Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу n А07-7487/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12371/2014

г. Челябинск

18 ноября 2014 года

Дело № А07-7487/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Табиб плюс» на решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу А07-7487/2014 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Табиб плюс» - Кудряшов Максим Леонидович (доверенность от 18.01.2014 № 47).

Общество с ограниченной ответственностью  «Табиб плюс» (далее –  ООО «Табиб плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации  городского округа города Уфы (далее – Управление, ответчик) о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 6 311 669 руб. в счет оплаты стоимости приобретенных нежилых помещений №№10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв.м., расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50 по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 07.03.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 (резолютивная часть оглашена 13.08.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Табиб плюс» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о допустимости проведения зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее нежилого помещения лишь на стадии заключения договора купли-продажи и соответственно невозможности изменения выкупной цены имущества, приобретенного в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Полагает, что в силу статей 309, 310, 407, 408 и 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет является способом прекращения обязательств по оплате стоимости приобретенного имущества. Поскольку положения пункта 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривают уменьшения рыночной стоимости арендуемого помещения на стоимость неотделимых улучшений, зачет может быть произведен на стадии исполнения договора купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.08.2010 между Комитетом  по управлению муниципальной собственностью Администрации  городского округа города Уфы (арендодатель) и обществом «Табиб плюс» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 10-14).

В соответствии с пунктами 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения №№10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв.м., расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР,    д. 50, в целях использования под медицину (стоматология).

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить капитальный ремонт объекта.

Письмом от 07.08.2008 на основании соответствующего обращения арендатора Администрацией городского округа город Уфа было дано согласие на проведение ремонтных работ с перепланировкой в арендуемом помещении (л.д. 80).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа № 684 от 17.08.2009 был утвержден акт ввода в эксплуатацию объекта перепланировки, переустройства нежилых помещений расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50 (л.д. 89-91).

В подтверждение выполненных работ ООО «Табиб плюс» представлены договоры подряда, заключенные с обществом с ограниченной ответственностью «РСУ №1», обществом с ограниченной ответственностью «Ремтехстрой», обществом с ограниченной ответственностью «Стройуниверсал», а также  сметная документация затрат на проведение ремонта системы отопления, монтажа водопровода, выполнение работ по реконструкции (л.д. 18-58).

В подтверждение оплаты  стоимости выполненных работ на сумму 6 975 695 руб. представлены платежные документы (л.д. 124-152).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа № 463 от 11.02.2014 были утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 N159-ФЗ.  Указанные условия предусматривали отчуждение имущества по рыночной стоимости 11 220 00 руб., определенной на основании отчета независимого оценщика (л.д. 84).

Письмом от 06.02.2014 ООО «Табиб плюс» обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с просьбой о зачете в стоимость имущества неотделимые улучшения на сумму 6 975 695 руб. (л.д. 79).

Сообщением от  28.02.2014 Управление известило общество «Табиб плюс» о принятии к зачету в оплату приобретаемого имущества затрат на неотделимые улучшения на сумму 664 026 руб. 67 коп. (л.д. 81).

07.03.2014 между Управлением (продавец) и обществом  «Табиб плюс» (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д. 69-75).

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения №№ 10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв.м., расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50.

Стороны определили стоимость приобретаемого помещения в сумме 11 220 000 руб. и согласовали график расчетов по договору.

Государственная регистрация права собственности ООО «Табиб плюс» на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 18.03.2014.

Полагая, что стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества подлежит зачету в уплату выкупной цены этого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельства заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи в отсутствие разногласий относительно цены имущества, которая по заявлению арендатора была уменьшена на сумму затрат на неотделимые улучшения помещения 664 026 руб. Признав, что  цена имущества определена в результате волеизъявления обеих сторон договора, суд отказал в удовлетворении исковых требований о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 6 311 669 руб.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда Управление и ООО «Табиб плюс» пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, достигнутое соглашение сторон касалось вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений, согласие на  который было дано Управлением в сумме 664 026 руб. Из сопоставления даты  обращения общества в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением о зачете в оплату стоимости имущества неотделимых улучшений на сумму 6 975 695 руб. (06.02.2014), сообщения о согласии на зачет в сумме 664 026 руб. 67 коп. (28.02.2014) и даты заключение договора купли продажи  (07.03.2014) усматривается  осведомленность общества об условиях зачета в момент приобретения имущества.

Поскольку, по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет является сделкой, которая повлекла соответствующие права и обязанности сторон настоящего спора, судебная коллегия учитывает правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10. Указанная позиция заключается в том, что суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность осуществления зачета стоимости неотделимых улучшений  на стадии оплаты приобретенного имущества не означает право общества на осуществление зачета в сумме 6 975 695 руб., превышающей согласованную Управлением.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из смысла названной правовой нормы, условиями прекращения обязательств зачетом является наличие обязательств, их встречный характер и однородность, наступление срока исполнения.

Материалами настоящего дела не подтверждено наличие у Управления обязательств перед обществом в сумме 6 975 695 руб.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту и перепланировки (переустройства) нежилого помещения.

Представленные истцом  сведения о размере затрат, связанных с проведением ремонта в сумме 6 975 695 руб.,  не являются сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения ремонтных работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду также не представлено.

Из содержания обращения истца и сообщения ответчика о согласии на зачет в сумме 664 026 руб. 67 коп. усматривается, что Управлением не было дано согласие на зачет стоимости затрат общества на работы устройству входной группы, оконных проемов и перегородок. Сопоставление данных экспликации помещений первого этажа, приведенных в технических паспортах по состоянию на 25.08.2008 (до реконструкции) и 12.03.2009 (после реконструкции)  позволяет сделать вывод о выполнении истцом перепланировки, результатом которой явилось изменение количества и площади кабинетов (л.д. 153-168). Затраты истца на осуществление таких работ и связанное с ними выполнение оконных проемов не являются бесспорным свидетельством улучшения нежилого помещения в целом. Из имеющихся в деле доказательств  усматривается, что до перепланировки помещение  использовалось собственником