Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А07-6041/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела не содержится.

Таким образом, обществу «Елисеев 2012» было известно о состоянии переданного ему помещения в момент его передачи, он согласился принять его в текущем состоянии, в связи с чем, в силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не вправе в дальнейшем предъявлять арендодателю претензии по поводу неудовлетворительного состояния помещения.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о неисполнении ответчиком обязанности, установленной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ошибочными.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Вместе с тем, буквальное содержание пункта 2.2.7 договора аренды позволяет сделать вывод о согласовании сторонами условия о проведении капитального ремонта арендуемого объекта арендатором за свой счет. В этой связи, общие положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации к анализируемым отношениям применению не подлежат.

Поскольку пунктом 2.2.7 договора на арендатора возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, обоснованность заявленных обществом требований связана с наличием доказательств такой необходимости.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества в период существования арендных отношений сторон (в период после принятия нежилого помещения по акту 22.11.2012 до 27.11.2012 когда общество обратилось к Комитету с просьбой о проведении ремонтных работ) судом не установлено. Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, суду не представлено.

Вывод о плановом характере работ также подтверждается содержанием   письма Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2012 , которым обществу «Елисеев 2012» разрешено проведение за счет собственных средств ремонтных работ (ремонт пола, стен, потолка, электромонтажных работ) с перепланировкой, не затрагивающей несущих стен в арендуемом нежилом помещении (т. 1 л.д. 125).

Ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления относимости проведенных ООО «Елисеев 2012» работ к капитальному ремонту, а также неотложности их проведения в суде первой инстанции истцом не заявлялось, при этом, основания для назначения судебной экспертизы по инициативе арбитражного суда, предусмотренные частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцом в материалы дела экспертное заключение от 07.06.2013 № 009/10, составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» Котельниковым Д.Л., суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем выводы не подтверждают необходимости неотложного ремонта переданного в аренду объекта.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом оценивалось общее состояние нежилых помещений, о чем свидетельствует указание на необходимость ремонта фасада (оштукатуренное и окрашенное покрытие стен фасада имеет шелушение окрасочного слоя, повышенный износ штукатурного слоя), отделки внутренних помещений (загрязнения стеновых панелей МДФ, отсутствие отдельных структурных элементов обшивки покрытия; распространение плесневелого грибка, отслоение, шелушение шпаклевочного и окрасочного слоев; трещины, сколы, отслоения облицовочных керамических плиток; оседание, неплотный притвор дверных и оконных коробок, повреждение наличников; разрушение, истирание, гниение напольных поверхностей из линолеума, бетона, досок и листов ДВП), а также работ по благоустройству. Вывод о необходимости полной замены систем водоснабжения, канализации, отоплении, вентиляции, энергоснабжения, не является свидетельством неработоспособности этих систем.

В силу частей 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции не может признать указанное экспертное заключение соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств, по той причине, что выявленные экспертом при осмотре объекта недостатки были оценены им на предмет необходимости проведения срочных ремонтно-строительных работ с точки зрения соответствия объекта муниципального нежилого фонда требованиям пригодности нежилого помещения (санитарным нормам и правилам) для использования его в целях торговли продуктами питания. Вместе с тем, по условиям пункта 1.1 договора аренды объект муниципального нежилого фонда был предоставлен истцу для использования в целях торговли, иных видов использования. Сведений об использовании предоставленных в аренду нежилых помещений исключительно для торговли продуктами питания, к которым предъявляются повышенные требования, условия договора аренды не содержат.

Исходя из системного толкования норм статьи 616 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неотделимые части имущества, как результат капитального ремонта должны являться  улучшениями с точки зрения назначения этого имущества. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Из объектного и локального сметных расчетов, ведомостей объемов работ усматривается, в том числе, выполнение работ по перепланировке помещений, внутренней отделке,  установке новых оконных и дверных блоков, отделке фасада. Из ведомости объемов работ № 2 также усматривается проведение работ, непосредственно не связанных с состоянием арендуемых помещений, включая наружную облицовку по бетонной поверхности керамическими отдельными плитками, благоустройство прилегающей территории (т. 2 л.д. 2-3,38).  Названные виды работ  имеют направленность  на изменение назначения помещений, позволяющее использовать их для торговли продуктами питания, выполнение иной планировки, повышение уровня отделки и комфортности.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы следует признать, что выполненные ООО «Елисеев 2012» работы по капитальному ремонту нежилого помещения не были вызваны неотложной необходимостью.

Судебной коллегией также отмечается, что согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, нарушение арендодателем своих обязанностей, влечет право арендатора на возмещение расходов одним из предусмотренных названной нормой способов, по выбору арендатора. При этом, одновременное взыскание с арендодателя стоимости ремонта и уменьшение  арендной платы арендной платы законом не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что  ООО «Елисеев 2012» реализовано право на уменьшение арендной платы, путем обращения к Комитету с просьбой разрешить произвести зачет арендной платы по договору от 22.11.2012 № 26089 в счет проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и произвести перерасчет пени с начала срока действия договора аренды (письмом от 14.06.2013 № 54  т. 1 л.д. 126). 29.10.2013 между Управлением и ООО «Елисеев 2012» было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2012 № 26089, согласно которому ООО «Елисеев 2012» было освобождено от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на четыре месяца с 01.06.2013 по 30.09.2013 (т. 1 л.д. 129).

Осуществление истцом такого самостоятельного выбора исключает возможность требования по тому же основанию  иного способа материального возмещения, путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта.

Каждое из приведенных выше оснований свидетельствует о том, что сам по себе факт проведения обществом работ по капитальному ремонту помещения,  не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для возложения на ответчика, понесенных истцом расходов.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу № А07-6041/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елисеев 2012»– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Г.Н. Богдановская

            Л.П. Ермолаева