Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу n А07-2370/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12740/2014

г. Челябинск

27 ноября 2014 года

Дело № А07-2370/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания   Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Капитал плюс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу № А07-2370/2014 (судья Файрузова Р.М.).

Закрытое акционерное общество «Капитал плюс» (далее – ЗАО «Капитал плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 62/2, общей площадью 194,4 кв. м (номера помещений: 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40) в редакции ЗАО «Капитал плюс» (покупателя), в частности:

1) Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 г. изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 2 533 898,30 (два миллиона пятьсот тридцать три тысячи восемьсот девяносто восемь) рублей 30 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 13-11/38Н от 26.11.2013, составленным закрытым акционерным обществом «УфаБизнесОценка», за вычетом налога на добавленную стоимость».

2) Пункт 3.1.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013  исключить.

3) Пункт 3.1.2. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 г. изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта с рассрочкой платежа до 01.01.2017 года путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, ежемесячно не позднее 01 числа в течение 3 (трех) лет равными платежами в размере 70 386,06 (семьдесят тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 06 копеек, а последний платеж в размере 70 386,20 (семьдесят тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 20 копеек согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору).»

4) Пункт 6.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация права собственности Покупателя на Объект производится не позднее чем через 30 (тридцать) календарных дней после заключения настоящего договора».

5) Пункт 6.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 исключить.

6) Пункт 8.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 исключить (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т. 1 л.д. 84-86).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено закрытое акционерное общество «УфаБизнесОценка» (далее – ЗАО «УфаБизнесОценка», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.08.2014 (резолютивная часть объявлена 11.08.2014) исковые требования ЗАО «Капитал Плюс» удовлетворены частично.

Приняты пункты 2.1 и 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013, заключаемого Управлением с ЗАО «Капитал плюс» в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, площадью 194,4 кв. м (номера помещений 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, 62/2, в следующей редакции:

Пункт 2.1 – «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 2 533 898 рублей 30 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 13-11/38Н от 26.11.2013, составленным ЗАО «УфаБизнесОценка», за вычетом налога на добавленную стоимость 456 101 руб. 69 коп.

Пункт 3.1.1- «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 253 389 руб. 83 коп., перечисляемых на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца». В удовлетворении исковых требований в остальной части  отказано (т. 1, л. д. 96-109).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО «Капитал плюс» (далее также – податель жалобы) просило решение отменить в части; принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, в нарушение пункта 2 части 4  статьи 170 АПК РФ в решении суда первой инстанции не указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле. 

Апеллянт полагает, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также сроки рассрочки в установленных в соответствии  с со ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ, Закон №159-ФЗ от 22.07.2008) пределах принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По мнению истца, установление муниципальным образованием дополнительных требований и ограничений, как то утверждение типовой формы договора купли-продажи и ее применение в рамках статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), включающее дополнительное требование к субъекту малого и среднего предпринимательства о выплате первоначального платежа, не соответствует федеральному законодательству.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО «Капитал плюс» в течение длительного времени на основании договоров аренды № 4434 от 06.02.2003, № 4434.1 от 05.07.2006, № 4434.2 от 01.10.2008 , дополнительного соглашения от 17.02.2011  к договору № 4434.2 от 01.10.20208, № 4434.3 от 11.11.2011 осуществляет пользование объектом муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 62/2, общей площадью 194,4 кв. м (номера помещений: 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40).

13.12.2013 постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 6347 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, проспект Октября, 62/2 (т. 1, л. д. 22-23).

19.12.2013 Управление направило ЗАО «Капитал плюс»  письмо № УС-4733 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением указанного постановления от 13.12.2013 № 6347 и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 9900 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом от 26.11.2013 № 13-11/38Н, составленным ЗАО «УфаБизнесОценка».

В силу пункта 3.1 проекта договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании пункта 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, что  составляет 299 000 руб., который перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение                        10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к договору).

В силу пункта 6.1 проекта договора государственная регистрация договора производится покупателем после оплаты первого платежа за объект.

Согласно пункту 6.3 проекта договора государственная регистрация перехода права собственности на объект производится после оплаты покупателем первого платежа в порядке, установленном пунктом 3.1.1, в срок, не позднее чем 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, указанного в пункте 3.1.1 договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

15.01.2014 обществом «Капитал плюс»   в адрес Управления направлено письмо исх. №01 с согласием на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества рыночной стоимостью 2 533 898,30 руб., определённой независимым оценщиком ЗАО «УфаБизнесОценка» согласно отчёту об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 26.11.2013 № 13-11/38Н, за вычетом налога на добавленную стоимость, в рассрочку на три года и без первоначального платежа  в размере 10 % от стоимости объекта с приложением протокола разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 (т. 1, л. д. 25-26).

28.01.2014 Управление письмом № 273-УС отклонило протокол разногласий (т. 1, л. д. 29-30).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными выше исковыми требованиями.

  Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, касающейся определения порядка рассрочки платежей, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 не установлен запрет на установление единовременного первоначального платежа в размере 10 % от выкупной стоимости имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

          В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

  Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

  Наличие у ЗАО «Капитал плюс»  преимущественного права на выкуп, поименованного в договоре арендуемого имущества подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта