Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу n А07-4854/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11516/2014

г. Челябинск

06 ноября 2014 года

Дело № А07-4854/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания               Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михахоса Вячеслава Гариевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2014 по делу № А07-4854/2014 (судья Салихова И.З.).

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества «Милек» – Ахмалетдинов Р.М. (доверенность от 01.11.2013).

Открытое акционерное общество «Милек» (далее – общество «Милек», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Михахосу Вячеславу Гариевичу (далее – предприниматель Михахос В.Г., ответчик) о взыскании 177 610 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за февраль, март         2014 г., 56 444 руб. 30 коп. неустойки за период с 01.11.2013 до 01.03.2014, расторжении договора аренды от 01.09.2009 № 318-09, заключенного между истцом и ответчиком, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое строение (лит. Ж) общей площадью 1304,10 кв. м, расположенное по адресу:      г. Уфа, ул. Ульяновых, 67а (т. 1, л.д. 4-5).

 До принятии судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец заявил об изменении предмета иска, поддержав лишь требования о расторжении договора аренды от 01.09.2009 № 318-09 и обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 1304,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Ульяновых, 67а (т. 1, л.д. 130). Данное изменение предмета иска принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 22.08.2014 (резолютивная часть объявлена 15.08.2014) суд первой инстанции исковые требования общества «Милек» удовлетворил (т. 2, л.д. 15-22).

Не согласившись с принятым по делу решением, предприниматель Михахос В.Г. обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и норм процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 27-31).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Ответчик настаивает на том, что в рассматриваемом случае основания для расторжения спорного договора аренды в порядке пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Со ссылкой на пункт 5.2.4 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только по истечении 60 дней после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, указывает, что предложение о расторжении договора аренды в связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей, выраженное в письме от 06.12.2013 за № 523, последовало от истца ранее, чем возникло право требовать досрочного расторжения договора. При этом задолженность по арендной плате за декабрь 2013 г.  погашена ответчиком платежным поручением от 30.12.2013 № 626, то есть до принятия судебного акта по настоящему делу и в пределах срока, установленного пунктом 5.2.4 договора аренды; задолженность по арендной плате за период с 31.12.2009 по 01.11.2013 погашена ответчиком после рассмотрения дела № А07-17569/2012 в суде апелляционной инстанции добровольно платежным поручением от 08.08.2014. Наличие и размер задолженности, являвшейся предметом спора по делу № А07-17569/2012, были установлены и, соответственно, стали известны ответчику только после рассмотрения указанного дела в суде апелляционной инстанции. Изложенные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о соблюдении им  разумных сроков устранения нарушения обязательств по внесению арендной платы, следовательно, об отсутствии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора. В обоснование своей позиции ответчик ссылается на разъяснения, данные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Кроме того, ответчик отмечает, что вывод суда первой инстанции о наличии существенных нарушений договора аренды со стороны арендатора сделан без учета существенных нарушений указанного договора, допущенных самим арендодателем в части исполнения обязательства по капитальному ремонту строения, выразившихся в том, что  арендодатель своевременно не зачел стоимость произведенного ответчиком ремонта в счет арендных платежей.

 Также ответчик указывает на наличие оснований для прекращения производства по настоящему делу. Так, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.12.2013 было прекращено производство по делу № А07-17569/2012 в части исковых требований общества «Милек» о расторжении договора аренды от 01.09.2009 № 318-09 и обязании предпринимателя Михахоса В.Г. освободить спорное помещение в связи с отказом истца от иска в указанной части, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Суд первой инстанции указанные выше обстоятельства не учел, что привело к принятию незаконного и необоснованного решения.  

Общество «Милек» представило отзыв на апелляционную жалобу           (вх. № 37136 от 27.10.014), в котором просит решение суда от 22.08.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва  следует, что истец с выводами суда, изложенными в решении, согласен.      

Предприниматель Михахос В.Г. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет», ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (вх. № 37472 от 28.10.2014).     

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика. 

Представитель общества «Милек» в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Как следует из материалов дела, что общество «Милек» является собственником недвижимого имущества – нежилого строения (авторемонтная мастерская), 2-х этажного, общей площадью 1304,10 кв. м, литер Ж, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа,                           ул. Ульяновых, 67а, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2006 серии 04АА № 717391 (т. 1, л.д. 8).

 01 сентября 2009 г. между обществом «Милек» (арендодатель) и предпринимателем Михахосом В.Г. (арендатор) в отношении обозначенного нежилого строения заключён договор аренды № 318-09 сроком действия с 01.10.2009 по 31.09.2029 (т. 1, л. д. 9-11).

 Пунктом 3.1 договора № 318-09 стороны определили, что арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и в сроки, установленные договором.

 Арендная плата при заключении договора составляла 50 руб. за один квадратный метр без учета НДС за помещения на первом этаже площадью 1176,4 кв. м; 70 руб. за один квадратный метр без учета НДС за помещения на втором этаже площадью 127,7 кв. м. Общая сумма арендной платы составляла 79 955 руб. 62 коп. (пункт 3.2 договора № 318-09).

 С учетом соглашения от 01.08.2012 № 2 об изменении договора (т. 1,                   л.д. 14) арендная плата в месяц в связи с изменением годовой ставки индекса инфляции в Российской Федерации увеличена до 88 805 руб. 70 коп. 

           Текущий платеж в размере месячной арендной платы производится до 30 числа предшествующего аренде месяца (предварительная оплата за месяц) (пункт 3.3 договора № 318-09). 

            В соответствии с пунктом 5.2 договора № 318-09 данный договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор не вносит арендную плату в сроки, предусмотренные разделом 3 настоящего договора (пункт 5.2.4).

 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по истечении 60 дней (пункт 5.2 договора № 318-09).

Договор № 318-09 и дополнительное соглашение от 01.04.2011 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими штампами Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан от 19.01.2010  и от 17.06.2011 соответственно (т. 1, л.д. 11, 13). 

Спорное нежилое строение передано арендатору по акту приёма-передачи от 01.10.2009 (т. 1, л.д. 12).

          Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письма о необходимости погашения задолженности по арендной плате с предложением расторгнуть договор           № 318-09: от 03.04.2013 № 182, от 21.05.2013 № 231, от 07.06.2013 № 248, от 20.06.2013 № 271, от 12.07.2013 № 297, от 14.08.2013 № 333, от 25.09.2013         № 421, от 24.10.2013 № 452 (т. 1, л.д. 15-21, 45-77).

         Задолженность предпринимателя Михахоса В.Г. по арендной плате по договору № 318-09 за период с 31.12.2009 по 01.11.2013 являлась спорной и была предметом рассмотрения по делу № А07-17569/2012. С учетом заявленных предпринимателем Михахосом В.Г. и частично удовлетворенных судом встречных исковых требований к обществу «Милек» о возмещении стоимости произведенного капитального ремонта, с предпринимателя Михахоса В.Г. в пользу общества «Милек» взыскано 357 494 руб. 46 коп. основного долга, 167 238 руб. 12 коп. неустойки (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 по делу       № А07-17569/2012). Указанная задолженность по арендной плате за май-октябрь 2013 г. в сумме 357 494 руб. 46 коп. и неустойке в сумме 167 238 руб. 12 коп. погашена предпринимателем Михахосом В.Г. платежными поручениями от 08.08.2014 № 258 (т. 1, л.д. 146) и от 13.08.2014 № 263 (т. 2,    л.д. 10).

Письмом от 06.12.2013 № 523 общество «Милек» уведомило предпринимателя Михахоса В.Г. о наличии задолженности по арендной плате по договору № 318-09 за май-октябрь 2013 г. в сумме 532 834 руб. 20 коп. и декабрь 2013 г. в сумме 88 805 руб. 07 коп. и предложило расторгнуть указанный договор аренды в срок до 30.12.2013 в связи с существенным нарушением условий договора со стороны арендатора (т. 1, л.д. 78).   

Арендная плата по договору № 318-09 за декабрь 2013 г. внесена ответчиком путем перечисления платежным поручением от 30.12.2013 № 626, за январь 2014 г. – платежным поручением от 11.03.2014 № 100, за февраль 2014 г. – платежным поручением от 18.03.2014 № 102, за март 2014 г. – платежным поручением от 29.03.2014 № 139, за апрель 2014 г. – платежным поручением от 24.06.2014 № 220, за май 2014 г. – платежным поручением от 14.08.2014 № 266, за июнь 2014 г. – платежным поручением от 14.08.2014         № 267 (т. 1, л.д. 41-44, 124, т. 2, л.д. 7-8).

         В связи с нарушением арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей в сроки, предусмотренные договором аренды, истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что нарушение ответчиком принятых по договору обязательств в части внесения арендных платежей носят систематический характер. Приняв во внимание положения статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав соблюденным установленный указанными статьями порядок досудебного направления арендодателем арендатору соответствующих уведомлений, суд первой инстанции признал требования о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению. В связи с расторжением договора аренды требования истца об освобождении спорного помещения, основанные на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, также признаны обоснованными.        

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.09.2009 № 318-09. 

Заключенность и исполнение договора подтверждается судебными актами по ранее рассмотренному делу (А07-17569/2012). 

  В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской