиком выводов в части применения подходов к оценке указано в экспертном заключении от 18.07.2014 № 38/07 (т. 2 л.д. 52-72)

Доводы апелляционной жалобы о неверном избрании оценщиком объектов аналогов, являются несостоятельными.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 федерального стандарта оценки № 1).

Таким образом, объектом - аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Согласно пункту 18 ФСО № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в отчете от 25.03.2014 № 14-01 объекты - аналоги имеют сходное со спорным земельным участком назначение (назначение объекта: для обслуживания производственных помещений), расположены в границах одного и того же муниципального образования. Принимая во внимание особый характер земельных участков как объекта хозяйственного оборота, площадь исследуемого земельного участка (48 774 кв.м.), оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов - аналогов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Утверждение апеллянта о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 1 при расчете сравнительным подходом оценщик не обосновал схему согласования скорректированных цен объектов-аналогов, не может быть признан судом апелляционной инстанции обоснованным.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В настоящем случае оценщиком выполнена корректировка таких единиц сравнения как вид передаваемых прав, местоположение и площадь по отношению к каждому объекту-аналогу (т. 1 л.д. 56-59). Указанное обстоятельство свидетельствует о соответствии выполненного отчета в данной части требованиям ФСО № 1.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрения спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия лица, участвующего в деле.

Поскольку вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков требует специальных познаний, с целью его определения судом первой инстанции по ходатайству третьего лица по делу была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:56:010202:1229, площадью 48 774 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Техническая, д. 14, по состоянию на 01.01.2011 составляет 16 373 000 руб.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998      № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (далее - ФСО № 5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО № 5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО № 1).

Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное заключение ООО «Башкомоценка», судебная коллегия полагает отсутствующими основания для признания отчета об оценке от 25.03.2014       № 14-01 недостоверным.

В данном заключении указано, что оценщик обоснованно применил метод сравнения продаж. Для реализации метода оценщиком было подобрано три объекта-аналога. Замечания по обоснованию и применению сравнительного метода определения рыночной стоимости земельного участка, также как отказа от использования затратного и доходного методов исследования отсутствуют.

При проведении проверки достаточности используемой в отчете информации эксперт установил, что использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при оценке рыночной стоимости объекта оценки и определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При проведении проверки достоверности информации, используемой в отчете об оценке, проверялось соблюдение условия о том, что данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при определении рыночной стоимости, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения в отношении рыночной стоимости объекта оценки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отказе суда в проведении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению. В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

При исследовании и оценке, экспертного заключения ООО «Башкомоценка» судом первой инстанции с учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании, установлено, что это заключение не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его обоснованности у суда не возникло, в силу чего ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклонено.

Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено. На возникшие вопросы по методике проведения оценки, ее результатам экспертом Дьяченко О.Н. были даны ответы в судебном заседании. Основания, указанные заявителем в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 2 л.д. 51) суду не представлено.

Оценив представленное экспертом ООО «Башкомоценка» Дьяченко О.Н. заключение от 18.07.2014 № 38/07 по правилам статьи 71 Арбитражного